В статье http://www.flatroom.ru/arendakvstat.php я прочитал о том что при заключении договора на аренду квартиры нужно проверить:
* уполномоченность сдавать жилье, вести переговоры;
** подписи в договоре от всех собственников и проверка домовой книги
* психическое здоровье;
* наркологический статус (не стоят ли арендодатели на учете в диспансере);
* полномочия опекунов и попечителей, в случае если они совершают сделку от имени своих подопечных.
А нужно ли действительно всё это проверять?
Я понимаю, что посмотреть всякие документы - успокоить душу - милое дело. Но какая вообще разница закону видел я эти документы или нет?
Уполномоченность сдавать жилье, вести переговоры;
Ну предположим я пришёл заключать договор с собственником. А этот собственник принёс поддельные документы а может и не поддельные, но такие документы которые не дают права собственнику сдавать квартиру?
Что ж делать? Что мне теперь становиться экспертом в определении подлинности документов, заводить связи в органах учёта документов? Абсурд. Тогда зачем вообще это нужно делать и каким образом это меня защищает?
А что если я не проверил или по-ошибке как-то неправильно проверил? Что будет тогда в случае если объявится собственник квартиры? Не будет ли этот мошенник должен всё равно вернуть мне деньги?
Подписи в договоре от всех собственников и проверка домовой книги.
А что если один из собственников за границей или не может находиться дома на момент подписания договора? Всякое ведь бывает, неужели это настолько критично?
А что если я заключу договор не проверив согласие всех собственников? Ну явился собственник, ну выгоняет он нас. Разве в таком случае арендодатель не должен нам вернуть внесённую нами предоплату?
Психическое здоровье.
Да бросьте как я проверю психическое здоровье человека имея лишь его имя? Или мне сразу по телефону перед встречей просить предоставлять арендодателя справки о собственной вменяемости? Или это уже стало нормой доказывать свою вменяемость?
Наркологический статус
Что-то я не понял как это отличается от психологического здоровья, и ещё больше не пойму, каким образом я могу произвести проверку наркологического статуса человека?
Полномочия опекунов и попечителей, в случае если они совершают сделку от имени своих подопечных.
Опять же - доверенность, подписи и прочее ведь можно подделать, а способа проверить подлинность ведь может и не существовать. В конце концов может попасться вообще левый человек с полностью подделанными документами (старый вопрос - а что если и паспорт подделан), а потом скрыться.
И ещё кое-что о подлинности:
* Мне опытный юрист (в бесплатной консультации) по составлению договоров сказал что без присутствия третьего юридического лица документ не будет иметь юридической силы. При этом он упомянул, что:
** Третьим юридическим лицом может быть натариус, но услуга стоит порядка 3000 рублей
** Либо можно обратиться к ним в фирму и они помогут правильно составить договор и заодно выступят третьим лицом, поставят печать примерно за ту же сумму.
Если всё так серьёзно, то почему нельзя просто заверить подпись на документе у нотариуса (чтобы дешевле было, какая разница?)
При этом от других я слышал то, что достаточно привести с собой свидетеля (обычного человека):
* Должен ли этот свидетель ставить свою подпись в документе?
Уважаемый Эрл Фокс ! Ваше эссе превосходно, но настолько юридически не грамотно. Это не страшно. Поясняю:
субъектами правоотношения по договору аренды или найма являются Арендодатель (наймодатель) и Арендатор (наниматель) Каждый из субъектов должен обладать гражданскими правами в соответствии с законом. Арендодателем (наймодателем) может быть только правомочное лицо, то есть собственник, владелец на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, арендатор сдающий в субаренду, наниматель сдающий в поднаем. Вот их полномочия и требуется проверять документами. Если договор подписывает не уполномоченная сторона, то договор ничтожен с момента его заключения и не порождает правовых последствий.
Теперь что касается подписи всех собственников. Если жилье находится в долевое собственности то совершение сделки с этим жильем должно производиться только по согласию все сособственников (опять установлено законом).
