Конфликт эксплуатации здания и арендатора офиса - требуют снести ресепшн, но есть ли основание?

995₽ VIP

Нужно заключить договор с экспертной организацией.

И уплатить за услуги по ст. 781 ГК РФ.

После чего приступать к реконструкции уже на основании заключения строительной экспертизы.

При этом нужно получить согласие арендодателя.

Тогда не будет проблем с пожарными и службой эксплуатации здания.

Ст. 623 ГК РФ это учитывает при Ваших расходах на реконструкцию.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Здравствуйте! Данный вопрос нужно решать с администрацией службы эксплуатации в рамках претензионного делопроизводства ч. 2 ст. 452 ГК РФ, перед этим необходимо провести экспертизу, и уже заручившись ее доводами, писать претензию. Впоследствии можно обратиться в суд в порядке ст.ст. 131-132 ГПК РФ.

Здравствуйте. Требование правомерно, нельзя захламлять эвакуационный выход. Сами вы конечно не сможете разработать этот план, тут есть нюансы. Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"

Статья 89. Требования пожарной безопасности к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам

8. Количество и ширина эвакуационных выходов из помещений с этажей и из зданий определяются в зависимости от максимально возможного числа эвакуируемых через них людей и предельно допустимого расстояния от наиболее удаленного места возможного пребывания людей (рабочего места) до ближайшего эвакуационного выхода.

Здравствуйте, Петр!

Безусловно, Вы в любом случае должны соблюдать правила пожарной безопасности при оборудовании места для респешена.

Если по Вашему мнению требования арендодателя противоречат правилам пожарной безопасности, а расположение, которое Вам необходимо и Вами планируется, таким требованиям не противоречит, то необходимо смотреть условия договора аренды на предмет того, нет ли в нём каких-либо особых условий по согласованию с арендодателем какого-либо переоборудования или перепланировки (включая установку респешена). Это свобода договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ), и арендодатель мог предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому перепланировку Вы должны с ним согласовать.

Здесь только специалисты-эксперты могут дать профессиональное заключение на счет правомерности требований Заключите договор на оказание услуг с любым экспертом стст 779-781 ТК РФТолько при наличии экспертного заключения вы можете грамотно и аргументированно возражать Службе эксплуатации здания.

Здравствуйте! Постановление Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 (ред. от 18.11.2017) "О противопожарном режиме" (вместе с "Правилами противопожарного режима в Российской Федерации") не содержит подобных требований, которые предъявляет к Вам служба эксплуатации здания, и вообще, подобные требования может предъявлять пожарная инспекция.

Добрый день.

С такими вопросами вам нужно обращаться в Госпожнадзор, в противном случае можете бесконечно с ними бодаться, дело и до суда может дойти. Вам это нужно?

Обратитесь в Госпожнадзор, они проведут проверку и дадут вам заключение на этот счет.

Постановление Правительства РФ от 12.04.2012 N 290

(ред. от 29.06.2017)

"О федеральном государственном пожарном надзоре"

(вместе с "Положением о федеральном государственном пожарном надзоре")

5. Органы государственного пожарного надзора в рамках своей компетенции:

а) организуют и проводят проверки деятельности организаций и граждан, состояния используемых (эксплуатируемых) ими объектов защиты;

Здравствуйте!

Правила противопожарного режима содержатся в Постановлении Парвительства РФ от 25 апреля 2012 года N 390. Ваш вариант не нарушает противопожарный режим, если не препятствует подходу к противопожарным кранам и не перекрывает эвакуационный выход.

ВЫ можете обжаловать предписание в суде.

---Здравствуйте Пётр, требования о сносе вашего ресепшн совершенно законные и обоснованные. Вы перекрыли эвакуационный выход из здания и обязаны удалить данное препятствие. Вы не можете разработать то, что уже ДО ВАС разработано и принято пожарниками (это не ваша прихоть, а документ который уже утверждён) . Собственника здания накажут за это самоуправство, а он с вами может расторгнуть договор аренды. Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения [Гражданский кодекс РФ] [Глава 20] [Статья 304]

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Добрый день. Думаю, что тут нужно опираться на положения СП 118.13330.2012* Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1, 2). В соответствии с его положениями

6.27 Ширина коридоров административных зданий и иных учреждений с аналогичной коридорной планировкой должна быть не менее 1,2 м при длине 10 м; не менее 1,5 м - при длине свыше 10 м и не менее 2,4 м - при использовании их в качестве кулуаров или помещений ожидания для посетителей.

