Спросить юриста  бесплатно

Вопрос № 12805

22.11.2001, 11:28

Поясните ситуацию: С продавцом квартиры пошли к нотариусу (просто заверить договор)

, у него выяснилось, что там же (у нотариуса) нужно подписать договор, сразу передать деньги продавцу и подписать передаточный акт. Потом нас отправили в регистрационную палату подавать документы на право собственности. В покупаемой квартире прописаны 3 человека (крайний срок выписки по договору - 1 месяц). Выходит, что квартира не наша ни теоретически (право собственности еще не зарегистрировано), ни практически (они еще не выехали), я деньги уже отданы и передаточный акт подписан (иначе нотариус отказывается от такой сделки). Продавец с семьей (несовершенных нет) уедет из этой квартиры (и выпишется) только когда купит на вырученные деньги другую квартиру. Сначала мы хотели отдать деньги только после того, как они выпишутся. Но нотариус говорит, что выписаться "в никуда" нельзя. Вопросы: 1. Почему мы должны отдавать деньги по договору, который еще не зарегистрирован (ведь он вступает в силу с момента гос. рег.). 2. Можем ли мы "насильно" выписать продавца по истечении срока, указ. В договоре. Какие у нас шансы. Главный вопрос: ПРАВ ЛИ НОТАРИУС? P.S. - Знаю, что могли бы обойтись без него, но продавец настаивал. Спасибо...

Ответы юристов

25.11.2001, 08:44

Исполнение обязательств по договору (денежных и по передаче вещи) регулируется договором. Вы свободны настаивать на таких условиях договора, которые считаете приемлемыми для себя. Конечно, деньги не следует отдавать сразу после нотариального удостоверения. Договор еще не зарегистрирован, право собственности к Вам не перешло.

Не стоило и подписывать передаточный акт, так как квартира фактически вам не передана. Передаточный акт является свидетельством исполнения Продавца своих обязательств по договору.

Если в договоре обусловлен срок снятия Продавца с регистрационного учета, он должен сняться с учета не позднее этого срока, но раньше может не сниматься. Вариант "несильного" снятия с учета мне неизвестен.

Нотариус, видимо, действует в связи с установками местного регистрирующего органа, но он не прав, так как заключение договора и исполнение договора-не одно и то же.

Вопрос № 17748706

03.09.2020, 12:28

Сроки договора целевого займа между физ. лицами.

Два физ. лица составили Договор целевого займа (покупка квартиры) без указания срока погашения, т.е когда будет возможность. Имеет ли юрид. Силу Договор займа между физ. лицами без указания сроков погашения, т.е. бессрочный? Или периодически продлевать Договор посредством Доп. соглашений?

Ответы юристов

03.09.2020, 12:34

Евгений, если сроки возврата не указан, то срок возврата считается бессрочным и возвращается по требованию займодавца. Такой договор имеет юридическую силу!

ГК РФ Статья 814. Целевой заем

1. Если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием займа.

2. В случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, займодавец вправе отказаться от дальнейшего исполнения договора займа, потребовать от заемщика досрочного возврата предоставленного займа и уплаты причитающихся на момент возврата процентов за пользование займом, если иное не предусмотрено договором.

Причитающиеся за пользование займом проценты уплачиваются заемщиком по правилам пункта 2 статьи 811 настоящего Кодекса.

ГК РФ Статья 808. Форма договора займа

1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

ГК РФ Статья 810. Обязанность заемщика возвратить сумму займа

1. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Вопрос № 1651147

05.04.2012, 14:07

Сроки договора от мат.ответственности

Указываются ли на какие сроки заключается договор о мат. ответственности? И нужно ли его перезаключать каждый год, если в договоре стоит только дата заключения договора, т.е. начало действия договора о мат. ответственности?

Ответы юристов

05.04.2012, 14:09

Юлия, надо заключить новые договора. Здесь указать "Срок действия договора - не период действия трудового договора № ____ от ___________________ года. Приведите документы в порядок, а то трудовая инспекция может наложить штраф.

Вопрос № 10353023

19.04.2016, 20:40

Сроки договора прошли. Ни денег, ни товара. К тому же фирма реорганизовывается. Как вернуть деньги?

Сроки договора прошли. Ни денег, ни товара. К тому же фирма реорганизовывается. Как вернуть деньги?

Ответы юристов

19.04.2016, 20:43

Через суд, Наталья.

Вопрос № 17554504

03.07.2020, 19:42

Срок договора нарушен. Просрочка 10-15 дней.

Срок договора нарушен. Просрочка 10-15 дней.

Ответы юристов

03.07.2020, 19:43

Примените Закон о защите прав потребителей.

03.07.2020, 19:45

В отношении нарушения срока поставки по договору купли-продажи

Цитата:
Статья 23.1. Последствия нарушения продавцом срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю

(введена Федеральным законом от 25.10.2007 N 234-ФЗ)

1. Договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.

2. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:

передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;

возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

3. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

4. Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

5. Требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

Подайте претензию. Если не удовлетворят вашу претензию в течение 10 дней по ст.22 ЗоЗПП, то Обращайтесь с исковым требованием в суд на основании ЗОЗПП и по решению суда, требуйте деньги за товар, неустойку, штраф и возмещение морального вреда и судебные расходы.

Вопрос № 841567

22.08.2009, 13:26

Сроки договора займа между гражданами

31 декабря 1997 г. между двумя гражданами был заключен письменный договор займа сроком на два месяца. До какого срока должнику необходимо возвратить взятую взаймы сумму, чтобы не просрочить исполнение обязательства? С какого времени можно обращаться в суд с требованием о принудительном взыскании соответствующей суммы и до какого срока такое принудительное взыскание возможно?

