В период с 2005 года по 2016 год в Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) было внесено более двадцати поправок. Этот правовой акт значительно преобразился в результате постоянного внесения в него изменений и дополнений.

Практически все новеллы были продиктованы стремлением законодателя усилить юридическую защиту прав частных инвесторов в долевом строительстве новостроек. Но всякий раз эту цель не удавалось достичь в должной мере. Возникали все новые и новые юридические проблемы, для решения которых снова требовалось уточнение положений Закона. При этом юридическое положение застройщиков после каждого изменения Закона, как правило, ухудшалось и им приходилось адаптироваться к новым требованиям и ограничениям, действующим против них.

Например, с 2010 года был увеличен административный штраф с застройщиков до одного миллиона рублей за каждый случай незаконного привлечения долевых инвестиций в новостройки. С 2014 года было введено страхование ответственности застройщиков. Однако практика показала низкую эффективность этого инструмента защиты частных инвесторов. Вместо риска конфликта с застройщиками в данном случае инвесторы получили риск спора со страховщиками, а вместо риска банкротства застройщика - риск банкротства страховщиков. Не так давно была введена уголовная ответственность застройщиков за нарушение установленных правил привлечения долевых инвестиций в строительство многоквартирных домов, предусмотренных Законом.

См.: статья 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях в текущей редакции и Федеральный закон N 119-ФЗ от 17.06.2010 "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

См.: статья 15.2 Закона, а также статья 4 Федерального закона N 294-ФЗ от 30.12.2012 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

См.: статья 200.3 Уголовного кодекса РФ, а также Федеральный закон N 139-ФЗ от 01.05.2016 "О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости".

В этом материале мы рассмотрим наиболее существенные последние изменения и дополнения в Закон, которые были внесены на основании Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ и вступают в большей своей части в силу с 01.01.2017, частично с 01.07.2017, а частично с 04.07.2016. Такие поправки не стали исключением из общего правила и содержат немало норм, ухудшающих правовое положение застройщиков по сравнению с тем, что было ранее, а также содержат новые более жесткие требования к их деятельности. Однако есть и определенные позитивные новеллы для застройщиков, которые также не останутся без нашего внимания в этом материале.

Все поправки в Закон можно разделить на несколько групп:

1) изменения и дополнения, связанные с уточнением права застройщика на продажи квартир в новостройках;

2) изменения и дополнения, связанные с уточнением порядка информирования инвесторов о строительном проекте и о текущем финансовом состоянии застройщика;

3) новеллы, связанные с применением эскроу-счетов при продажах квартир в новостройках;

4) изменения и дополнения, связанные с целевым использованием денежных средств участников долевого строительства;

5) прочие изменения и дополнения Закона.

Далее мы рассмотрим более подробно каждую из этих групп новелл.

1. Изменения и дополнения, связанные с уточнением права

застройщика на продажи квартир в новостройках

По ранее действующим правилам застройщик был вправе привлекать долевые инвестиции граждан в новостройки при наличии трех обстоятельств:

1) обладание застройщиком на праве собственности или на праве аренды (субаренды), а также в некоторых случаях на праве безвозмездного пользования застраиваемым земельным участком;

2) получение разрешения на строительство;

3) публикация проектной декларации в случаях, когда для продажи квартир в новостройке застройщик применяет рекламу.

См.: пункт 1 статьи 3 Закона в новой редакции.

Теперь к этим правилам добавляются новые (см. раздел 1, подразделы 1.1 - 1.8). По новым правилам застройщики даже при наличии указанных выше условий лишаются права продавать квартиры в новостройках, если:

1) допустят нарушение установленных законом требований к минимальному размеру уставного капитала после 01.07.2017 (см. раздел 1, подразделы 1.1 - 1.8);

2) допустят любое из нарушений, указанных в подразделах 1.1 - 1.8 раздела 1 этой статьи, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве (ДДУ) осуществляется после 01.01.2017.

Рассмотрим далее подробнее каждое из этих новых юридических требований к застройщикам.

1.1. Требование о минимальном размере уставного капитала

Первое из этих требований - размер уставного капитала компании-застройщика. Раньше довольно часто многомиллионный строительный проект реализовывали коммерческие организации, которые были учреждены с минимальным уставным капиталом (прим.: десять тысяч рублей). По мнению законодателя, если у компании будет многомиллионный уставный капитал, это в большей степени, чем ранее, защитит права и законные интересы долевых инвесторов в случае нарушения застройщиком своих обязательств перед ними. По своим обязательствам застройщик сможет рассчитываться за счет средств уставного капитала. Большой размер уставного капитала, по мнению чиновников и депутатов, принявших этот Закон, является определенной гарантией платежеспособности застройщика перед долевыми инвесторами.

См.: подпункт 1 пункта 2 и пункт 2.2 статьи 3 Закона в новой редакции.

Поэтому законодатель в новой редакции Закона императивно установил минимальные требования к уставному капиталу застройщиков, которые привлекают долевые инвестиции граждан в строительство многоквартирных домов.

См.: пункт 2.1 статьи 3 Закона в новой редакции.

Итак, минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц должен составлять:

1) два миллиона пятьсот тысяч рублей - при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более одной тысячи пятисот квадратных метров;

2) четыре миллиона рублей - при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двух тысяч пятисот квадратных метров;

3) десять миллионов рублей - при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более десяти тысяч квадратных метров;

4) сорок миллионов рублей - при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двадцати пяти тысяч квадратных метров;

5) восемьдесят миллионов рублей - при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более пятидесяти тысяч квадратных метров;

6) сто пятьдесят миллионов рублей - при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более ста тысяч квадратных метров;

7) четыреста миллионов рублей - при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двухсот пятидесяти тысяч квадратных метров;

8) восемьсот миллионов рублей - при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более пятисот тысяч квадратных метров;

9) один миллиард пятьсот миллионов рублей - при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц более пятисот тысяч квадратных метров.

Обратим внимание, что требования о минимальном размере уставного капитала предъявляются к застройщикам не с 01.01.2017, а с 01.07.2017. Те застройщики, которые не соответствуют данным требованиям, с 01.07.2017 будут не вправе заключать договоры участия в долевом строительстве. В случае предъявления такими застройщиками в регистрирующий орган договоров участия в долевом строительстве для их государственной регистрации на заявление о государственной регистрации этой сделки должен последовать отказ.

См.: пункт 3 статьи 7 Федерального закона N 304-ФЗ от 03.07.2016 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

См.: пункт 1 статьи 26 и статья 27 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" (вступает в силу с 01.01.2017).

Законодатель допускает ситуацию, когда договор участия в долевом строительстве может быть заключен застройщиком, минимальный размер уставного капитала которого ниже той минимальной величины, которая установлена Законом. Это возможно в том случае, если застройщик оформил договор поручительства и представил его государственному регистратору. Данный договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации до даты государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве.

См.: статья 15.3 Закона в новой редакции.

См.: пункт 2 статьи 15.3 Закона в новой редакции.

Быстро проверить размер уставного капитала застройщика можно путем использования бесплатного сервиса Федеральной налоговой службы в сети Интернет по адресу https://egrul.nalog.ru/, а также путем получения от застройщика справки о совокупной площади объектов строительства застройщика. Такая справка может публиковаться на официальном сайте застройщика в сети Интернет.

Для долевого инвестора официальным подтверждением соблюдения застройщиком требования о минимальном размере уставного капитала считается, с одной стороны, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, из содержания которой видно, какой именно размер уставного капитала имеет конкретный застройщик, а с другой стороны, справка застройщика о совокупной площади объектов строительства застройщика.