...

6.29* Ширина эвакуационного выхода из помещений и из коридоров на лестничную клетку должна быть установлена в зависимости от числа эвакуируемых через этот выход (но не менее 0,8 м) из расчета на 1,0 м ширины выхода (двери) по пожарным требованиям.

6.30 Ширину выхода из коридора на лестничную клетку, а также ширину маршей лестниц, следует устанавливать в зависимости от числа людей, проходящих через этот выход, из расчета на 1 м ширины выхода в зданиях классов пожарной опасности:

С 0

не

более

165

человек;

С 1

"

"

115

";

С 2, С 3

"

"

80

".

Форматирование не позволяет надлежащим образом вставить текст. Однако Вы можете самостоятельно ознакомиться с текстом данного документа тут: docs.cntd.ru

Полагаю, что Вы в любом случае можете предложить представителю службы эксплуатации не определять необходимость того или иного расположения объекта непонятным никому нарушением. В данном случае им следует со ссылкой на руководящие документы обосновать неправомерность нахождения там той или иной мебели. Я же лично предполагаю, что по общему правилу достаточно и 1,6 м, однако если предполагается, что в указанном помещении будут находиться ожидающие посетители, то нарушение возможно.

Петр, добрый день, требование арендатора, вероятно, является правомерным. Действительно согласно п.6.27 Свода правил СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения" ширина коридоров административных зданий и иных учреждений с аналогичной коридорной планировкой должна быть не менее 1,2 м при длине 10 м; не менее 1,5 м - при длине свыше 10 м и не менее 2,4 м - при использовании их в качестве кулуаров или помещений ожидания для посетителей.

Добрый день.

Документально значимый для Вас ответ о том, насколько возможно по противопожарным правилам размещение в указанном месте ресепшина, может дать только экспертиза или иная форма оценки соответствия объекта требованиям пожарной безопасности, установленным техническими регламентами.

На мой взгляд, доводы службы эксплуатации имеют достаточные основания - никому не хочется быть обвинённым в нарушении правил пожарной безопасности и быть привлечённым к ответственности. В данном случае, при эвакуации через лестницу возможно затруднение для беспрепятственного проноса носилок с лежащим на них человеком.

В соответствии с п.36 Правил противопожарного режима в Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства Российской Федерацииот 25 апреля 2012 года N 390) при эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается:

б) размещать (устанавливать) на путях эвакуации и эвакуационных выходах (в том числе в проходах, коридорах, тамбурах, на галереях, в лифтовых холлах, на лестничных площадках, маршах лестниц, в дверных проемах, эвакуационных люках) различные материалы, изделия, оборудование, производственные отходы, мусор и другие предметы, а также блокировать двери эвакуационных выходов;

Согласно "СП 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (утв. Приказом МЧС России от 25.03.2009 N 171) (ред. от 09.12.2010)

4.2.5 Высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м, ширина выходов в свету - не менее 0,8 м, за исключением специально оговоренных случаев.

Ширина выходов из лестничных клеток наружу, а также выходов из лестничных клеток в вестибюль должна быть не менее требуемой или ширины марша лестницы, за исключением специально оговоренных случаев.

Во всех случаях ширина эвакуационного выхода должна быть такой, чтобы с учетом геометрии эвакуационного пути через проем или дверь можно было беспрепятственно пронести носилки с лежащим на них человеком.

4.3.4 Высота горизонтальных участков путей эвакуации в свету должна быть не менее 2 м, ширина горизонтальных участков путей эвакуации и пандусов должна быть не менее:

0,7 м - для проходов к одиночным рабочим местам;

1,0 м - во всех остальных случаях.

В любом случае эвакуационные пути должны быть такой ширины, чтобы с учетом их геометрии по ним можно было беспрепятственно пронести носилки с лежащим на них человеком.

При этом план эвакуации должен разрабатываться арендодателем (собственником или владельцем всего объекта), ведь Ваша организация является арендатором одного из помещений, а вопрос обеспечения противопожарной безопасности должен решаться, в данном случае, применительно ко всему объекту.

