Спросить бесплатно

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Прошу Вас разъяснить пункты договора. Продаем квартиру. В договоре купли-продажи агентство, которое работает с покупателям прописывает следующие пункты:

«2.4.2. Сумма в размере... рублей уплачивается за счет собственных денежных средств покупателя не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю по настоящему договору в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не позднее 5 календарных дней с даты получения из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СПБ документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.

2.4.3. Стороны пришли к соглашению, что денежные средства, указанные в подпунктах 2.4.2. настоящего договора будут выплачиваться продавцу посредством покрытого безотзывного аккредитива. Покупатель в течение одного рабочего дня с даты заключения договора купли-продажи Объекта открывает (выставляет) безотзывной, покрытый, безакцептный аккредетив в банке ПАО «ВТБ» (далее «Банк-Эмитент») вразмере … рублей сроком на 60 календарных дней.

Условием исполнения аккредитива является предоставление продавцом в исполняющий банк документов, перечисленных в настоящем пункте и отвечающих требованиям настоящего договора.

Перечень и характеристика документов, предоставляемых Продавцом для получения аккредитива: 1) Нотариально заверенной копии или оригинала выписки из ЕГРН подтверждающей право собственности на Покупателя. 2) справка по форме 9 3) акта приема сдачи объекта, подписанного Продавцом ипокупателем.

2.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты, Объект не будет считаться находящимся в залоге упродавца.»

Защищен ли продавец при этих пунктах и гарантировано ли то, что мы (продавец) получим деньги за проданную квартиру. Есть ли риски? Особенно настораживает последний пункт. Прошу сообщить как в таком случае должны быть прописаны эти пункты, чтобы продавец также был защищен?

vip
вопрос №13511478
прочитан 103 разa

В принципе условия не противоречат закону. Но больше защищают покупателя. Касаемо последнего пункта - с момента передачи объекта возможно, что он не будет находиться в залоге у продавца.

Касаемо аккредитива-перечень документов для его получения подходящий.

Цитата:
ГК РФ Статья 867. Общие положения о расчетах по аккредитиву

1. При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.

К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке.

2. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент при его открытии обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.

В случае открытия непокрытого (гарантированного) аккредитива исполняющему банку предоставляется право списывать всю сумму аккредитива с ведущегося у него счета банка-эмитента.

3. Порядок осуществления расчетов по аккредитиву регулируется законом, а также установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

(текст отредактирован 23.11.2017 в 22:58)

Здравствуйте.

Денежные средства за проданную квартиру вы получите в любом случае. Но необходимо иметь в виду, что указаные пункты растягивают получение денежных средств. И денежные средства вы получите только после регистрации права собственности на покупателя, при этом квартира на момент получения вами денежных средств будет не в залоге.

Думаю, что вам следует более четко прописать крайний срок оплаты денежных средств по договору. Также Укажите непосредственно в самом договоре купли-продажи счет на который должны быть перечислены денежные средства. Не следует давать право покупателю диктовать условия оплаты по договору купли-продажи. Вам следует разъяснить вашу позицию и просить провести оплату таким образом, каким будет выгодно именно вам (ст 421 ГК РФ).

Здравствуйте, Татьяна!

Я советую вам для составления такого договора обратиться к нотариусу, хотя это и не носит обязательный характер.

Если сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению — это можно сделать в добровольном порядке (ФЗ-218 «О государственной регистрации регистрации недвижимости»).

Нотариальные конторы специализируются на таких договорах, они подскажут Вам как лучше прописать все интересующие Вас пункты.

Желаю Вам удачи!

Последний пукнт не защищает Продавца. Нужно указать ипотеку в силу закона до полной оплаты. Ограничение снимается Росреестром на основании совместного заявления сторон сделки, доказательство полной оплаты представлять не нужно, гос.пошлина не взимается.

Расчет по аккредитиву соотвествует гражданскому законодательству.

При осуществлении безналичных расчетов допускаются расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, расчеты по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. Ст.862 ГК РФ.

Статья 869 ГК РФ. Безотзывный аккредитив

1. Безотзывным признается аккредитив, который не может быть отменен без согласия получателя средств.

2. По просьбе банка-эмитента исполняющий банк, участвующий в проведении аккредитивной операции, может подтвердить безотзывный аккредитив (подтвержденный аккредитив). Такое подтверждение означает принятие исполняющим банком дополнительного к обязательству банка-эмитента обязательства произвести платеж в соответствии с условиями аккредитива.

Безотзывный аккредитив, подтвержденный исполняющим банком, не может быть изменен или отменен без согласия исполняющего банка.

Здравствуйте.

Нет не защищён продавец.

Сделайте его безотзывным.

Цитата:
ГК РФ Статья 869. Безотзывный аккредитив

1. Безотзывным признается аккредитив, который не может быть отменен без согласия получателя средств.

2. По просьбе банка-эмитента исполняющий банк, участвующий в проведении аккредитивной операции, может подтвердить безотзывный аккредитив (подтвержденный аккредитив). Такое подтверждение означает принятие исполняющим банком дополнительного к обязательству банка-эмитента обязательства произвести платеж в соответствии с условиями аккредитива.