1.2. Требование об отсутствии процедуры ликвидации

Для обладания правом на продажу квартир в новостройках застройщик не должен находиться в процессе ликвидации. Общие правила о ликвидации юридических лиц предусмотрены в Гражданском кодексе РФ. Застройщик может ликвидироваться либо по решению его учредителей, либо по решению органа управления, установленного учредительными документами застройщика, либо по решению суда. В первом и во втором случае застройщик, очевидно, утрачивает право на продажу квартир в новостройках с даты принятия уполномоченным лицом решения о ликвидации. Есть и альтернативная точка зрения, согласно которой застройщик утрачивает такое право с даты информирования налогового органа о начале процедуры ликвидации.

См.: подпункт 2 пункта 2 и пункт 2.2 статьи 3 Закона в новой редакции.

См.: статьи 61 - 64.1 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 1 статьи 20 Федерального закона N 129-ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Если судебная практика пойдет по первому варианту, то для долевого инвестора будет считаться доказательством соблюдения застройщиком данного требования Закона заверенная копия решения уполномоченного органа застройщика (если такие полномочия предусмотрены уставом застройщика), либо заверенная копия решения его участников (акционеров), либо справка участников (акционеров) или уполномоченного органа застройщика о том, что решение о ликвидации застройщика не принималось.

Если судебная практика пойдет по второму варианту, то для долевого инвестора будет считаться достаточным доказательством соблюдения застройщиком данного требования Закона справка налогового органа о том, что застройщик не находится в состоянии ликвидации.

Для того чтобы Росреестр блокировал государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве с такими застройщиками, судебные органы должны оперативно предоставлять в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия информацию о начале процедуры ликвидации застройщика.

Суд обязан в течение одного рабочего дня от даты принятия соответствующего решения о ликвидации застройщика направить в контролирующий орган соответствующее решение суда. Обратим внимание, что законодатель требует извещать именно контролирующий орган, а не собственно Росреестр, в функции которого входит государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве. И только уже потом контролирующий орган уведомляет об этом регистрирующий орган, что представляется малоэффективным юридическим сценарием. Более эффективный сценарий, на мой взгляд, направление судебного решения сразу в два адреса. Это сэкономит время.

См.: пункт 2.4 статьи 3 Закона в новой редакции.

См.: пункт 2.6 статьи 3 Закона в новой редакции.

Подтверждением отсутствия процедуры ликвидации застройщика для долевого инвестора является, с одной стороны, отсутствие судебных процессов по этой теме в системе http://kad.arbitr.ru, а с другой стороны, справка по этому вопросу со стороны контролирующего органа. Однако получение такой справки может занять месяц или более. Поэтому проверка через систему арбитражной практики онлайн выглядит более предпочтительным оперативным способом работы с этим риском.

Кроме того, убедиться в том, находится ли застройщик в процессе ликвидации или нет, до сделки с ним также можно путем проверки его выписки из ЕГРЮЛ онлайн на сервисе Федеральной налоговой службы по адресу https://egrul.nalog.ru/.

1.3. Требование об отсутствии процедуры банкротства

Чтобы продавать квартиры в новостройках долевым инвесторам, застройщик должен не иметь статуса банкрота. Законодатель четко сформулировал данное ограничение. С того момента, как арбитражный суд выносит определение о признании застройщика банкротом, застройщик не имеет права заключать и исполнять договоры участия в долевом строительстве. Это правило введено, чтобы, с одной стороны, "не размывать" конкурсную массу застройщика. С другой стороны, чтобы защитить права долевых инвесторов.

См.: подпункт 3 пункта 2 и пункт 2.2 статьи 3 Закона в новой редакции.

См.: параграф 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

Для долевых инвесторов достаточной гарантией отсутствия процедуры банкротства застройщика на дату совершения сделки будет выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, в которой нет информации о банкротстве застройщика, а также отсутствие на сайте в Интернете по адресу http://kad.arbitr.ru/ публикации определения арбитражного суда о банкротстве застройщика.

1.4. Требование об отсутствии решения суда

о приостановлении деятельности

Застройщик не вправе продавать квартиры в новостройках гражданам - долевым инвесторам в том случае, если в отношении застройщика вынесено решение суда о приостановлении деятельности застройщика. Такое решение может быть вынесено по иску контролирующего органа в любом из следующих случаев:

1) более чем на тридцать дней задержано застройщиком представление отчетности, предусмотренной Законом, в контролирующий орган;

2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;

3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным Законом, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;

4) застройщиком не исполнялись требования Закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные Законом меры воздействия;

5) в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 Закона, и (или) о соответствии заключивших договор поручительства с застройщиком юридических лиц требованиям, указанным в части 3 статьи 15.3 Закона;

6) по истечении шести месяцев со дня выдачи контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований, указанных в пунктах 1, 7 и 8 части 2 статьи 3 Закона, застройщиком не устранено нарушение таких требований.

См.: подпункт 4 пункта 2 и пункт 2.2 статьи 3 Закона в новой редакции.

См.: пункт 15 статьи 23 Закона в новой редакции.

Обратим внимание, что при приостановлении хозяйственной деятельности застройщика долевые инвесторы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договоров участия в долевом строительстве в том случае, если долевые инвестиции привлекаются через эскроу-счета. Однако долевые инвесторы, для привлечения которых счета эскроу не применялись, таким правом не обладают. Это противоречит принципу равенства прав лиц, осуществляющих инвестиции в объекты капитальных вложений.

См.: пункт 5 статьи 15.4 Закона в новой редакции.

См.: пункты 1 и 1.1 статьи 9 Закона в новой редакции.

См.: статья 6 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

О факте приостановления деятельности застройщика долевые инвесторы могут узнать на сайте в Интернете по адресу http://kad.arbitr.ru/, а также путем обращения в контролирующий орган.

Для того чтобы Росреестр блокировал государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве с такими застройщиками, судебные органы должны оперативно предоставлять в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия информацию о принятии решения судом о приостановлении деятельности застройщика по иску контролирующего органа.

Суд обязан в течение одного рабочего дня от даты принятия соответствующего решения о приостановлении деятельности застройщика направить в контролирующий орган соответствующее решение суда. Обратим внимание, что законодатель требует извещать именно контролирующий орган, а не собственно Росреестр, в функции которого входит государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве. И только уже потом контролирующий орган уведомляет об этом регистрирующий орган, что представляется малоэффективным юридическим сценарием. Более эффективный вариант - направление копии судебного решения сразу в два адреса: в региональный контролирующий орган и в Росреестр.

См.: пункт 2.4 и пункт 2.6 статьи 3 Закона в новой редакции.

1.5. Требование об отсутствии застройщика в реестре

недобросовестных поставщиков

Согласно новелле, вступающей в силу с 01.01.2017, застройщик не имеет права продавать квартиры в новостройках гражданам - долевым инвесторам, если включен в реестр недобросовестных поставщиков. Данный реестр ведется в отношении организаций, нарушивших свои обязательства перед так называемыми государственными заказчиками по договорам на выполнение работ (оказание услуг) или покупку товаров для публичных нужд.

См.: подпункт 5 пункта 2 и пункт 2.2 статьи 3 Закона в новой редакции.

См.: статья 104 Федерального закона N 44-ФЗ от 05.04.2013 "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", а также Постановление Правительства РФ N 1062 от 25.11.2013 "О порядке ведения реестра недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей)".

Если застройщик оказался в этом реестре, исключить себя из него можно только одним способом - путем обжалования этого в суд. Реестр недобросовестных поставщиков ведет Федеральная антимонопольная служба РФ. Проверить, входит конкретный застройщик в этот реестр или нет, можно на сайте в сети Интернет по адресу http://www.zakupki.gov.ru.

См.: пункт 11 статьи 104 Федерального закона N 44-ФЗ от 05.04.2013 "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

Для того чтобы Росреестр блокировал государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве с такими застройщиками, Федеральная антимонопольная служба РФ должна оперативно предоставлять в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия информацию о включении застройщика в реестр недобросовестных поставщиков и об исключении застройщика из этого реестра.

