Случай с снятой квартирой без агентства - Хозяин отказывается вернуть деньги, куда обратиться?

Добрый день!

Подавайте заявление о расторжении договора

Вы можете обратиться с Исковым заявлением в Суд.

Статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Право на обращение в суд

1. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

2. Отказ от права на обращение в суд недействителен.

Вообще основания для расторжения договора и возврата денег должны быть указаны в договоре ст 320 ГК РФЧто на этот счет указано в вашем договоре? А вообще если добровольно что то не удовлетворяют то всегда обращаются в суд.

Добрый день! Если хозяин квартиры отказывается расторгать договор, в этом случае обратиться Вы можете только в суд. При этом арендодатель вправе взыскать с Вас неустойку. Условия расторжения договора должны быть указаны в вашем договоре.

Здравствуйте, конкретизируйте свой вопрос... Что Вы посмотрели на следующий день? Потому как договор можно расторгнуть либо при нарушении его условий, либо в судебном порядке, либо исходя из самих условий договора (возможно в нем предусмотрено расторжение по соглашению). Но лучше смотреть условия договора, так как при изучении документа бывает можно найти какое-либо решение...

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора

Подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс"13. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Статьи 310, 425, 450, 450.1, 451, 452, 453, 619, 620 ГК РФ

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы нормами гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Договор также может быть изменен или расторгнут:

- по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Подробнее об изменении договора по соглашению сторон см. п. 13.1 настоящих Рекомендаций;

- в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ. Подробнее об изменении договора в судебном порядке см. п. 13.2 настоящих Рекомендаций;

- в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Подробнее об одностороннем изменении договора и отказе от него см. п. 13.3 настоящих Рекомендаций.

13.1. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

АРЕНДЫ ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Статья 450 ГК РФ

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Соглашение об изменении платы по договору аренды здания (сооружения) должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку такое требование установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме соответствующего договора. Подробнее об изменении договора аренды здания, сооружения по соглашению сторон см. п. 13.1 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Пример формулировки условия:

"Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что они оформлены в виде единого соглашения, заключенного в письменной форме".

Стороны могут предусмотреть в договоре или соглашении следующие условия:

- о праве требовать возврата исполненного при расторжении;

- о моменте изменения или расторжения договора.

13.1.1. Право требовать возврата исполненного в случае

расторжения договора аренды по соглашению сторон

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения. Однако, если одна из сторон приняла исполнение, но свое обязательство не исполнила или предоставила неравноценное исполнение, другая сторона может требовать возврата исполненного в качестве неосновательного обогащения (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Исключения составляют случаи, когда иное предусмотрено законом или договором либо вытекает из существа обязательства. Указанное положение действует с 1 июня 2015 г.

Ранее Пленум ВАС РФ в п. 4 Постановления N 35 также разъяснял, что если стороны не урегулировали последствия расторжения договора, то п. 4 ст. 453 ГК РФ подлежит применению лишь в следующих случаях:

- встречные имущественные предоставления по договору к моменту его расторжения осуществлены надлежащим образом;

- при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны.

Во всех остальных случаях, когда эквивалентность встречных предоставлений нарушена вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязанностей, сторона, передавшая имущество, вправе требовать его возврата в той мере, в какой нарушена согласованная эквивалентность (п. 5 Постановления N 35).

В силу специфики арендных правоотношений только арендодатель может вернуть исполненное, а именно возвратить полученный аванс. Исполнение, которое получает арендатор (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование), фактически вернуть нельзя. Возврат арендованного имущества не является возвратом исполнения и регулируется самостоятельными нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 622 ГК РФ). Подробнее о порядке возврата арендованного имущества см. п. 4.2 настоящих Рекомендаций.

Таким образом, при расторжении договора арендатор не вправе требовать возврата арендной платы, внесенной за период, когда он пользовался объектом аренды, поскольку имущественные предоставления каждой из сторон будут эквивалентны. Однако, если на момент расторжения договора арендатор внес арендную плату за будущий период, он вправе требовать ее возврата при условии, что иное не предусмотрено соглашением сторон.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды или в соглашении о его расторжении условие о том, что арендодатель обязан вернуть арендатору сумму аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом до расторжения договора.

Пример формулировки условия:

"В случае расторжения договора арендодатель обязан вернуть арендатору сумму уплаченного аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом".

Чтобы избежать споров о том, когда именно арендодатель должен вернуть аванс арендатору, сторонам рекомендуется предусмотреть сроки возврата исполненного по договору.

Пример формулировки условия соглашения о расторжении:

"Арендодатель обязуется в течение дней после заключения настоящего соглашения вернуть арендатору сумму ранее полученного аванса в размере (указывается сумма цифрами и прописью) рублей".

В силу диспозитивности п. 4 ст. 453 ГК РФ сторонам не запрещается исключить обязанность одной из них вернуть исполненное по договору. Например, можно предусмотреть условие о том, что при расторжении договора не возвращается авансовый платеж (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2010 по делу N А 11-1665/2009).

Пример формулировки условия:

"В случае изменения или расторжения договора сумма авансового платежа не подлежит возврату арендатору".

13.1.2. Момент изменения и расторжения договора аренды

по соглашению сторон

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его расторжении стороны могут установить, что договор считается измененным или расторгнутым не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в нем даты.

