Покупка квартиры - оплата третьему лицу

• г. Саранск
₽ VIP
Вопрос №13575343

Покупаю квартиру. Собственник предлагает оплату произвести на банковский счет его сестры и прописать это в договоре купли-продажи.

Вопрос:

1. Есть ли риск такой сделки?

2. Пропустит ли такую сделку Регистрационная палата?

3. Не возникнет ли у меня проблем в Налоговой при оформлении налогового вычета?

Ответы на вопрос:

Юрист г. Кандалакша
06.12.2017, 17:56

1. Риски есть всегда, даже если у собственника покупаете

2. Регистрационной палате все равно, кому вы деньги будете платить

3. Не возникнет по той же причине, что и п.2

Свобода договора, статья 421 ГК РФ. Можете оформлять так.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Санкт-Петербург
06.12.2017, 17:58

Ольга!

Если в договоре купли-продажи это будет указано, то закону это не противоречит, и Росреестр не вправе отказать в регистрации сделки по этому основанию.

Как указано в ст. 312 Гражданского кодекса РФ:

Цитата:
1. Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Барнаул
06.12.2017, 18:02

Ольга!

Оплата стоимости квартиры на счет сестры продавца возможно. Рисков нет, если условие прямо указать в договоре купли-продажи. С налоговой также проблем не возникнет.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и могут устанавливать любые не противоречащие законодательству условия. В договоре укажите: оплата производится на банковский счет №, приналежащий ФИО (указать данные сестры), которая обязуется передать данные денежные средства ФИО (брату) в течение такого-то времени (или до такой-то даты).

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Зеленоградск
06.12.2017, 18:02

Сторонами по сделке купли-продажи недвижимого имущества являются Продавец и Покупатель. Соответственно, все действия по совершению сделки осуществляются между сторонами: заключение договора, оплата по договору, передача недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.

Цитата:
Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Пермь
06.12.2017, 18:03

Стороны имеет полное право согласовать любые способы оплаты. Если это будет прописано в договоре, то никаких препятствий в регистрации быть не должно.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Казань
06.12.2017, 18:07

1. Законом такие сделки не запрещены. В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ

Цитата:
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Причем не сказано, что уплатить именно продавцу. Уплатить в соответствии с договором. Так что если обе стороны согласны, то можно прописать такое условие. Причем сестра будет обязана эти деньги передать брату как неосновательное обогащение на основании статьи 1102 ГК РФ, т.к договор дарения между ними отсутствует, а это двусторонняя сделка. Сестра же в сделке не участвует.

2. Оснований для отказа в регистрационных действиях в данном случае нет. Стороны исходят из свободы договора (ст.421 ГК РФ).

3. Не возникнет. В силу пп.3 п.1 ст.220 НК РФ налогоплательщику предоставляется

Цитата:
имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них

Так что в эту формулировку все укладывается. В силу пп.1 п.3 ст.220 НК РФ

Цитата:
имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

И здесь противоречий нет.

Так что проблем быть не должно.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Кемерово
06.12.2017, 18:10
Это лучший ответ

Ольга!

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)

ГК РФ Статья 430. Договор в пользу третьего лица

1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

2. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.

3. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора.

4. В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Советую вам указать в договоре счет продавца и оплатить денежные средства непосредственно продавцу. Далее продавец может сам перечислить денежные средства своей сестре. Необходимо знать причины требования продавца.

Всех вам благ. Успешного решения вашего вопроса.

Вам помог ответ?ДаНет
Мингазов Ю.С.
Юрист г. Казань
06.12.2017, 18:20

1.Такое возможно, это предусмотрено законодательством, если прямо в договоре указывает, что оплата производится на такой то счет такому то лицу.

2.Налоговый вычет Вы получите, так как он никак не связан с продавцом, квартиру то Вы купили, сумму указали в дооговоре и оплатили, а кто и как из них будет платить налоги, это их проблемы.

3.Сделку Рег. палата пропустит, если будет указано, что продавец деньги получил, претензий не имеет.

На случай оплаты есть и законодательство и судебная практика. В этом плане риски минимальны.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями правовых актов. Надлежащим признается исполнение, произведенное надлежащему лицу. В качестве последнего рассматривается прежде всего кредитор. Однако в ряде случаев исполнение обязательства может быть произведено третьему лицу и, несмотря на это, считаться надлежащим. Можно выделить несколько видов участия третьего лица в исполнении обязательства на стороне кредитора.