1.6. Требование об отсутствии застройщика в реестре

недобросовестных участников земельных аукционов

Согласно этой новелле застройщик не имеет права продавать квартиры в новостройках гражданам - долевым инвесторам, если включен в реестр недобросовестных участников аукционов. В этот реестр включаются организации, нарушившие свои обязательства при участии в земельных аукционах, проводимых в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Данный реестр также ведет Федеральная антимонопольная служба Российской Федерации.

См.: подпункт 6 пункта 2 и пункт 2.2 статьи 3 Закона в новой редакции.

См.: пункты 28 - 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

См.: Постановление Правительства РФ N 331 от 30.06.2004 "Об утверждении Положения о Федеральной антимонопольной службе".

Если застройщик оказался в нем, то это проблема, так как четкий порядок исключения застройщика из реестра прямо законодательством РФ не предусмотрен. Есть только упоминание о том, что по истечении двух лет информация из реестра автоматически удаляется.

См.: пункт 18 Порядка ведения реестра недобросовестных участников аукционов, утвержденного Приказом Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации N 247/15 от 14.04.2015.

В случае если застройщик не согласен с его включением в такой реестр, он вправе обжаловать действия Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Проверить, входит конкретный застройщик в этот реестр или нет, можно на сайте в сети Интернет по адресу https://torgi.gov.ru/.

Для того чтобы Росреестр блокировал государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве с такими застройщиками, Федеральная антимонопольная служба Российской Федерации должна оперативно предоставлять в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия информацию о включении застройщика в реестр недобросовестных участников аукционов и об исключении застройщика из этого реестра.

1.7. Требование об отсутствии налоговой недоимки

Согласно этой новелле застройщик не вправе продавать квартиры в новостройках гражданам - долевым инвесторам в том случае, если у него есть налоговая недоимка или задолженность по иным обязательственным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации.

См.: подпункт 7 пункта 2 и пункт 2.2 статьи 3 Закона в новой редакции.

Новелла создает определенные проблемы как для застройщиков, так и для долевых инвесторов. В случае наличия спора с налоговым органом, по которому сумма налоговой недоимки превысит сумму, равную 25% от стоимости активов застройщика в последнем отчетном периоде, застройщик утратит право продавать квартиры в новостройках долевым инвесторам. В то же время долевым инвесторам, для того чтобы убедиться, что застройщик не имеет подобной налоговой недоимки и вправе заключать с ними договоры участия в долевом строительстве, придется получать справку налогового органа об отсутствии такой задолженности.

Для того чтобы Росреестр блокировал государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве с такими застройщиками, налоговый орган должен оперативно предоставлять в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия информацию о наличии налоговой недоимки в отношении застройщиков в том случае, если ее величина превысит 25% от стоимости активов за последний отчетный период.

Правда, следует отдать должное законодателю - он сделал маленькую "юридическую форточку" для застройщиков. Даже если застройщику со стороны налогового органа предъявлено требование о налоговой недоимке в таком объеме, он может сохранить право продавать квартиры в новостройках в том случае, если им будет в установленном порядке подано заявление об обжаловании налоговой недоимки и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в контролирующий орган еще не будет принято.

В данной правовой норме законодатель четко не пояснил, о каком именно налоговом решении идет речь. Это может создавать некоторые проблемы на практике по причине разного толкования рассматриваемой правовой нормы. Порядок обжалования актов налоговых органов предусмотрен Налоговым кодексом Российской Федерации. Как известно, обжалование допускается как путем обращения непосредственно в налоговый орган, так и в судебном порядке. В каждом из этих случаев принимается отдельное решение. В случае обжалования в налоговый орган налоговой недоимки решение принимает налоговый орган. В случае обжалования в судебные органы - суд. О чьем именно решении ведет речь законодатель в рассматриваемой правовой норме, до конца не ясно. Между тем данная неопределенность может иметь критическое значение для продаж квартир в новостройках, так как неизвестно, с какого момента застройщики обязаны останавливать продажи: с момента решения налогового органа по жалобе застройщика или с момента решения суда.

См.: глава 19 Налогового кодекса Российской Федерации.

В случае наличия налоговой недоимки в размере 25% активов и более долевым инвесторам, чтобы удостовериться в законности заключаемой с ними сделки, потребуется подтверждение от застройщика подачи соответствующей жалобы (иска) в налоговый орган или в суд, а также подтверждение факта отсутствия решения по существу жалобы (иска).

Данная проблема создает известные неудобства всем участникам рынка новостроек и может быть решена путем выпуска вспомогательных подзаконных актов. Хорошим клиентоориентированным решением этой проблемы со стороны застройщиков будет публикация застройщиками заблаговременно самостоятельно на своих официальных сайтах в сети Интернет таких справок ФНС России, которые застройщик может получать своими силами с периодичностью раз в месяц. Также снизить этот риск поможет мониторинг судебной практики по налоговым спорам застройщика в сети Интернет по адресу http://kad.arbitr.ru/.

1.8. Требование об отсутствии судимости у единоличного

исполнительного органа и у главного бухгалтера

Если единоличный исполнительный орган застройщика или главный бухгалтер застройщика ранее имели судимость, то застройщик также лишается права продавать квартиры в новостройках. В принципе маловероятно, что застройщики будут нанимать подобных лиц на должности, указанные в рассматриваемой правовой норме. Поэтому эта норма, скорее всего, широко применяться не будет. Законодатель не поясняет, о какой именно судимости может идти речь. Поэтому можно сделать вывод, что в данном случае недопустима любая судимость, даже за самые мелкие преступные деяния.

В интересах долевого инвестора удостовериться, имеют указанные выше должностные лица застройщика судимость или нет. Это можно сделать путем получения соответствующей справки о наличии (отсутствии) судимости в Министерстве внутренних дел Российской Федерации.

Хорошим клиентоориентированным решением этой проблемы со стороны застройщиков будет публикация застройщиками заблаговременно на своем официальном сайте в сети Интернет таких справок МВД России, которые застройщик может получать своими силами.

Для того чтобы Росреестр блокировал государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве с такими застройщиками, генеральные директора или главные бухгалтеры которых имеют судимость, суд должен оперативно предоставлять в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия информацию о вступлении в силу приговора в отношении таких лиц.

2. Изменения и дополнения, связанные с уточнением порядка

информирования о строительном проекте

и о текущем состоянии застройщика

Законодатель ввел в Закон совершенно новую статью 3.1 о раскрытии информации застройщиком. Далее мы кратко остановимся на новеллах в этой сфере. По ранее действующим правилам застройщики обязаны были до начала процесса привлечения долевых инвестиций в строительство публиковать проектные декларации. В состав проектных деклараций включалась информация о самом застройщике, а также информация о его строительном проекте. При этом застройщик был вправе публиковать эту информацию в любой форме СМИ, в том числе на своем официальном сайте в сети Интернет.

См.: пункт 1 статьи 3 Закона в новой редакции.

См.: статьи 19 - 21 Закона в новой редакции.

Теперь законодатель обязывает застройщиков на своем официальном сайте в сети Интернет размещать следующую информацию:

1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих публикации проектной декларации по текущему строительному проекту;

2) аудиторское заключение за последний год проверки деятельности застройщика;

3) разрешение на строительство по текущему строительному проекту;

4) правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок;

5) заключение экспертизы на проектную документацию;

6) проектная декларация;

7) заключение контролирующего органа (уполномоченного органа исполнительной власти) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона;

8) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям Закона и правилам, установленным в соответствии с частью 2 статьи 4 Закона;

9) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с частью 2 статьи 12.1 Закона (поручительство, страхование ответственности) или условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Закона (счет эскроу);

10) договор поручительства с застройщиком, заключенный в соответствии со статьей 15.3 Закона, в случае, предусмотренном частью 3 статьи 12.1 Закона;

11) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

См.: пункт 2 статьи 23 Закона в новой редакции.

