если меняемые квартиры находятся в разных городах, и где такой договор надо регистрировать?
Вы вправе обратиться к любому нотариусу. Хоть на Камчатке.
Имеет значение местонахождение нотариуса только при обращении с заявлением о принятии наследства.
Самигуллин и Лавров заключили договор мены однокомнатной квартиры на автомобиль. По условиям договора после исполнения Лавровым обязанности передать автомобиль он должен доплатить разницу в цене 100 тыс. руб., именно на эту сумму по взаимному согласию сторон стоимость квартиры превышает стоимость автомобиля. Денежные средства должны быть переданы Лавровым при составлении передаточного акта о принятии им квартиры. При осмотре квартиры перед подписанием передаточного акта Лавров обнаружил протечку на потолке в ванной и другие недостатки для устранения которых требуются значительные материальные затраты. Эти недостатки он указал в акте, подписанном сторонами, и вместо 100 тыс. руб. передал 50 тыс. руб., заявив, что именно в 50 тыс. руб. обойдется ремонт квартиры. Самигуллин возражал и обратился к адвокату за консультацией. При изучении договора было установлено, что в договоре мены не оговаривалось качество передаваемых вещей. Может ли Самигуллин получить свои 50 тыс. руб. ?
Влад, задачи студентам решают за плату, при обращении в личные сообщения.
В данном случае, учитывая, что качество не оговаривалось, сможет получить 50 тыс. через суд, если добровольно не оплатят.
Да, может. Ему необходимо обратиться в суд, с иском о понуждении исполнения обязательств по договору мены.
В период брака совершил договор мены доли квартиры (возникла до брака) на новую квартиру. Является ли возникшая после договора мены квартира совместно нажитым имуществом, с учетом того, что доля в квартире и новая квартира являются равнозначными и других доплат я не производил?
Нет, конечно, новая квартира при разделе будет Вашей личной собственностью, так как приобретена за счет Вашего личного имущества, приобретенного до брака и при приобретении не использовали совместные денежные средства.
Учитывая, что в статье 34. СК РФ "Совместная собственность супругов"
К имуществу, нажитому супругами во время брака отнесено в том числе:
"..и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства."
В статье 36. СК РФ "Имущество каждого из супругов", уточняется какое имущество является собственностью каждого из супругов
"1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью."
Договор мены не относится к безвозмездным сделкам, соответственно имущество полученное по договору мены даже без доплаты является совместной собственностью супругов.
Но есть нюанс в статье 38. "Раздел общего имущества супругов"
"4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них."
Хотим сделать обмен квартирами.
Одна квартира в собственности у одного взрослого собственника, большей площадью, вторая квартира в собственности у двух взрослых собственников, в долевой собственности 50/50, меньшей площадью. Между собой собственники - родственники, договор мены безвозмездный, без доплат по обмену.
Нужно ли регистрировать договор меня в этом случае через нотариуса, т.к. вторая квартира в долевой собственности, или можно просто заключить стандартный договор мены и пойти с ним в МФЦ. Спасибо.
Договор не требует обязательного нотариального удостоверения, так как совладельцы отчуждают своё имущество вместе по одному договору.
Можно в простой письменной форме без нотариуса такой договор заключить. Но он даже без доплат считается возмездным: каждая сторона по этому договору продает свое имущество и одновременно покупает другое имущество. В связи с этим возможна уплата НДФЛ. Чтобы это не оказалось потом неприятным сюрпризом (суммы налога бывают в таких случаях немалыми), желательно до подписания договора проконсультироваться у юристов, представив документы на обе квартиры.
Если родство близкое, возможно, выгоднее составить два договора дарения.
Мне принадлежит 1\2 доля 3 х комнатной квартиры и я хочу заключить договор мены и поменять ее на однокомнатную квартиру. Может ли как то мне в этом помешать владелец оставшейся доли? Есть ли в случае мены какое либо преимущественно право выкупа? (у владельца оставшейся доли)
Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".