Безотзывный аккредитив, подтвержденный исполняющим банком, не может быть изменен или отменен без согласия исполняющего банка.

Это лучший ответ

Конечно, можно улучшать в интересах продавца заключаемый договор, имея в виду, что сейчас, всё-таки, рынок покупателя, не на все предлагаемые условия изменения проекта договора покупатель может согласиться.

Тем не менее, в п.2.4.3 проекта договора указано:

Цитата:
2.4.3. Стороны пришли к соглашению, что денежные средства, указанные в подпунктах 2.4.2. настоящего договора будут выплачиваться продавцу посредством покрытого безотзывного аккредитива. Покупатель в течение одного рабочего дня с даты заключения договора купли-продажи Объекта открывает (выставляет) безотзывной, покрытый, безакцептный аккредетив в банке ПАО «ВТБ» (далее «Банк-Эмитент») вразмере … рублей сроком на 60 календарных дней.

Как правило, при заключении договора сторонами подписывается и акт приёма-передачи квартиры и все документы в тот же день представляются в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В этом случае, скорее всего, Вы подпишите все документы о продаже квартиры, а покупатель пойдёт открывать аккредитив в банк только на следующий день. При этом условие об оплате (будут выплачиваться) указывают на его длящийся (неединовременный) характер. Рассматриваются случаи, если он не откроет по каким-то причинам этот аккредитив (Вы не сможете повлиять на этот процесс).

В интересах продавца было бы, если покупатель откроет данный аккредитив до заключения договора купли-продажи, а его реквизиты были бы указаны в самом договоре: Стороны пришли к соглашению, что денежные средства, указанные в подпунктах 2.4.2. настоящего договора будут выплачены продавцу посредством безотзывного, покрытого, безакцептного аккредитива….. (реквизиты аккредитива), открытого (выставленного) в банке ПАО «ВТБ».

В пункте 2.4.2. проекта договора можно было бы указать конкретные документы, которые подтверждают переход права собственности к покупателю (выписку и её нотариальную копию) или сослаться на пункт 2.4.3 проекта договора (указанные в пункте 2.4.3 договора).

В соответствии с п.6.7 "Положением о правилах осуществления перевода денежных средств" (утв. Банком России 19.06.2012 N 383-П) в аккредитиве должна быть указана, в том числе, следующая обязательная информация: порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков, реквизиты получателя средств; способ исполнения аккредитива; срок представления документов.

Поэтому, в проекте договора можно было бы, во избежание споров и убеждения в том, что покупатель к этому готов и понимает это, уточнить, что аккредитив открывается за счёт покупателя, который несёт все расходы (включая комиссионное вознаграждение банков), связанные с его исполнением, и оплачивает их при открытии аккредитива (несмотря на то, что его обязанность установлена в силу закона - п.2 ст.870 ГК РФ, в котором указано, что расходы, связанные с исполнением аккредитива, возмещаются плательщиком). Также указать в договоре свои платёжные реквизиты и срок, в течение которого представляются в банк документы для совершения платежа, а также способ исполнения аккредитива (перечисление на текущий счёт продавца в таком-то банке, или выдача наличными).

Кроме того, смысла делать нотариальную копию выписки ЕГРН нет, лучше уж заверить нотариально сам договор либо, хотя бы, засвидетельствовать подлинность подписи сторон на акте приёма-передачи квартиры, включив его в перечень документов, подлежащих представлению продавцом в банк для получения денег (п.2.4.3 проекта договора).

В интересах продавца изменить смысл пункта 2.5 договора на противоположный – «будет считаться находящимся в залоге у продавца», хотя, лучше было бы заключить отдельный договор залога и осуществить его (залога) государственную регистрацию (ст.ст. 334, 339, и 339.1 ГК РФ).

(текст отредактирован 24.11.2017 в 09:28)

Добрый день. На п.2.5 не соглашайтесь.

Если до сделки деньги за квартиру Вы не получаете, то при регистрации в Росреестре на квартиру будет наложено обременение в силу закона. Это не позволит покупателю распорядиться квартирой до тех пор, пока он не погасит перед Вами долг. После этого Вы и покупатель снимите обременение. Только так. Не рискуйте!

Цитата:
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Похожие вопросы

юрист Искендеров Эмиль Эльдарович:

Добрый день. Если натыкаетесь на замкнутый круг, то такие круги надо в суде разрывать. Обжалуйте отказ Росреестра снять обременение в судебном порядке, заявив в суд соответствующее заявление.


юрист Сидоров Илья Алексеевич:

Добрый вечер. Вам необходимо собрать все доказательства по данному факту и обратиться с соответствующим исковым заявлением в суд. Как правило,


юрист Сакунова Юлия Александровна:

Поскольку у него, видимо, на руках свидетельство старого образца ( белое или голубое), и правоустанавливающий документ - Постановление, то надо заново оформлять кадастровую выписку из БТИ.


юрист Калашников Владимир Валентинович:

да, все верно


юридическая фирма OOO "Губернские оценщики":

Это задачка из учебника по гражданскому праву? Или вас интересует возможность наследования квартир? В данном случае признать право собственности на квартиру можно в судебном порядке,


Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
0 X