Вышеуказанная информация, за исключением пункта 11, размещается на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения контролирующего органа о соответствии застройщика требованиям Закона и о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона.

См.: пункт 2 статьи 23 Закона в новой редакции.

Фотографии строящихся объектов обновляются на сайте застройщика ежемесячно. В случае внесения изменений в размещаемые на сайте застройщика документы такие изменения должны быть размещены на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней со дня внесения таких изменений.

В пункте 6 статьи 3.1 Закона законодатель предусмотрел общую норму об ответственности застройщика за неисполнение либо за ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации. Между тем какая-либо конкретная дополнительная административная ответственность за такое нарушение законодательством РФ не установлена. По-прежнему применяется часть 2 статьи 14.28 КоАП РФ, согласно которой:

"опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей".

3. Новеллы, связанные с применением эскроу-счетов

при продажах квартир в новостройках

С 01.07.2017 вступают в силу новые статьи Закона 15.4 и 15.5, которые регулируют процесс привлечения застройщиками долевых инвестиций граждан путем размещения денежных средств на специальных банковских счетах эскроу. Понятие "договор счета эскроу" введено в гражданское законодательство с июля 2014 года, когда вторая часть Гражданского кодекса Российской Федерации была дополнена рядом новых статей.

См.: статьи 860.7 - 860.10 Гражданского кодекса РФ.

Предметом этого договора применительно к рассматриваемому Закону является открытие банком специального счета, на котором депонируются денежные средства долевого инвестора. Доступ к этим денежным средствам застройщик получает при условии оформления с долевым инвестором передаточного акта на построенную квартиру. При этом основанием для выплаты застройщику денежных средств со счета эскроу является как двусторонний передаточный акт, подписанный долевым инвестором и застройщиком, так и односторонний передаточный акт, оформляемый в случае, предусмотренном Законом.

См.: статья 8 и пункт 7 статьи 15.5 Закона в новой редакции.

См.: пункт 6 статьи 8 Закона в новой редакции.

В этой связи возникает вопрос: за счет каких именно средств планируется финансировать строительство многоквартирных домов, если средства долевых инвесторов фактически будут заморожены на счетах в банке? Законодатель дает ответ на этот вопрос. Финансирование строительного проекта в этом случае предлагается осуществлять за счет средств целевого кредита данного банка.

См.: пункты 1 и 8 статьи 15.4 и пункт 2 статьи 15.5 Закона в новой редакции.

Необходимо подчеркнуть, что применение счетов эскроу является обязательным только в том случае, если до этого застройщик привлек от банка целевой кредит на строительство многоквартирного дома. Если застройщик не привлекал целевой кредит, он вправе не использовать счета эскроу в процессе привлечения долевых инвестиций в жилищное строительство.

Схема N 1. Привлечение инвестиций путем депонирования

на счете эскроу

┌┐

│ Росреестр │

└┬┬┘

2, 5 ││ 2, 5

┌┘└┐

┌┴┐ 2, 3, 5 ┌┴┐

│ Инвестор ├┤ Застройщик │

└┬┘ └┬┘

3, 4│ │1, 3, 6

└┐┌┘

┌┴┴┐

│ Банк │

└┘

Перечень действий по схеме:

1) банк заключает с застройщиком договор целевого кредита на финансирование строительства, а застройщик открывает расчетный счет в банке, через который будет финансироваться строительный проект;

2) застройщик и инвестор заключают договор участия в долевом строительстве;

3) застройщик, инвестор и банк заключают договор счета эскроу, где фиксируются условия депонирования денежных средств в банке;

4) инвестор вносит долевые инвестиции в размере цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу в банк;

5) застройщик выполняет условия договора участия в долевом строительстве и условия депонирования (ввод здания в эксплуатацию, передача квартиры инвестору);

6) застройщик получает доступ к средствам счета эскроу и за счет этих средств погашает целевой кредит банка. Остаток средств считается прибылью застройщика.

В случае использования застройщиком счетов эскроу в договор участия в долевом строительстве должны быть внесены дополнительные существенные условия, предусмотренные Законом. К ним относятся следующие условия:

1) обязанность долевого инвестора внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве, на открываемый счет эскроу и сведения о банке, в котором открыт этот счет (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона);

2) депонируемая сумма, которая должна быть равна цене договора участия в долевом строительстве;

3) срок условного депонирования денежных средств, который должен быть равен сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон договора участия в долевом строительстве;

4) основания перечисления застройщику (бенефициару) депонированной суммы, предусмотренные Законом, и указанный им счет, на который должна быть перечислена депонированная сумма при возникновении таких оснований;

5) основания прекращения условного депонирования денежных средств (истечение срока условного депонирования, перечисление депонированной суммы застройщику, расторжение договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон или в судебном порядке, односторонний отказ одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве).

См.: пункт 7 статьи 15.5 Закона в новой редакции.

При отсутствии этих условий в договоре участия в долевом строительстве данный договор будет считаться незаключенным.

См.: статья 432 Гражданского кодекса РФ.

Законодатель предусмотрел дополнительные основания для отказа со стороны долевого инвестора в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве. Это допускается в следующих случаях:

1) наличие оснований, указанных в пунктах 1 - 3 и 5 части 1 статьи 9 Закона;

2) наличие требования банка о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на имущество и права требования по обязательствам, являющиеся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение такого кредитного договора, в предусмотренных Законом, кредитным договором и (или) договором залога (ипотеки) случаях;

3) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

4) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица - застройщика или о приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

См.: пункт 5 статьи 15.4 Закона в новой редакции.

См.: пункт 15 статьи 23 Закона в новой редакции.

В случае уступки права требования по договору участия в долевом строительстве прежним долевым инвестором в пользу нового долевого инвестора к новому долевому инвестору переходит право требования по договору счета эскроу.

См.: пункт 11 статьи 15.5 Закона в новой редакции.

Договор счета эскроу прекращается досрочно в случае досрочного прекращения договора участия в долевом строительстве.

См.: пункт 6 статьи 15.4 и пункт 9 статьи 15.5 Закона в новой редакции.

Новелла о счетах эскроу введена законодателем в целях защиты прав долевых инвесторов. По крайней мере так заявлялось при обсуждении исходного законопроекта. Однако мы понимаем, что от этого нововведения в выигрышном положении оказываются прежде всего банки, которые фактически депонируют капиталы, которые ранее перетекали от долевых инвесторов к застройщикам непосредственно по сделкам между ними. Необходимо учитывать, что любое дополнительное звено между застройщиком и долевыми инвесторами по сути увеличивает риски инвесторов.

Например, довольно часто в последние годы мы слышим о банкротствах тех или иных банков или об отзыве у банков лицензий на осуществление банковской деятельности. При этом депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, фиксированные денежные компенсации выплачиваются владельцам счетов в таких банках Агентством по страхованию вкладов.

Вместе с тем на счета эскроу данная защита, как я понимаю, не распространяется, так как такие счета не приравниваются по смыслу законодательства Российской Федерации к банковским депозитам. Кроме банкротства застройщиков, долевые инвесторы в результате этой новеллы получают новую угрозу безопасности их инвестиций - риск банкротства банка - держателя счетов эскроу либо риск отзыва у такого банка лицензии на осуществление банковской деятельности.

Будет полезным подумать о таком изменении законодательства, которое бы минимизировало такие новые риски для долевых инвесторов, потому что, полагаю, сейчас они от них не защищены в достаточной степени. Если исходная цель этих новелл заключалась в том, чтобы повысить юридическую безопасность долевых инвестиций, то применительно к новеллам о финансировании строительства через счета эскроу данная цель, на мой взгляд, пока не достигнута.