Отправьте другому дольщику ценное письмо с уведомлением и описью вложения, выждите 30 дней с даты получения и продавайте или меняйте на тех же условиях, что предлагали им. Договор по продаже доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Статья 567. Договор мены ГК РФ.1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен
В разделе договора мены не указаны ограничения ст.55 Конституции РФ. Так в силу ст.128,130 ГК РФ как объектом гражданских прав Вы можете и заключить предусмотренный договор мены на 1/2 долю и без согласия других собственником ст.420,421 ГК РФ.
Владимир!
В соответствии с п.5 ст. 250 ГК РФ установленные данной статьей правила о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности постороннему лицу остальными участниками долевой собственности применяются также при отчуждении доли по договору мены.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
Статья 250. Преимущественное право покупки
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Удачи Вам!
Правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ) распространяется и при отчуждении доли по договору мены.
Ст. 250 ГК:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
п. 5 ст. 250 ГК: Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
То есть владелец оставшейся доли имеет преимущественное право на покупку доли.
п. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Следует известить владельца о продаже и после истечения месяца, спокойно заключать договор мены.
Или следует получить письменный отказ собственника оставшейся доли от реализации своего преимущественного права.
Скажите пожалуйста, как оформить договор мены, если собственники равноценных квартир находятся на Сахалине и в Оренбургской области соответственно, если нет, то как лучше оформить? Спасибо.
Договор мены нужно оформить у нотариуса в любом городе по выбору сторон договора.
Лилия Ивановна.
Обмен и мена жилых помещений - весьма популярные сделки на рынке недвижимости. Но есть риски, какие?
Обмен и мена очень схожи, отличается только объект по указанным сделкам, а именно, если речь касается муниципальных квартир, то между сторонами будет оформляться договор обмена, если речь касается квартир, находящихся у сторон в собственности, то налицо договор мены (далее я буду употреблять слово обмен).
По договору обмена предполагается, что имущество, которое переходит по такому договору от одного лица другому, считается равноценным. Кроме того, договор обмена является возмездной сделкой, а соответственно, к такому договору применяются все правила о возмездных сделках, например, налогообложение, преимущественное право покупки у иных долевых собственников, право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене, иное.
На практике риэлторские компании предпочитают двойные договора купли-продажи, а не договоры мены. Эта особенность вызвана отчасти формализованностью и коррумпированностью регистрационных служб, а отчасти отсутствием у риэлторов юридических познаний и юридической практики. Чтобы правильно составить договор мены, знать всю его подноготную, необходимо быть именно юристом, каковыми риэлторы не являются. Если подготовленный таким образом договор передается в регистрационную службу и для регистраторов он будет в какой-то части не понятен или нов, то сотрудникам регистрационной службы проще отказать в его регистрации, нежели зарегистрировать договор.
Договор мены невозможно реализовать, если обмену подлежат квартиры, расположенные в разных субъектах РФ, например, на Сахалине и в Оренбургской области. Переход права собственности на объекты недвижимости, как и договор в целом, регистрируются по месту нахождения недвижимости, а соответственно, при наличии двух таких объектов в разных регионах регистрация договора мены становится невозможной.
Кроме того, договор обмена не может быть осуществлен, когда одним из объектов служит муниципальная квартира, а другим объектом – квартира, находящаяся в собственности.
Предпочтительно не оформлять договор мены, если открытым стоит вопрос налогообложения, т.е. объект недвижимости в собственности меняющейся стороны находится менее 3 лет, а соответственно, подлежит налогообложению. При обмене в указанном случае необходимо определять стоимость квартир с целью минимизации налогообложения или полного ухода от налога. Еще сложности с рассматриваемым договором обязательно проявят себя при обмене доли недвижимости, когда собственники иных долей имеют право преимущественной покупки, но не имеют возможности предложить на обмен собственнику то, что он хотел бы получить.
