Как защитить покупателя при заключении сделки купли-продажи недвижимости по заниженной стоимости?

199₽ VIP

Да.

Желательно в договор внести условие, что цена не твёрдая.

Т. е. может изменяться.

Тогда можно дополнительное соглашение прилагать к договору продажи недвижимости.

Ст. 421 ГК РФ гарантирует свободу условий.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

По умолчанию цена твёрдая.

Поскольку ст. 424 ГК РФ гласит:

"Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором".

В целом конечно же не запрещается подписывать дополнительные соглашения к договору купли-продажи. Но вы заблуждаетесь, когда пишите о регистрации дополнительного соглашения. Оно не регистриуется также как и договор. Регистрируется только переход права собственности. Насчет ст. 408 ГК РФ я с Вами согласен.

Я так понимаю, что целью подписания допосоглашения является уход от налогов... Но тоже учитывайте, что налоговая может ориентироваться на кадастровую стоимость

А вот указывать что цена "твердая" по моему ни к чему. Это же не договор подряда. А купля-продажа.

Добрый день.

Вы вправе предусмотреть все вышеперечисленные условия в дополнительном соглашении к основному договору купли-продажи, зарегистрировать данный документ вряд ли получится. В договоре можете предусмотреть, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора-купли-продажи. Доп.соглашение и расписка (последующая) должны быть одной датой.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)

(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Удачи Вам.

Ни дополнительное соглашение об изменении цены к договору купли-продажи квартиры, ни внесение пункта об изменении цены по соглашению сторон

- не имеют юридического значения.

ПОСКОЛЬКУ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ).

Здравствуйте, уважаемый Александр! Безусловно, Вы имеете возможность заключить дополнительное соглашение к основному договору купли-продажи недвижимого имущества в котором изменить основные условия, в том числе, условия о цене. Имеете в виду, что необходимости регистрации дополнительного соглашения в регистрирующем органе закон не предусматривает, связи с чем, после государственной регистрации перехода права собственности по основному договору, дополнительное соглашение к нему автоматически вступает в силу и является обязательным для сторон указанного договора в соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса. Нет необходимости в обязательном порядке вносить указание на то что отдельные пункты договора, например, цена могут быть изменены по соглашению сторон, либо такое право приду смотрам предусмотрено в силу закона.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости".

8. Если обязательства по договору купли - продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества. Что также предусмотрено и ст.408 ГК РФ.

Согласно статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, исходя из смысла ст. 408 ГК РФ, 424 ГК РФ и Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 - в договор необходимо внести, что цена по соглашению сторон может быть изменена. Регистрировать сам договор не обязательно, а вот переход права собственности необходимо.

Всего хорошего.

То что вы предлагаете является абсолютно нежизнеспособной схемой Исходя из статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости не может быть плавающей, как вы этот хотите сделать Она по смыслу статьи 555 ГК РФ должна быть твердой если цена не согласована сторонами договора,то такой договор является незаключенным

Если вы составляете дополнительное соглашение к договору, что допускается законом. Согласованной будет цена указанная в этом соглашении вам исходя из этой цены придется регистрировать договор купли-продажи недвижимости

Так не получится что вы сможете заключить дополнительное соглашения без указания конкретной цены

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 555 ГК РФ

""1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

""2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Защитить хотите не покупателя. А продавца. Чтобы меньше ему налога платить?

А покупателя вы таким соглашением не защитите. В договоре надо указывать реальную цену согласно ст.420-421 ГК РФ и не поддаваться на всякие уловки. Уж извините за горькую правду. Просто моя практика говорит. Что риски в ваше схеме несет покупатель И риски значительные. Удачи

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

Тут же, по ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ).

Но в соответствии со ст.424 ГК РФ в п.1 Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон и в п.2 Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, по 424 ГК РФ изменить согласованную сторонами цену возможно лишь тогда, когда стороны включили это условие в договор, либо изменение цены предусмотрено законом.

Понятно, что возможность так сказать повторного внесения изменений в договор относительно цены после проведения регистрации закон не содержит. Но в данном случае дополнительное соглашение заключается до регистрации перехода права.

Ст. 421 ГК РФ говорит о свободе сторон при заключении, изменении и расторжении договора, а ст. 450 ГК РФ предусматривает основания изменения и расторжения договора.

У Вас соглашение подписывается по соглашению сторон, а согласно п.1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Следовательно, могут быть изменены те обязательства, которые не прекращены, договор-то еще не исполнен, потому что согласно ст.408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением. Таким образом, само дополнительное соглашение, изменяющее цену соответствует положениям ст. 453 ГК РФ. Ни и регистрировать его конечно же законом не предусмотрено, переход права уже в Реестре

Поэтому, да, в договор вносить пункт, что цена может быть изменена по соглашению сторон, в данном случае стоит. Другое дело – это риски, которые несет Покупатель, мимо налоговой это незаметным не пройдет