4. Изменения и дополнения, связанные с целевым

использованием денежных средств участников долевого

строительства

Законодатель уточняет с 01.01.2017 применение правил о целевом использовании застройщиками денежных средств долевых инвесторов. Теперь застройщик вправе направлять долевые инвестиции на покрытие следующих своих затрат при осуществлении строительного проекта, на которые нельзя было ранее тратить денежные средства долевых инвесторов:

1) расходов на проведение экологической экспертизы, если таковая требуется в соответствии с действующим законодательством РФ;

2) расходов на строительство других многоквартирных домов (кроме дома, в котором обозначена в договоре квартира конкретного долевого инвестора), которое осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) на основании утвержденного проекта планировки территории;

3) расходов на уплату арендной платы за арендованный земельный участок, на котором строятся жилые дома;

4) расходов на строительство или реконструкцию инженерных сетей технического назначения (водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение);

5) внесения платы за технологическое присоединение к инженерным сетям технического назначения;

6) расходов, связанных с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и исполнением обязательств застройщика по этому договору, если строительство жилья экономического класса по указанному договору осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

7) расходов, связанных с заключением застройщиком договора о развитии застроенных территорий;

8) возмещения затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договора о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления и исполнением обязательств застройщика по таким договорам, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этими договорами;

9) расходов на подготовку документации по планировке территории;

10) расходов на строительство и (или) реконструкцию в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек);

11) затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а равно как многоквартирных домов, строящихся в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) на основании утвержденного проекта планировки территории;

12) расходов, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.

См.: статьи 46.5 - 46.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Прим.: затраты, связанные с участием в тендере и т.д., см. статьи 46.7 - 46.8 Градостроительного кодекса РФ.

Примечание: расходы, связанные с проведением аукциона, см. статью 46.3 Градостроительного кодекса РФ.

См.: статьи 46.7 - 46.8 Градостроительного кодекса РФ.

Теперь несколько комментариев по теме новых разрешенных законодателем для застройщиков направлений расходования денежных средств, полученных от долевых инвесторов.

Часть новелл, следует признать положительными и крайне востребованными на практике.

Например, возмещение затрат застройщика на участие в земельных тендерах и затрат на уплату арендных платежей, а также допустимость расходования долевых инвестиций на строительство необходимых объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Раньше это прямо законодателем не допускалось. Обратим внимание, что Закон вступил в силу в 2005 году и только сейчас - спустя 11 лет законодатель наконец-то устранил эти очевидные недостатки юридического регулирования.

Однако в бочке меда есть, как обычно, и ложка дегтя. Например, если раньше применительно к плате за технологическое присоединение законодатель использовал фразу "возмещение затрат", то теперь предлагается фраза "внесение платы", что, на мой взгляд, не верно. Обычно по строительной практике плата за подключение вносится задолго до получения разрешения на строительство, то есть на стадии оформления технических условий. Поставщики коммунальных ресурсов обычно не ждут дату получения разрешения на строительства и редко предлагают застройщикам длительные рассрочки по оплате.

Таким образом, внесение платы за подключение фактически осуществляется застройщиком задолго до даты заключения застройщиком первого договора участия в долевом строительстве с первым долевым инвестором. Соответственно, более правильным является возврат к прежней формулировке "возмещение затрат", ибо к моменту заключения договора и оплаты инвестиций по нему застройщику такие затраты, как правило, застройщиком уже произведены. Сохранение подобной формулировки может создавать для застройщиков проблему, так как нецелевое расходование средств долевых инвесторов Законом запрещается.

Другим недостатком является то, что законодатель не предусмотрел право застройщика за счет долевых инвестиций, получаемых от граждан, возмещать свои затраты на проектирование объектов недвижимости. Возможно, этот недостаток будет исправлен при следующей итерации изменений и дополнений Закона, которая наверняка еще будет.

К другим значительным новеллам в этой сфере следует отнести введение для застройщиков обязательного раздельного учета при расходовании долевых инвестиций в том случае, когда денежные средства вкладываются в строительство нескольких многоквартирных домов в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона), строящихся на основании проекта планировки территории. При этом, если строго следовать букве закона, такой раздельный учет не требуется при расходовании средств на строительство или реконструкцию объектов инфраструктуры.

Еще одной новеллой является введение обязанности застройщика ежегодно осуществлять независимый аудит своей бухгалтерской отчетности для целей регулярной актуализации финансовой информации о застройщике для его долевых инвесторов.

5. Прочие изменения и дополнения в Закон

5.1. Таунхаусы

Действие Закона будет распространяться на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения в строительство таких домов денежных средств граждан и юридических лиц. Таким образом, окончательно внесена ясность в юридический статус так называемых таунхаусов, которые по смыслу Закона фактически приравниваются к многоквартирным домам.

См.: пункт 2.3 статьи 1 Закона в новой редакции, действующей с 01.01.2017.

5.2. План объекта долевого строительства

С 01.01.2017 стороны договора участия в долевом строительстве обязаны прикладывать к этой сделке план объекта долевого строительства с графическим изображением помещения. В принципе на практике так и делалось. Однако законодатель пошел дальше и установил ряд императивных требований к содержанию этого документа. Перечислим эти требования. В плане объекта долевого строительства должны быть:

1) схема (чертеж) помещения;

2) указания в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, этажности и общей площади многоквартирного дома;

3) сведения в соответствии с проектной документацией о материале наружных стен и поэтажных перекрытий; классе энергоэффективности и классе сейсмостойкости;

4) сведения о назначении помещения - объекта долевого строительства (жилое или нежилое);

5) сведения об этаже, на котором расположен объект долевого строительства;

6) сведения об общей площади (для квартир) или о площади (для нежилых помещений);

7) сведения о количестве и площади комнат в помещении;

8) сведения о помещениях вспомогательного назначения, в том числе о лоджиях, верандах, балконах, террасах и т.д.;

9) сведения о наличии и площади частей нежилого помещения (если реализуется нежилое помещение).

Обратим внимание, что в случае нарушения таких требований к содержанию плана объекта долевого строительства возникают формальные основания считать подписанный договор незаключенным по причине отсутствия согласования сторонами всех существенных условий договора.

См.: пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, а также пункт 4 статьи 4 Закона в новой редакции, действующей с 01.01.2017.

Если сведения в отношении объекта долевого строительства или здания, в котором он будет размещен, включенные в договор, будут противоречить сведениям, указанным застройщиком в проектной декларации, данная сделка считается оспоримой и может быть признана недействительной судом по иску участника долевого строительства.

См.: пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ и пункт 4.1 статьи 4 Закона в новой редакции, действующей с 01.01.2017.

5.3. Изменения в порядке определения цены объекта

долевого строительства

Законодатель уточнил порядок определения цены в договоре участия в долевом строительстве. В частности, цена договора участия в долевом строительстве теперь может быть определена как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства и его общей площади. В том случае, если в состав жилого помещения согласно кадастровым документам включены помещения вспомогательного назначения (лоджии, веранда, балкон, терраса), цена договора участия в долевом строительстве может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной (с учетом площади помещений вспомогательного назначения) площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения. При этом законодатель разъяснил, что общая приведенная площадь жилого помещения включает не только общую площадь квартиры, но и площадь помещений вспомогательного назначения с понижающими коэффициентами. Эти понижающие коэффициенты должны быть установлены на основании подзаконного правового акта контролирующего органа государственной власти. Пока они не будут установлены, фактически норма не может применяться.

Плюс новеллы в том, что застройщики теперь могут открыто возмещать свои затраты на строительство помещений вспомогательного назначения, указывая их в договорах участия в долевом строительстве в качестве части объекта долевого строительства. До этого им приходилось закладывать расходы на строительство, например, балконов в стоимость квартиры, площадь которой определялась без учета площади балконов.