Не надо проверять психическое состояние, глупости просто (это просто юристы так могут советовать для полноты ответа на поставленный вопрос)
Договор аренда (найма) оформляется в простой письменной форме без участия каких либо третьих лиц. Для пущей важности момента приглашайте хоть батальон свидетелей.
Договор аренды жилого помещения подлежит государственной регистрации в Росреестре по месту нахождения объекта аренды.
Предлагаемая Вами схема не соответствует требованиям закона, поскольку для продажи 1/30 доли квартиры собственник доли обязан письменно уведомить других собственников этой же квартиры, у которых по закону иеется преимущественное право покупки продаваемой доли и, только в случе их отказа, доля может быть продана 3-му лицу.
Поэтому самый простой ваиант получить выписку из государственного реестра объектов недвижимости на интересующую квартиру и выяснить сколько там собственников. Там где собственников много и они реально проживают в квартире, брать такую квартиру или ее часть в аренду не стоит. Это не надолго.
Арендодателем (наймодателем) может быть только правомочное лицо, то есть собственник, владелец на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, арендатор сдающий в субаренду, наниматель сдающий в поднаем.
Хорошо, я смирился с тем что и паспорт и всякие свидетельства можно подделать (не знаю как с этим можно бороться)
Но остаются проблемы с:
* Как же быть с договорами подписанными уполномоченными сторонами, но без согласия других собственников?
** Теперь что касается подписи всех собственников. Если жилье находится в долевое собственности то совершение сделки с этим жильем должно производиться только по согласию всех сособственников (опять установлено законом).
а вот здесь mosurcentr.ru написанно что при общей совместной собственности тоже требуется согласие остальных собственников: Для сделок с жилыми домами и квартирами требуется письменное согласие всех сособственников.
** Тут получается всё просто - если объявляется другой несогласный собственник и начинает качать права и выгонять, то собственник с которым у меня есть договор должен вернуть мне предоплату за непрожитые дни?
Можно ли защититься от следующей схемы грамотно составленным договором? Хозяин продаёт третьему лицу 1/30 долю своей квартиры, пишет этому лицу согласие на сдачу квартиры (не могу даже представить как это будет выглядеть сдача 1/30 доли), когда дома никого нет, хозяин показывает квартиру другим квартирантам и вселяет их (с согласием владельца 1/30 доли), - оба собственника получили по полной стоимости аренды, но естественно обманув двоих нанимателей.
Как и где написать или подписаться другим собственникам квартиры сдаваемой, что по договору они несут полную ответственность (и материальную), чтоб проблем не устраивали. Договор найма жилья был подписан пол-года назад одним собственником (в договоре подписи: наниматель, намодатель - 1 собственник, агент). Но другие 2 собственника написали пол-года назад перед заключением договра расписки на свое согласие о том, чтобы сдавать жилье наше. То есть все собственники дали свое согласие на аренду жилья.
Проконсультируйте пожалуйста в следующей ситуации.
Необходимо заключить договор аренды с собственниками земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, таким образом, чтобы собственник (или собственники) не имели права продать свою долю до расторжения договора аренды, либо чтобы договор аренды автоматически распространялся на нового собствнника (если такое вообще возможно). Как это может быть описано в данном договоре?
Квартира в долевой собственности. Собственников двое. Квартира будет сдаваться в аренду. Второй собствнник договор аренды подписывать не будет, а дает письменное согласие на заключение договора аренды. Получается, что договор будет подписан только одним собственником в этой связи вопрос:
- есть ли какие то "подводные камни" в этой ситуации? Н.п. разделяет ли в этой ситуации собственник давший согласие все риски и ответственность наравне с тем собственником, который подписал договор?
- надо ли нотариально заверять такое согласие?
Нужно ли заключать договор с такой формулировкой: в случае, когда собственников жилого помещения несколько, подразумевается, что при заключении договора собственники подтверждают своё согласие на кандидатуру уполномоченного собственника, выступление его от их имени и заключение договора.