Во-первых, возможно заключение договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В некоторых случаях договор считается заключенным в пользу третьего лица независимо от того, указано ли об этом в договоре (см., например, п. 3 ст. 931, п. 3 ст. 932 ГК РФ). Для того чтобы третье лицо стало кредитором в обязательстве, необходимы, по общему правилу, два юридических факта: заключение соответствующего договора и изъявление третьим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору.

Договор в пользу третьего лица следует отличать от договора, предусматривающего исполнение обязательства путем передачи предмета исполнения третьему лицу (например при отгрузке поставляемой продукции не покупателю, а названным в разнарядке получателям - п. 2 ст. 509 ГК РФ), когда третье лицо может принять исполнение, но не вправе предъявлять к должнику требования об исполнении договора в свою пользу. Правила ст. 430 ГК РФ к таким договорам неприменимы. При разграничении названных договоров следует исходить из того, что наделение третьего лица правом требования к должнику должно быть ясно выражено в условиях договора (п. 1 ст. 430 ГК РФ). Сам факт передачи исполнения третьему лицу договора в пользу третьего лица не создает.

Таким образом, договор может предусматривать исполнение обязательства третьему лицу, не приобретающему прав по этому договору. В указанном случае передача исполнения третьему лицу приравнивается к исполнению кредитору.

Наконец, в-третьих, исполнение обязательства, которое по условиям договора должно быть исполнено в пользу кредитора, может быть произведено третьему лицу по указанию кредитора, данному впоследствии (переадресация исполнения). Кредитор может выразить свою волю на изменение непосредственного получателя исполнения, например, путем направления должнику письма с указанием перечислить сумму долга на расчетный счет своего контрагента (такое письмо должно быть подписано уполномоченным лицом, в противном случае существует риск того, что обязательство будет исполнено ненадлежащему лицу - см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 30.05.2000 N 1576/98). Указанное третье лицо будет являться лицом, управомоченным на принятие исполнения (ст. 312 ГК РФ), а исполнение должником обязанности в соответствии с распоряжением кредитора - надлежащим исполнением обязательства (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 26.05.2009 N 730/09, ФАС Уральского округа от 14.04.2010 N Ф 09-2425/10-С 2, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.08.2011 N Ф 04-3919/11, ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2004 N Ф 08-3349/04).

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/58074812/#ixzz50UizG3ZE

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Москва
06.12.2017, 19:23

Риск такой сделки, как и всякой сделки, безусловно, имеется. Было бы излишним сейчас обсуждать его возможные проявления. Непонятно, зачем Вам это надо.

На мой взгляд, такой порядок оплату не соответствует Вашим интересам и должен, как минимум, компенсироваться скидкой от цены квартиры, поскольку это влечёт для Вас дополнительные риски и неудобства, что всегда можно оценить.

Какие могут быть неудобства. Например, по каким-то объективным причинам встанет вопрос о расторжении этого договора купли-продажи, возможно, даже со стороны третьего лица, которое, как окажется имело какие-либо права в отношении этой квартиры. С кого потом будете деньги истребовать, с продавца, у которого денег не будет и иного имущества? Сестра их Вам не вернёт, не является стороной сделки и не имеет с Вами отношений, а об их правоотношениях между собой Вы не имеете представления.

Цитата:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"

2. По общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Соответственно, стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.

Наконец, продавец может быть на грани или в стадии банкротства и пытается скрыть от кредиторов своё имущество. А при банкротстве такие сделки оспариваются арбитражными управляющими. Опять же, в этом случае напрямую с сестры ничего не взять, она в этом случае будет лишним звеном. Придётся встать в очередь к продавцу, наряду с другими кредиторами.

И как общая норма для любых сделок, ограничивающая пределы осуществления гражданских прав, в том числе, норм о свободе договора (421 ГК РФ) – ст.10 ГК РФ, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Какие они могут быть в данном конкретном случае пока не известно.

Цитата:
Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Ну и в заключении, хотелось быть отметить возможные проблемы с налоговой при получении имущественного вычета по такому договору. Согласно ст.220 НК РФ в этом случае в налоговую представляются документы, подтверждающие перечисление денег на счет продавца.

Цитата:
Ст.220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;

документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

7) имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателяна счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Нижний Новгород
06.12.2017, 19:48

Да. Риск есть. Как правило оплата по договорам купли-продажи недвижимости происходит до подачи документов на регистрацию в Росреестр.