Однако при введении данной новеллы законодатель допускает коллизию. Ведь согласно жилищному законодательству РФ такие помещения вспомогательного назначения, как балконы, лоджии, веранды и террасы, не входят в общую площадь жилого помещения. Вместе с тем согласно новой правовой норме Закона они входят в общую приведенную площадь жилого помещения. Кроме того, указанная правовая норма является специальной по отношению к общим правилам, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, поэтому применительно к квартирам в новостройках будет иметь юридический приоритет в применении.

См.: часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ.

См.: пункт 1 статьи 5 Закона в новой редакции, действующей с 01.01.2017.

В новой редакции Закона законодатель также уточняет, что уплата цены договора участия в долевом строительстве может быть осуществлена только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Это означает, что в том случае, если застройщик получит от участника долевого строительства денежные средства ранее этой даты, таковые, с одной стороны, будут считаться неосновательным обогащением. С другой стороны, он в этом случае может понести как административную, так и уголовную ответственность. При этом если договором участия в долевом строительстве предусмотрена обязанность участника долевого строительства уплатить цену объекта долевого строительства до государственной регистрации, то данная сделка считается оспоримой в части такого обязательства и может быть в этой части признана судом недействительной. Кроме того, участник долевого строительстве вправе в этом случае применять самозащиту права и воздержаться от платежа.

См.: часть 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

См.: статья 200.3 Уголовного кодекса РФ.

См.: статья 168 и 180 Гражданского кодекса РФ.

См.: статья 14 Гражданского кодекса РФ.

В этом случае застройщик обязан будет возвратить неосновательно уплаченные денежные средства инвестору, а инвестор будет обязан их уплатить застройщику повторно, но при условии, что состоялась государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

См.: статья 1104 Гражданского кодекса РФ.

5.4. Изменения в порядке передачи объекта долевого

строительства участнику долевого строительства

Законодатель вводит в Закон понятие "уклонение участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства" . Дело в том, что ранее законодатель настолько сильно ужесточил требования к застройщикам, в том числе требования по неустойке за просрочку передачи помещения, что участники долевого строительства, имеющие статус гражданина и потребителя, фактически злоупотребляли своим правом принимать помещения, уклонялись от их приемки и подписания передаточной документации при наличии минимальных или незначительных недостатков в помещении, рассчитывая взыскать в суде с застройщика очень высокую неустойку, предусмотренную за нарушение срока передачи помещения.

См.: пункт 2 статьи 6 Закона в новой редакции, действующей с 01.01.2017.

Теперь застройщики в случае злоупотребления со стороны участников долевого строительства своими правами по принятию объекта долевого строительства по Закону подлежат освобождению от уплаты неустойки в том случае, если вели себя добросовестно и выполнили все свои обязательства перед участниками долевого строительства, в том числе уведомили их о дате, времени и месте подписания передаточного акта.

Таким образом, уклонение участников долевого строительства от приемки объектов долевого строительства фактически утрачивает прежний правовой смысл. Более того, следует подчеркнуть, что застройщик вправе за период просрочки приема помещения взыскать свои убытки, в том числе издержки на оплату коммунальных услуг. Кроме того, застройщики вправе за неправомерную задержку принятия помещения со стороны инвесторов включать в договоры участия в долевом строительстве договорную неустойку, что Законом не запрещается, для того чтобы защитить свои права и законные интересы от злоупотреблений со стороны участников долевого строительства.

См.: пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан будет теперь передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую информацию о правилах эффективного и безопасного использования помещения, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

См.: пункт 1.1 статьи 7 Закона в новой редакции, действующей с 01.01.2017.

Данная инструкция должна прикладываться к передаточному акту на объект долевого строительства, и по Закону с 01.01.2017 будет являться его неотъемлемой частью. Впрочем, законодатель прямо не предусматривает последствия невыполнения данного обязательства. Остается не ясным, вправе ли участник долевого строительства отказаться от приемки объекта долевого строительства при отсутствии такой инструкции, а равно как при наличии инструкции, которая не соответствует требованиям Закона. Ответ на этот вопрос мы сможем получить, видимо, только по результатам судебной практики. На мой взгляд, отсутствие инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства может быть одной из причин для правомерного отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта. В этом случае в интересах застройщика как можно быстрее исправить данный недостаток.

См.: пункт 1 статьи 8 Закона в новой редакции, действующей с 01.01.2017.

5.5. Изменения и дополнения в правовые нормы о качестве

объекта долевого строительства

Важное правило вступит в силу с 01.01.2017 в отношении устранения недостатков в объекте долевого строительства. Теперь участник долевого строительства будет вправе предъявить иск об устранении недостатков в суд к застройщику при условии, что недостатки выявлены в пределах гарантийного срока. Кроме того, застройщик во внесудебном порядке обязан устранить такие недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. При этом иск в суд предъявляется только в случае отказа застройщика от устранения недостатков или в случае неудовлетворения указанных требований полностью или частично в указанный срок.

Обратим внимание, что гарантийный срок объекта долевого строительства составляет 5 (пять) лет. Этот срок исчисляется с даты передачи объекта долевого строительства. Таким образом, по новым правилам для того, чтобы предъявить иск об устранении недостатков, участник долевого строительства должен принять объект долевого строительства от застройщика, подписав передаточный акт. Только после этого у него возникает право требовать устранения недостатков, так как с этого момента начинает течь гарантийный срок. В случае наличия недостатков в квартире после ее приемки участник долевого строительства предъявляет одно из предусмотренных Законом требований к застройщику (безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены, возмещение своих расходов на устранение недостатков) .

См.: пункт 5 статьи 7 Закона в новой редакции, действующей с 01.01.2017.

См.: пункт 2 статьи 7 Закона в новой редакции, действующей с 01.01.2017.

Если же участник долевого строительства признает недостатки существенными, он вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе от приемки объекта долевого строительства.

См.: пункт 3 статьи 7 Закона в новой редакции, действующей с 01.01.2017.

Кроме этого, Закон дополнен положением о том, что застройщик освобождается от ответственности за недостатки в объекте долевого строительства, если они возникли в результате нарушения участником долевого строительства правил и условий эффективной и безопасной эксплуатации объекта долевого строительства.

См.: пункт 7 статьи 7 Закона в новой редакции, действующей с 01.01.2017.

При этом законодатель более четко обозначил ответственность застройщика за нарушение срока устранения недостатков в объекте долевого строительства, который был согласован с участником долевого строительства. В этом случае подлежит применению неустойка в размере 1 (одного) процента от цены объекта долевого строительства в день. Однако в том случае, если выявленные недостатки не являются основанием для признания помещения непригодным для проживания, то размер неустойки также составляет 1 (один) процент в день, но рассчитывается не от цены объекта долевого строительства, а от стоимости расходов, необходимых на устранение недостатков.

Обратим внимание, что законодатель четко не указал, могут ли применяться эти правила о расчете неустойке на основании положений законодательства о защите прав потребителей в отношении нежилых помещений. Вероятность этого низкая, так как в данном случае истцу придется доказать использование помещения для личных, семейных, домашних или иных потребительских нужд, то есть наличие у него статуса потребителя.

В то же время законодатель допускает заключение договоров участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений как объектов долевого строительства, но прямо не регулирует вопрос ответственности за недостатки в таких помещениях, выявленные в пределах гарантийного срока. Возможно, эта проблема будет разрешена путем толкования этой нормы судами либо путем внесения изменений и дополнений в Закон. По крайней мере, на мой взгляд, применение неустойки, предусмотренной законодательством о защите прав потребителей при исполнении договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении нежилых помещений, выглядит чрезмерным и неадекватным юридическим решением.

См.: статья 2 Закона в новой редакции, действующей с 01.01.2017.

См.: пункт 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей.

5.6. Изменения и дополнения в правовые нормы

о контролирующем органе

Деятельность уполномоченного и контролирующего органа, как известно, регулируется ст. 23 Закона. В эту правовую норму также внесены достаточно существенные изменения и дополнения.