Ответы юристов

22.08.2009, 15:46

Срок возврата должен быть указан в договоре. Срок обращения в суд - три года с момента нарушения договора.

Вопрос № 8234897

04.10.2015, 06:23

Срок договора аренды нежилого помещения без регистрации.

Заключил договор аренды на нежилое помещение сроком на 11 месяцев, без регистрации. Передал его по акту приемки передачи. Через месяц заключил договор купли продажи на это же помещение с этим же лицом по которому он должен оплатить треть суммы в течении месяца, остальное в течении года. После всей оплаты предусмотрена сдача на Гос регистрации. Договора аренды и продажи не регистрировали, просто подписали. Покупатель заплатил только треть. Через год передал помещение обратно. Аренду платил только 2 месяца. Написал письмо, что в связи с тяжелым мат положением хочет расторгнуть договор купли (в договоре не предусмотрен порядок расторжения) Аренду платить не хочет, ссылается на постановление пленума ВАС от 17.11. 2011 г номер 73 ст 5 где написано: Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). Я почитал постановление, там в ст 8 указано: При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления. Хочу ответить ему. МНЕ НУЖНО разъяснения именно по этому постановлению, применимо ли оно к моей ситуации.

Ответы юристов

04.10.2015, 06:33

Если договор продажи не расторгнут по соглашению сторон согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, то и аренды не может быть - это уже не Ваше имущество.

Тогда применяется Постановление ВАС РФ.

"Написал письмо, что в связи с тяжелым мат положением хочет расторгнуть договор купли (в договоре не предусмотрен порядок расторжения)".

Так Вы согласились?

Если согласились, и составили соглашение о расторжении договора продажи недвижимости, то и собственности у арендодателя не было - он не регистрировал переход прав согласно ст. 8.1 ГК РФ.

04.10.2015, 06:35

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В Вашем случае гос. регистрации перехода права не было, в настоящее время покупатель, насколько я понимаю, уклоняется от гос. регистрации.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поэтому, на мой взгляд, Вам нужно в судебном порядке регистрировать переход права.

А вообще дело у Вас непростое, в связи с чем рекомендую обращаться к юристу а личную консультацию, чтобы у юриста была возможность анализа всех документов по делу.

04.10.2015, 07:10

Через год передал помещение обратно. В этой ситуации договор купли-продажи в силу статей 8.1,223 и 551 ГК РФ считается недействительным по основанию что сделка не прошла государственную регистрацию.

В вашем случае, если в договоре не предусмотрен порядок расторжения. Нужно в судебном порядке признавать сделку купли-продажи недействительной. И требовать оплату аренды за все время.

Исходя из ваших вопросов по этой теме, я понял, что у вас в описанной ситуации цель не добиться перехода права собственности по договору купли-продажи. А взыскать арендные платежи. Поэтому предъявляйте иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным и взыскании долга по аренде.

Признание договора купли-продажи недействительным ведет к его расторжению

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 ноября 2011 г. N 73

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ

ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

8. При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

04.10.2015, 07:38

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

---если у вас не заключен ДКП на нежилое помещение, то и в суде вы оплату с арендатора по договору аренды-не истребуете т.к. у вас нет доказательств что он обязан её производить. а договор аренды истёк и он просто вас " ГРАМОТНО РАЗВЁЛ". Что касается п. 2 ст. 223 ГК РФ. то в ней всё чётко указано и к вашим отношениям она не применима.

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 14] [Статья 223]

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

04.10.2015, 07:44

Логика Вашего оппонента, на мой взгляд, ошибочна, поскольку права на недвижимое имущество возникают только в момент их государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ). Представляется, что Вы имеете право требовать арендные платежи до перехода права собственности на имущество, но в течение всего срока действия договора, а также и после его окончания, если имущество не возвращено по Акту - но в форме неосновательного обогащения. Поэтому в части прекращения у арендатора обязанности платить арендные платежи после подписания сторонами договора купли-продажи согласно тексту, на который Вам указал арендатор, указанное Вами Постановление не применимо.

04.10.2015, 08:34

Право собственности считается с момента Гос. регистрации ст. 8.1 ГК РФ

Вы можете обратиться в суд о признании права собственности поскольку покупатель уклоняется от регистрации права Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

Вопрос № 12381618

05.04.2017, 10:24

Срок договора аренды на 1 день меньше чем год. Действителен ли он или его надо было регистрировать?

Срок договора аренды на 1 день меньше чем год.

Действителен ли он или его надо было регистрировать?

Ответы юристов

05.04.2017, 10:29

Андрей!

Договор действителен, но регистрировать его не надо, т.к. срок меньше года:

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях: договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ)

05.04.2017, 10:29

Андрей, частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если срок договора менее года, то регистрировать его не требуется.

05.04.2017, 10:33

Да, действителен. Регистрации подлежит договор аренды на срок свыше одного года. В Вашем варианте так уходят от гос регистрации. Такой договор продлить нельзя можно заключить новый.

05.04.2017, 10:38

Андрей, приветствую!

Договор действителен, но есть несколько соображений, по которым лучше заключать договоры на 11 месяцев, а не на 364 дня.

1) Заключая договор на 364 дня есть шанс просчитаться, как это было сделано вот здесь:

Цитата:
3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

2) Есть некоторая вероятность, что такой договор будет признан судом притворной сделкой, прикрывающей аренду на год с целью избежать гос. регистрации.

05.04.2017, 10:39

Все договора аренды и найма недвижимого имущества подлежат регистрации, если заключены на срок более 1 года

в вашем случае - не нужно регистрировать (обычно заключают на 11 месяцев)

05.04.2017, 10:54

Если срок договора менее года, регистрировать его не нужно, он будет действительным.

Спасибо за обращение на наш сайт.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских