Как действует понятие «добросовестный покупатель» и когда оно не действует?

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом. Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п. То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит. В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права. Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы. Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст. 302 ГК РФ. Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить. В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения, бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора. Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли, а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать. Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры. В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см. документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра.

Добрый день,

Добросовестность приобретения недвижимости само по себе не является достаточным основанием для возникновения у приобретателя права собственности на это имущество. Закон признает такое право только за тем добросовестным приобретателем, у которого собственник не вправе истребовать утраченное им недвижимое имущество (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Без этого важнейшего обстоятельства добросовестный приобретатель не только не сможет стать собственником имущества, но и лишится владения им.

Существенное значение имеет также тот факт, что собственник должен передать имущество неуправомоченному отчуждателю по своей воле. Если виндикационный иск заявлен собственником, который в свое время произвел отчуждение недвижимого имущества по недействительной сделке, то имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, поскольку отчуждение имущества происходило по воле собственника, хотя и по недействительной сделке. В то же время если имущество похищено у собственника или утрачено им, то воля собственника на передачу владения исключена, и он вправе требовать неограниченной виндикации. Такая позиция последовательно прослеживается в практике судов общей юрисдикции.

Т.е. необходимо изучать само решение суда, по которому имущество было возвращено собственнику, возможно, что в решении суда первой инстанции есть ошибки.

Всего доброго и удачи.

Получается если ошибку допустил например отдел приватизации (не законная приватизация продавцов) ,то это же по их воле произошло., тогда покупатель такой квартире будет добросовестным?