Например, уполномоченный орган получил право:

1) утверждать форму проектной декларации;

2) утверждать форму и порядок предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам.

См.: пункт 3.1 части 3 статьи 23 Закона в новой редакции.

Контролирующий орган, согласно новеллам, осуществляет контроль за соответствием застройщиков требованиям, предусмотренным в пункте 2 статьи 3 Закона. В частности, речь идет о требованиях, при отсутствии которых застройщики не вправе привлекать долевые инвестиции граждан в строительство многоквартирных домов, например при недостаточном размере уставного капитала или при включении застройщика в реестр недобросовестных поставщиков или участников аукционов, а также в случае наличия судимости у генерального директора или главного бухгалтера или при наличии налоговой недоимки, размер которой составляет не менее 25% от размера активов застройщика на последнюю отчетную дату и т.д. .

См.: пункт 2 статьи 3 Закона в новой редакции.

Контролирующий орган также проверяет соответствие застройщика новым требованиям Закона по раскрытию информации. Напомню, что в соответствии с новой статьей 3.1 Закона застройщики обязаны обеспечивать размещение в сети Интернет своего сайта, на котором должна быть опубликована информация, предусмотренная статьей 3.1 Закона.

Поскольку теперь застройщик обязан предоставлять в контролирующий орган примерные графики реализации строительного проекта, контролирующий орган должен следить за соблюдением сроков реализации строительного проекта согласно таким графикам. В случае нарушения со стороны застройщика примерных графиков реализации строительного проекта данный факт является основанием для проведения внеплановой проверки застройщика.

См.: подпункт 3.1 пункта 11 статьи 23 Закона в новой редакции.

Контролирующий орган также проверяет соблюдение застройщиком установленных Законом требований к учету денежных средств долевых инвесторов. Напомню, что застройщики по новым правилам обязаны обеспечить ведение учета долевых инвестиций по каждому отдельному многоквартирному дому. Это правило введено для того, чтобы денежные потоки от различных долевых инвесторов по различным строительным проектам застройщика не смешивались и учитывались раздельно.

См.: пункт 1.2 статьи 18, а также абзац 5 подпункта 1.1 пункта 6 статьи 23 Закона в новой редакции.

Законодатель включил в Закон также ряд дополнительных полномочий контролирующего органа. Так, он вправе выдавать застройщикам заключение об их соответствии, а также о соответствии их проектных деклараций требованиям Закона. Отсутствие такого заключения у застройщика, с одной стороны, по Закону не препятствует ему привлекать долевые инвестиции в строительство от граждан, однако является дополнительным официальным свидетельством со стороны государства в адрес долевых инвесторов о легитимности предпринимательской деятельности застройщика в сфере привлечения долевых инвестиций в строительство.

См.: подпункт 1.2 пункт 6 статьи 23, а также пункт 2 статьи 3, статьи 20, 21 Закона в новой редакции.

См.: пункт 2 статьи 3 Закона в новой редакции.

Контролирующий орган теперь с 01.01.2017 вправе получать от застройщика дополнительную информацию, а именно:

1) информацию о деловых партнерах застройщика (подрядчиках, поставщиках и т.д.), принимающих участие в реализации строительного проекта;

2) информацию о физическом лице, которое непосредственно или через третьих лиц обладает долей не менее 25% в уставном капитале застройщика.

См.: подпункт 1.4 пункта 6 статьи 23 Закона в новой редакции.

См.: подпункт 1.3 пункта 6 статьи 23 Закона в новой редакции.

В случае проведения проверок в отношении конкретного застройщика информацию об этом контролирующий орган размещает на своем сайте в сети Интернет в открытом публичном доступе.

См.: подпункт 9.1 пункта 6 статьи 23 Закона в новой редакции.

Законодатель также скорректировал основания для осуществления внеплановой проверки застройщика. В число таких оснований включено нарушение срока исполнения примерных графиков реализации строительного проекта более чем на шесть месяцев, а также неустранение застройщиком нарушений, указанных в выданном ему предписании контролирующего органа.

См.: подпункт 3.1 пункта 11 статьи 23 Закона в новой редакции.

См.: подпункт 1 пункта 11 статьи 23 Закона в новой редакции.

Также законодатель уточнил количество оснований, по которым контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением долевых инвестиций граждан в жилищное строительство. В Закон включены следующие дополнительные основания:

1) в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Закона, и (или) о соответствии заключивших договор поручительства с застройщиком юридических лиц требованиям, указанным в части 3 статьи 15.3 Закона;

2) по истечении шести месяцев со дня выдачи контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований, указанных в пунктах 1, 7 и 8 части 2 статьи 3 Закона, застройщиком не устранено нарушение таких требований.

См.: подпункт 5 пункта 15 статьи 23 Закона в новой редакции.

См.: подпункт 6 пункта 15 статьи 23 Закона в новой редакции.

Еще одной интересной новеллой является распространение предусмотренных Законом прав и полномочий контролирующего органа на жилищные кооперативы. Если ранее считалось, что нормы Закона не распространяются на деятельность жилищных кооперативов по привлечению долевых инвестиций граждан в строительство многоквартирных домов, то теперь это явно не так. Законодатель хочет, очевидно, подчеркнуть, что все требования Закона, прямо не связанные с гражданско-правовой формой привлечения долевых инвестиций, вполне применимы и к жилищным кооперативам. Вместе с тем данный подход открыт для критики. Например, в сферу действия Закона не включено регулирование деятельности жилищных кооперативов. Совершенно очевидно, что деятельность этих юридических лиц регулируется не Законом, а иными федеральными законами, так как законодатель прямо разделяет такие способы привлечения долевых инвестиций, как договор участия в долевом строительстве и участие инвесторов в жилищном кооперативе. Вопрос о том, в каком объеме подлежит применению к деятельности жилищных кооперативов комментируемый Закон, пока остается открытым и законодателем полностью не разъясняется. Возможно, мы получим ответы на этот вопрос из судебной практики. Однако с точки зрения предсказуемости строительного бизнеса было бы гораздо лучше, если бы этот ответ был четко обозначен законодателем непосредственно в тексте Закона.

См.: пункт 18 статьи 23 Закона в новой редакции.

См.: пункт 1 статьи 1 Закона в новой редакции.

См.: пункт 2 статьи 1 Закона в новой редакции.

Законодатель включил в Закон новую дополнительную статью 23.1, которая регулирует теперь ведение единого реестра застройщиков. Особого юридически значимого смысла в наличии этого реестра не просматривается, разве что некая учетная техническая функция. Вместе с тем теперь этот реестр уполномоченные органы власти будут обязаны вести, а состав его сведений и порядок его ведения определяются подзаконным актом Правительства РФ.

5.7. Государственный компенсационный фонд

Закон был дополнен статьей 23.2, согласно которой в целях дополнительной защиты прав и законных интересов долевых инвесторов будет создан специальный государственный компенсационный фонд. Средства данного фонда формируются за счет обязательных отчислений застройщиков, размер которых не может превышать один процент от планируемой стоимости строительства соответствующего многоквартирного дома.

См.: пункт 3 статьи 23.2 Закона в новой редакции.

За счет средств фонда будут погашаться денежные требования долевых инвесторов в тех случаях, когда в отношении застройщика открыта процедура банкротства и недостроенное здание не будет достраиваться инвесторами путем образования жилищного кооператива.

См.: статья 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 в текущей редакции.

Таким образом, этот фонд является по сути разновидностью организации взаимного страхования ответственности застройщиков. Одновременно с его созданием целесообразно, чтобы избежать завышения издержек на реализацию строительных проектов, отменить требование об обязательном страховании ответственности застройщиков, поскольку страхование ответственности застройщиков и государственный компенсационный фонд как механизмы защиты прав инвесторов фактически дублируют функции друг друга.