Какой перечень документов необходимо проверять при заключении договора об аренде жилья у собственника, как правильно составить договор о долгосрочной аренде квартиры, как максимально юридически обезопасить себя (арендатора) от мошенничества и какие документы должен иметь представитель собственника, сдающий от его имени жилье?
С женой снимаем квартиру. У нас есть деньги на покупку этой квартиры. Собственником квартиры является бабушка, которая 17.11.2018 сделала договор дарения на двух своих внучек, одна из которых является несовершеннолетней. Каким образом (без рисков для нас) можно приобрести данную квартиру, не дожидаясь 17.11.2021 (чтобы собственник не платил налог меньше 3 лет по договору дарения)? Собственник предлагает сделать договор аренды с правом выкупа, платить аренду + суммы которые мы сможем выплачивать дополнительно, все это будет минусоваться от стоимости квартиры и дождавшись ноября этого года произвести окончательный расчет и перевести квартиру в нашу собственность. Это безопасно? Может ли собственник по такому договору потом изменить цену продажи квартиры или вообще отказаться от этого договора, если передумает? Нам нужно срочно вложить свои деньги. Что в данной ситуации нам лучше сделать?
Собственник №1 (Петров), имеет в квартире 1/2 долю и хочет, с письменного согласия собственника №2 сдать квартиру целиком юрлицу ООО"Рога и копыта" по договору аренды. Собственник №2 (Иванов) также имеет 1/2 долю в указанной квартире. Имеется согласие от собственника №2 (Иванова), следующего содержания: "Я, Иванов, являясь собственником 1/2 доли в однокомнатной квартире по адресу: ул. Правды, д 1, кв.1, на основании Свидетельства о государственной регистрации права на бланке АЖ 123 №123 от 1 мая 2010 года, даю свое согласие Петрову сдавать указанную квартиру ООО"Рога и копыта", на основании договора №123 от 1 июня 2018 года, а также распоряжаться доходом, согласно условий указанного договора. Дата, подпись, расшифровка. " В тексте договора прописано: "На момент заключения настоящего Договора получено необходимое согласие всех собственников квартиры, в соответствии с законодательством РФ. Согласия всех собственников квартиры передаются Арендатору, в письменном виде, вместе с подписанием настоящего Договора. Вопрос: достаточно ли такого согласия от собственника №2 для подписания собственником №1 договора аренды с юрлицом, без присутствия собственника №2?
Был заключен договор найма. Квартира Собственника с обременением
: ипотека в силу закона. Через неделю выяснилось, что согласно закладной собственник не имел права без разрешения залогодержателя (банка) сдавать квартиру в найм. В договоре между нами и собственником указаны штрафные санкции за сокрытие данной информации. Фактически собственник нас обманул - он не имел права сдавать в найм квартиру. Договор изначально считается ничтожным или недействительным? Или мы все таки можем просто расторгнуть договор найма и потребовать собственника выплатить штрафные санкции согласно заключенного между нами договора?
Весной родители заключили договор аренды квартиры. В квартире 5 собственников. Договор подписал только один собственник. 1,5 месяца назад сын решает продать квартиру. Остальные собственники отказываются от своих частей в его пользу. По договору аренды, в случае расторжения договора со стороны нанимателя, выплачивается штраф в размере месячной оплаты. Договор стандартный. Когда приняли решение продать квартиру, арендателям была предложена альтернатива, но они отказались. Им не нравилось, что приходят в квартиру потенциальные покупатели. И они стали говорить о том, что ищут себе другое жилье. Должны ли мы при таких обстоятельствах выплачивать штраф?
В договоре прописанно, 5.2.2. В случае расторжения договора по инициативе Наймодателя, при соблюдении Нанимателем условий настоящего договора, Наймодатель возвращает Нанимателю уплаченную Нанимателем сумму за неиспользуемый срок найма и выплачивает неустойку в размере месячной платы за наем жилого помещения.
Но договор подписал, только один собственник, остальные не давали ни доверенности, ни ставили свои подписи в договоре.. Тем более, среди них есть несовершеннолетний ребенок.