Основные риски по договору мены такие же, как и в любом другом договоре, направленном на приобретение или отчуждение недвижимого имущества. В частности, необходимо опасаться признания договора мены недействительным, либо его расторжения, кроме того, такой договор должен быть надлежащим образом оформлен, зарегистрирован, и подтвержден всеми необходимыми и достаточными документами (согласие супруга на сделку, отсутствие претензий со стороны долевых сособственников, наличие воли стороны на сделку, отсутствие оснований, препятствующих оформлению договора в силу закона, многое иное, требующее специальных познаний юристов - практиков).
ЖЕЛАЮ ВАМ УДАЧИ.
Я являюсь владелицей квартиры в пятиэтажном доме (хрущевка) в Москве. Дом входит в программу реновации. Сейчас нас переселяют по закону об отчуждении имущества для государственных нужд (строительство метро). Меня устраивает предложенный вариант и я дала согласие на заключение договора мены. Однако в квартире мной были выявлены серьезные недостатки, которые требуют устранения застройщиком. Кака мне сказали в ДНИ, что устранять они будут только после подписания договора мены При этом договор заставляют подписывать в ДНИ, без осмотра квартиры с представителем застройщика, а уже затем ехать и получать ключи у представителя управляющей компании, который выдает акт осмотра квартиры, где указываются недочеты и показания приборов. Часть "акта осмотра" по словам представителя управляющей компании, где указаны недочеты, требующие исправления, потом передаются компании застройщику ("дом на гарантии, будут исправлять"), но сам "акт осмотра" подписывает и ставит печать представитель управляющей компании.
Вопрос: Если я подпишу договор мены, а дефекты застройщик откажется устранить. В договоре указан срок передачи квартиры городу 15 дней. Вправе ли меня выселять принудительно из старой квартиры если не будет мною подписан акт приемки новой (ввиду невозможности переезда до устранения недостатков (влияющих на здоровье, к примеру)
Светлана! Я бы на вашем месте не подписывала никакой договор без осмотра квартиры. Ваши права нарушаются, говорить можно все, что угодно. Но вы, как сторона договора, имеете право лично осмотреть квартиру, которую вам предлагают в обмен на ваше жилье. Еще лучше-воспользоваться услугами юриста, который будет стоять на защите именно ваших интересов.
Из любой ситуации всегда можно найти выход, главное — предпринять шаги для его достижения. Контактные телефоны, адреса обычно указаны под ответом юриста.
Удачи Вам и всего самого хорошего в Ваших делах. С уважением, юрист сайта 9111, Корзун Ирина Дмитриевна!
Светлана! Многое зависит от условий самого договора мены, а также акта осмотра - если он не предусматривает обязательств застройщика по устранению недостатков, то потом заставить застройщика устранить их - будет проблематично.
С уважением, Марина Сергеевна.
У меня есть дом, я в нем собств. Енник, и еще есть квартира, собств.-и - сын 23 года и дочь 15 лет. квартиру продать не могу, т.к. орган опеи не разрешает. Я им предлагал, что даже большую долю дочери в доме выделю в замен квартиры, но нам с женой отказали. Они говорят вкладывайте деньги от продажи доли дочери в дом тогда и им предоставить смету. Но дом уже построен полностью. Мне подсказали оформить договор мены: я дочери долю в доме, а она мне долю в квартире. Орган опеи опять отказал. Сказал что договор мены сейчас не заключают и вообще продавать родственникам нельзя. Я звонил в регпалату, они сказали что договор мены заключают. И что за бред что продавать родственникам нельзя? Такого же в законе нет? На что ссылаться, что продажа отцу-дочери и договор мены разрешены законом. Просил письменный отказ, сказали что ничего писать не будут, сказали, вы что, сомневаетесь в нашей компетентности? Подскажите пожалуйста, как быть.
Обратитесь в суд на администрацию в которой орган опеки, но в начале получите письменный отказ. По почте направьте свое заявление. Они обязаны дать на него письменный ответ. Если не ответят-обращайтесь в прокуратуру. Все обращения только в ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ с уведомлением.