Если оплата происходит после регистрации сделки то в договоре нужно прописать, что в данном случае залог не возникает. Без такой оговорке Росреестр откажет в регистрации обычный договор купли-продажи недвижимости. И главное, как будет и кем осуществляться оплата налогов? C продажи, с полученного дохода? И последнее В вашей ситуации при подаче документов для получения имущественного вычета может возникнуть спор с налоговым органом по поводу подтверждения фактического несения вами расходов на приобретение жилья. Поясним почему.

Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, если он израсходовал денежные средства на приобретение в собственность жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Для подтверждения права на вычет налогоплательщик представляет документы, свидетельствующие о праве собственности на квартиру, а также платежные документы, удостоверяющие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам.

Минфин России в Письме от 19.10.2010 N 03-04-05/7-625 указывает, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета только при наличии оформленного на него свидетельства о праве собственности на квартиру (доли в ней) и документов, подтверждающих произведенные им расходы. А ФНС России в Письме от 29.09.2009 N 3-5-04/1473@ разъясняет, что право на получение имущественного вычета является правом, неразрывно связанным с личностью налогоплательщика. Поэтому подтвердить право налогоплательщика на вычет могут договор о приобретении жилья, покупателем или инвестором по которому выступает сам налогоплательщик, акт передачи ему этого жилья или свидетельство о государственной регистрации его права собственности на жилье, а также платежные документы, свидетельствующие о произведенных расходах.

Имущественный вычет предоставляется, только если расходы по приобретению жилого помещения осуществлял сам налогоплательщик. Это должно подтверждаться платежными документами, оформленными на его имя, либо документами, свидетельствующими о том, что расходы произведены за его счет (Письма Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-240 и от 05.06.2009 N 03-04-05-01/437). Желаю удачи. В.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Комсомольск-на-Амуре
07.12.2017, 11:58

Собственник вправе решить каким образом и кому будет произведена оплата стоимости продаваемого им имущества. Рег палата проверяет лишь законность сделки а не способы оплаты и т.п.. в вашем случае нет если в платежном документе будет указано назначение платежа со ссылкой на договор купли продажи.

Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

• г. Москва
₽ VIP

Заключаю сделку купли-продажи квартиры, кот. находится в М.о. напрямую с собственником без участия риэлторов. Собственник предлагает произвести расчеты в регистрационной палате при подаче документов на оформление квартиры в мою собственность. Возможен ли такой вариант расчетов? Какой документ при этом следует оформить и подписать? Какие документы мне следует попросить у собственника, чтобы уменьшить риск признания сделки недействительной (чтобы убедиться в полной чистоте сделки)?

• г. Москва

Оформляю сделку купли-продажи квартиры в М.О. без помощи риэлтора напрямую с собственником. Собственник предлагает произвести расчеты в регистрационной палате при подаче документов на оформление кваритры на меня. Возможен ли такой вариант? Какой документ следует оформить при производстве расчета? Какие документы мне необходимо попросить у собственника квартиры, чтобы уменьшить свой риск признания сделки недействительной?

С уважением, Галина.

• г. Санкт-Петербург

Какие трудности могут возникнуть при оформлении документов в регистрационной палате если в договоре продажи недвижимости указана поэтапная закладка денежных средств в сейфовую ячейку и как можно минимизировать риск при такой сделке.

При оформлении сделки купли-продажи в регистрационной палате обнаружили ошибку юриста в договоре дарения. Но при этом есть свидетельства на землю и свидетельство на дом. Можно ли оформить куплю-продажу с этой ошибкой?

• г. Чебоксары

Интересует вопрос. Готовимся к оформлению сделки купли-продажи доли квартиры. Продавец, будет без прописки. Зарегистрируют ли такой договор в регистрационной палате?

• г. Самара

Скажите пожалуста а договор купли продажи отдаётся сразу в регистрационной палате или когда будут готовые документы рег. палата забирает все три договора для оформления документов какони выдаются с регистрационной палаты.

Хочу продать свою долю в квартире с общей долевой собственностью. Второй собственник не желает покупать мою долю, но заверить у нотариуса или идти в регистрационную палату не желает. Что мне делать? В регистрационной палате не берут документы на оформление сделки без нотариально заверенного отказа или личного участиявторого собственника при оформлении сделки.

Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение
Мы используем файлы cookie. Продолжив работу с сайтом, вы соглашаетесь с Политикой обработки персональных данных и Правилами пользования сайтом.