В соответствии с вышеуказанными Правилами:

2. В отношении каждого объекта защиты (за исключением индивидуальных жилых домов) руководителем (иным уполномоченным должностным лицом) организации (индивидуальным предпринимателем), в пользовании которой на праве собственности или на ином законном основании находятся объекты защиты (далее - руководитель организации), утверждается инструкция о мерах пожарной безопасности в соответствии с требованиями, установленными разделом XVIII настоящих Правил, в том числе отдельно для каждого пожаровзрывоопасного и пожароопасного помещения категории А, Б и В 1 производственного и складского назначения.

7. В здании или сооружении, кроме жилых домов, в котором может одновременно находиться 50 и более человек, то есть на объекте с массовым пребыванием людей, а также на объекте с рабочими местами на этаже для 10 и более человек руководитель организации обеспечивает наличие планов эвакуации людей при пожаре.

Поэтому, если Вы не хотите демонтировать ресепшн, снять остроту вопроса могло бы положительное заключение экспертной организации, проведение независимой оценки пожарного риска. Однако в этом случае копия заключения будет направлена в органы ГПН.

В соответствии со ст.144 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"

1. Оценка соответствия объектов защиты (продукции), организаций, осуществляющих подтверждение соответствия процессов проектирования, производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, требованиям пожарной безопасности, установленным техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании", нормативными документами по пожарной безопасности, и условиям договоров проводится в формах:

1) аккредитации;

2) независимой оценки пожарного риска (аудита пожарной безопасности);

3) федерального государственного пожарного надзора;

4) декларирования пожарной безопасности;

5) исследований (испытаний);

6) подтверждения соответствия объектов защиты (продукции);

7) приемки и ввода в эксплуатацию объектов защиты (продукции), а также систем пожарной безопасности;

8) производственного контроля;

9) экспертизы.

2. Порядок оценки соответствия объектов защиты (продукции) установленным требованиям пожарной безопасности путем независимой оценки пожарного риска устанавливается нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с Правилами оценки соответствия объектов защиты (продукции) установленным требованиям пожарной безопасности путем независимой оценки пожарного риска (утв. постановлением Правительства РФ от 7 апреля 2009 г. N 304)

2. Независимая оценка пожарного риска проводится на основании договора, заключаемого между собственником или иным законным владельцем объекта защиты (далее - собственник) и экспертной организацией, осуществляющей деятельность в области оценки пожарного риска (далее - экспертная организация). Порядок получения экспертной организацией добровольной аккредитации устанавливается Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий.

5. Результаты проведения независимой оценки пожарного риска оформляются в виде заключения о независимой оценке пожарного риска (далее - заключение), направляемого (вручаемого) собственнику на бумажном носителе или в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

8. В течение 5 рабочих дней после утверждения заключения экспертная организация направляет копию заключения в структурное подразделение территориального органа Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, в сферу ведения которого входят вопросы организации и осуществления государственного пожарного надзора, или в территориальный отдел (отделение, инспекцию) этого структурного подразделения, или в структурное подразделение специального или воинского подразделения федеральной противопожарной службы, в сферу ведения которого входят вопросы организации и осуществления государственного пожарного надзора, созданного в целях организации профилактики и тушения пожаров в закрытых административно-территориальных образованиях, особо важных и режимных организациях.

Добрый день Петр,

эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением), сужение коридора зонами ожидания, ресепшен не допускается (п.1 ст.55.24 ГрК РФ), необходимо перепроектировать коридор, внести изменение в планировку здания.

Представленные оба варианты не пригодны, так как изменяют назначение коридора (проход).

Вообще то они правы, переустройство и перепланировка без разрешения арендодателя не допускается. Лучшения арендуемого имущества необходимо отличать от его перепланировки, переоборудования (переоснащения), которые могут иметь место только с согласия арендодателя. К такому выводу пришел также Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу N А 40-3926/13-40-37. Процитирую высказывание Суда более подробно:

"...поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, в том числе возведение исходя из трех ступеней вышеназванного здания, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды[b][/b].

По смыслу и содержанию ст. 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - также по разрешению соответствующих органов публичной власти.