Порядок управления государственным компенсационным фондом, размер и порядок осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, условия и порядок использования средств фонда, а также правила размещения и инвестирования средств фонда устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В развитие новеллы в декабре 2016 года Правительство Российской Федерации приняло Постановление от 07.12.2016 N 1310 "О защите прав граждан - участников долевого строительства". Этим правовым актом установлено, что государственный компенсационный фонд будет носить название Некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".

Кроме того, установлено, что застройщики осуществляют обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд с 1 января 2017 г. в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве таких объектов недвижимости с первым участником долевого строительства осуществляется после 1 января 2017 г.

Минимальный размер уставного капитала этого фонда должен составлять не менее 25 миллиардов рублей.

Правительством РФ установлены также:

- Правила размещения и инвестирования средств фонда, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства;

- Правила осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства, а также использования средств фонда.

Согласно указанным выше Правилам застройщик уплачивает обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд единовременно до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.

Это правило неблагоприятно для застройщиков. Им потребуется сразу уплатить крупную сумму в государственный компенсационный фонд (до одного процента от планируемой стоимости строительства), чтобы открыть свои продажи в новостройке, что влечет снижение рентабельности инвестиций в проекты.

В том случае, если квартиры в новостройках не будут пользоваться реальным спросом, средства из государственного компенсационного фонда застройщик возвратить не сможет и они составят его чистый убыток. Таким образом, более эффективным и справедливым вариантом является вариант с отчислением денежных средств в государственный компенсационный фонд по факту каждой сделки с долевым инвестором. При этом варианте фактически применяется своего рода рассрочка оплаты, что позволяет застройщикам сберечь капитал для производства строительных и иных работ.

Средства государственного компенсационного фонда планируется использовать на выплату возмещения убытков долевым инвесторам - гражданам. При этом выплата возмещения гражданам - долевым инвесторам осуществляется при соблюдении ряда условий:

а) в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для долевого строительства которого привлечены денежные средства гражданина, застройщиком уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;

б) застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство;

в) по истечении 6 месяцев со дня признания застройщика банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства в соответствии с Законом о банкротстве отсутствует определение арбитражного суда о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства кооперативу, или определение арбитражного суда о передаче участникам долевого строительства в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, или определение арбитражного суда о передаче приобретателю прав застройщика на объект незавершенного строительства, на земельный участок и обязательств застройщика.

Долевые инвесторы получают право на выплату возмещения с даты открытия конкурсного производства в отношении застройщика. Выплата гражданам возмещения осуществляется в размере цены договора участия в долевом строительстве в период после принятия соответствующего решения высшим коллегиальным органом организации и до завершения процедуры конкурсного производства.

При обращении с заявлением о выплате возмещения гражданин представляет в государственный компенсационный фонд:

а) заявление о выплате возмещения по форме, утвержденной организацией;

б) документ, удостоверяющий личность;

в) выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Г) нотариально удостоверенную доверенность.

Выплата возмещения осуществляется за счет средств компенсационного фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином всех необходимых документов, предусмотренных Правительством РФ. Требование представления от граждан документов сверх утвержденного перечня не допускается.

Средства государственного компенсационного фонда планируется использовать также на оказание финансовой помощи застройщику, который будет являться приобретателем в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" объекта незавершенного строительства, или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, созданному в соответствии с Законом о банкротстве в целях завершения строительства объекта недвижимости и исполнения обязательств по передаче жилых помещений в указанном объекте недвижимости участникам долевого строительства.

Важно подчеркнуть, что решение коллегиального органа управления фондом о выделении средств фонда, с одной стороны, зависит от того, какой размер средств требуется для каждого из вариантов их размещения, а с другой стороны, от того, каким образом будет завершена процедура банкротства застройщика. Если долевые инвесторы на своем собрании примут решение о завершении строительства недостроенного здания силами и средствами жилищного кооператива, который будет ими образован, то в этом случае фонд поддерживает средствами деятельность такого кооператива по завершению строительства. Речь идет обычно о случаях, когда оставшийся невыполненным объем строительных работ со стороны застройщика-банкрота невелик и составляет не более 30% от общего объема работ по строительству здания.

Сложный момент возникает тогда, когда мнения инвесторов разделились и значительная часть инвесторов отказались вступать в жилищный кооператив и достраивать объект незавершенного строительства и приняла решение получить денежную компенсацию. В этом случае средства фонда придется расходовать сразу в двух направлениях (на достройку здания и на выплату денежных компенсаций).

Более подробно действия государственного компенсационного фонда в подобных случаях, очевидно, будут урегулированы дополнительным правовым актом. В настоящее время прорабатывается законопроект о государственном компенсационном фонде в Министерстве строительства Российской Федерации, который на дату создания этой статьи в качестве закона не принят и не вступил в юридическую силу.

Когда долевые инвесторы принимают решение о получении с застройщика денежного возмещения без образования жилищного кооператива, в этом случае фонд своими средствами поддерживает выплату такого возмещения. При этом объект незавершенного строительства реализуется с торгов в рамках конкурсного производства, а за счет вырученных средств погашаются требования кредиторов застройщика.

При продаже объекта незавершенного строительства с торгов, на мой взгляд, нет необходимости за счет средств фонда поддерживать приобретателя недостроенного здания, который приобрел его на торгах в рамках конкурсного производства. В этом случае объект незавершенного строительства достраивается за счет сил и средств его собственника для реализации коммерческих целей, что противоречит некоммерческой миссии государственного компенсационного фонда.

Очевидно, что для того, чтобы механизм государственного компенсационного фонда заработал в полную силу, необходимо принятие отдельного федерального закона о нем, а также внесение соответствующих изменений в другие федеральные законы, в том числе в Закон о несостоятельности (банкротстве).

6. Порядок вступления в силу изменений в Закон

Изменения и дополнения в Закон приняты в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Законодатель установил разный срок вступления в силу для юридических новелл. Большая их часть вступает в силу с 01.01.2017. Однако для отдельных правовых норм законодатель предусмотрел специальные сроки вступления в силу.

Положения пункта 1 части 2 и части 2.1 статьи 3, части 3 статьи 12.1, статей 15.3 - 15.5 и 23.1 Закона в новой редакции вступают в силу с 01.07.2017. Речь идет о нормах, где содержатся требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков, а также обязательство заключить договор поручительства в соответствии со статьей 15.3 Закона в новой редакции в том случае, если размер уставного капитала застройщиков не соответствует новым требованиям Закона, а также положения о едином реестре застройщика и положения о привлечении долевых инвестиций через счета эскроу.

См.: пункт 1 части 2 статьи 3 Закона в новой редакции.

Необходимо подчеркнуть, что действие положений части 2.3 статьи 1, пунктов 2 - 8 части 2 и частей 2.2 - 2.6 статьи 3 Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств долевых инвесторов, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 года.

Спросить

Быстрая юридическая помощь
8 800 505-91-11
Бесплатно 24/7

Консультация по Вашему вопросу

8 800 505-91-11

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

Как решается ситуация, когда застройщик ликвидирован, но не выполнены обязательства перед генподрядчиком и дольщиками?

Передача участка от департамента города к дольщикам и риски для застройщика при невыполнении обязательств

Как с застройщика снять гарантийные обязательства перед дольщиками - результаты поиска.

Могу ли я взыскать неустойку на застройщика после продажи квартиры, если они не выполнили обязательства

Проблема с застройщиком - расторжение договора и расчет упущенной выгоды

Застройщик, не выполнивший свои обязательства по ДДУ, приобретает квартиру у физического лица

Нарушены сроки получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома

Расторжение долевого участия в строительстве дома - особенности валютных договоров и расчет упущенной выгоды в 2009 году

Застройщик не выполнил свои обязательства

Можно ли взыскать неустойку с застройщика после продажи квартиры?

Что делать, если застройщик не выполнил свои обязательства.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59