Пример формулировки условия:

"Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с (указываются число, месяц, год)".

Если момент изменения и расторжения договора не согласован

В этом случае обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

13.2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Статьи 450, 619, 620 ГК РФ

По общему правилу договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Перечень оснований, по которым может быть расторгнут договор аренды, содержится в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, установленные Гражданским кодексом РФ

Согласно ст. 619 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, а при их отсутствии в разумные сроки, если производство такого ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель также вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора в случае, когда арендатор использует имущество не по назначению или с нарушением условий договора (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что арендодатель может обратиться в суд с указанным иском только после того, как арендатору будет направлено письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Если арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд, арендодатель даже в случае уплаты долга арендатором вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора на основании п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Однако сделать это он должен в разумный срок, в противном случае право на расторжение договора в связи с допущенным арендатором нарушением будет утрачено.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель вправе предъявить в разумный срок требование о расторжении договора по причине невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд даже после уплаты долга арендатором, см. в Путеводителе по судебной практике.

Основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора, установленные Гражданским кодексом РФ

В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора;

3) арендодатель не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, а при их отсутствии в разумные сроки, если производство такого ремонта является обязанностью арендодателя;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется непригодным для использования.

Кроме того, Гражданский кодекс РФ предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, если:

- ему не были переданы принадлежности и документы, относящиеся к объекту аренды, в связи с чем использование последнего по назначению невозможно, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ);

- арендодатель не предоставил арендатору имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда он не согласован, - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

- обнаружены недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК РФ);

- арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на объект аренды, в частности о сервитуте, праве залога и т.п. (ч. 2 ст. 613 ГК РФ);

- арендодателем нарушена обязанность производить капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Основания досрочного расторжения договора в судебном порядке, установленные иными законами

Основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон могут быть установлены иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Так, в силу п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя по основаниям, указанным в п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ.

Также, п. 3 ст. 32 Федерального закона от 07.06.2013 N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено право арендатора земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут в целях реализации указанного Закона, требовать расторжения договора аренды, если вследствие установления сервитута невозможно использовать весь участок или его часть.

Основания досрочного расторжения договора судом, которые можно установить по соглашению сторон

Стороны вправе определить в договоре собственные основания его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что стороны могут установить иные по сравнению с предусмотренными ст. 619 ГК РФ основания для досрочного расторжения договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предусмотренные договором основания досрочного расторжения договора могут быть связаны с нарушениями его условий (например, с неисполнением арендатором обязанности по производству текущего ремонта в установленные сроки, однократным невнесением арендатором арендной платы).

Примеры формулировки условия:

"Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если арендатор не производит текущий ремонт в установленные настоящим договором сроки".

"Настоящий договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором суммы арендной платы".

В то же время стороны могут установить основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора. В частности, согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ в договоре могут быть согласованы основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Данный пункт не ограничивает возможность расторжения договора случаями существенного его нарушения другой стороной. Следовательно, стороны вправе предусмотреть любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

- Судебную практику, подтверждающую, что в договоре могут быть установлены основания расторжения, не связанные с нарушением другой стороной его условий, см. в Путеводителе по судебной практике.

Представляется, что аналогичный подход применим и к случаям расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендатора. Данный вывод можно сделать в силу ч. 2 ст. 620 ГК РФ, которая, предусматривая возможность установления в договоре оснований расторжения договора по требованию арендатора, также отсылает к п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Основаниями расторжения договора, не связанными с нарушением его условий, могут быть утрата арендатором интереса к пользованию помещением в связи с закрытием структурного подразделения, запланированное арендодателем переоборудование здания, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества и др.

Примеры формулировки условия:

"Договор может быть расторгнут судом по требованию арендатора при утрате им интереса к пользованию арендованным помещением в связи реструктуризацией".

"Арендодатель вправе в любое время в судебном порядке потребовать досрочного расторжения настоящего договора, если возникнет производственная необходимость в эксплуатации переданного в аренду имущества".

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ до предъявления требования о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Статья 620 ГК РФ, регулирующая досрочное расторжение договора по требованию арендатора, такого требования не содержит. Таким образом, в последнем случае, а также в случае, если договор расторгается по требованию арендодателя по основанию, не связанному с нарушением договора, и письменного требования об исполнении обязательства быть не может, стороны дополнительно могут согласовать, что о намерении расторгнуть договор нужно заблаговременно уведомить контрагента.

Пример формулировки условия:

"О намерении досрочно расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным в п. ___ договора, стороны обязуются уведомлять друг друга за месяцев до предъявления в суд требования о расторжении договора".

Внимание! Условие, в соответствии с которым до предъявления требования о расторжении договора по основаниям, не предусмотренным в нем, необходимо заблаговременно уведомить контрагента, не означает, что сторона вправе требовать досрочного расторжения договора аренды по любой причине (см. Риск арендатора 13.2.1).

Если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке

В этом случае сторона не сможет требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, которые не предусмотрены ни законом, ни договором (см. Риск арендатора 13.2.2).

Требовать расторжения договора сторона вправе будет только по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ и иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ), а также при существенном нарушении договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае. Например, существенным нарушением может быть признано частичное невнесение арендной платы (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Принудительно взыскать деньги можно только в судебном порядке. Если возник гражданско-правовой спор, он подлежит разрешению в суде.