Ситуация: я хочу купить неприватизированную 2-х комн. Квартиру. В квартире прописаны пятеро - муж с женой, мать мужа и двое детей, один из которых родной мужу, а другой - от предыдущего брака у жены. Муж с женой - хотят разъехаться, причем муж с матерью - в одну квартиру, а жена с детьми - в другую. И муж и жена - алкоголики, причем муж состоит (или состоял) на учете в наркологическом диспансере. Сделку проводит агентство, первый этап - приватизация квартиры (дети тоже становятся собственниками), получение всех документов и подбор вариантов разъезда. Со мной агентство заключает договор на оказание услуг подбора и проведения сделки покупки квартиры.
Вопросы:
- На каком этапе нужно получить справки о дееспособности всех продавцов (это 3-ое прописанных взрослых)? Уменьшат ли в дальнейшем эти справки риск признания сделки недействительной? Какого образца должны быть эти справки и какой срок они являются действительными?
- Какие пункты должен содержать договор купли-продажи или какие нужны документы, гарантирующие на 100% то, что продавцы выпишуться после регистрации сделки в госорганах?
Лишение дееспособности или ограничение дееспособности производится только судом по месту жительства лица,которого лишают дееспособности( ст.ст.29,30,31,32,34 ГК РФ).После решения суда суд извещает о принятом решении орган опеки и попечительства,который назначает опекуна.У лишённого дееспособности человека нет паспорта и он не может осуществлять сделку,её осуществляет за него опекун,причём последний действует только с согласия органа опеки и попечительства.Таким образом сама по себе недееспособность не препятствует сделке.Ваш вариант покупки плох тем,что такие родители в любой момент могут быть лишены родительских прав,а обмен расцениваться как произведённый с ухудшением жилищных условий детей,ведь лишённых родительских прав родителей можно выселить из квартиры без предоставления жилплощади и дети в таком случае не лишились бы отдельной квартиры(ст.71 СК РФ,ст.98 ЖК РФ).Обычно агентства недвижимости получают только справки о том,состоят ли участники сделки на учёте в ПНД(понятно,что не все больные состоят на таком учёте,а не все состоящие на учёте недееспособны-это определяет только назначенная судом судебно-психиатрическая экспертиза).Таким образом справки риска не снимают,а продажу квартиры и встречную покупку можно делать только с согласия органа опеки и попечительства,действующего в интересах детей.Возможно этот орган вообще откажет в осуществлении намеченного варианта и предъявит к родителям иск о лишении родительских прав,если семья неблагополучная.Обе сделки,если разрешение будет получено,должны проходить в один день и в договоре продажи должны быть указаны конкретные сроки освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета.При невыполнении обязательства выселение производится через суд.
Спросить
