Я собираюсь купить недвижимость у другого предпринимателя.

Уважаемые юристы подскажите пожалуйста. Я собираюсь купить недвижимость у другого предпринимателя. В договоре купли продажи недвижимого имущества продавец хочет установить следующее условие: "настоящий договор купли продажи недвижимости заключается на условии дальнейшего делового сотрудничества между сторонами. В случае отказа от дальнейшего делового сотрудничества покупатель обязан вывплатить Продавцу неустойку (отступное) и. т. д." Кстати неустойка равна одной трети от стоимости всего имущества.

Вопрос: Имеет ли Продавец в договоре купли продажи недвижимого имущества забить данное условие, ведь оно ограничивает саму сделку купли - продажи и прямого и непосредственного отношения к ней не имеет.

Если можно в ответе укажите пожалуйста закон или нормативный акт.

Заранее благодарю. С Уважением.

Про оформлении соглашения об авансе при купле-продаже квартиры, я действую как юр. лицо (агенство недвижимости), в случае отказа покупателя от квартиры, я знаю, что аванс должен возвратиться в полном объеме. Вопрос: Правомерно ли будет в такое соглашение вставить пункт о неустойке, например такой-. В случае отказа «ПОКУПАТЕЛЯ» от заключения Договора купли-продажи квартиры с «ПРОДАВЦОМ», либо если такой договор не будет заключен по вине «ПОКУПАТЕЛЯ», «ПОКУПАТЕЛЬ» обязан уплатить «ПРОДАВЦУ» договорную неустойку в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей в течение 5 (пяти) календарных дней с момента отказа «ПОКУПАТЕЛЯ». В данном случае Продавец-агенство недвижимости.

Я планирую приобрести квартиру на вторичном рынке.

Ходили вместе с риетолором на объект (там сейчас живут собственники квартиры). Квартира нравится.

Риелтор выслал не ознакомление типовой договор на оформление купли/продажи с внесением аванса.

Вопроса два:

1. на что нужно обратить в данном договоре (что должно быть, чего нужно избежать)

2. текущий предмет договора и обязанности сторон достаточно выдерживают мои интересы, как покупателя (см. ниже)

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец в соответствии с Договором, предложил Покупателю, а Покупатель согласился на определенных Договором условиях приобрести у Продавца объект недвижимости в собственность, далее по тексту именуемое «Недвижимость», определенное пунктом 1.4. Договора.

1.2. Покупатель обязуется приобрести у Продавца Недвижимость не позднее «___» 20___ г.

1.3. Оформление сделки купли-продажи проводит.

1.4. Адрес и характеристика Недвижимости: 1.5. Продавец согласовал с Покупателем:

- Срок юридического освобождения Недвижимости (снятие с регистрационного учета зарегистрированных ранее жильцов) – в течение ___ () дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, заключенного между Продавцом и Покупателем;

- Срок фактического освобождения Недвижимости - в течение ___ () дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, заключенного между Продавцом и Покупателем.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Обязанности Продавца.

2.1.1. Продавец обязуется в течение всего срока действия Договора осуществлять действия, связанные с отчуждением Недвижимости, только в пользу Покупателя.

2.1.2. Продавец ознакомил Покупателя при подписании Договора с правоустанавливающими документами на Недвижимость.

2.1.3. Продавец обязан подготовить пакет документов для государственной регистрации.

2.1.4. Продавец обязан до совершения сделки с Покупателем обсудить проект договора купли-продажи.

2.1.5. Продавец обязан сохранять в отношениях с третьими лицами конфиденциальный характер предмета и условий Договора.

2.2. Обязанности Покупателя.

2.2.1. Покупатель обязуется купить Недвижимость на установленных Договором условиях.

2.2.2. Покупатель обязан передать Продавцу аванс в счет стоимости Недвижимости в размере и порядке, согласованном в п. 3.1. настоящего Договора.

2.2.3. Покупатель обязан в день проведения сделки купли-продажи с Продавцом Недвижимости, обеспечить подписание договора купли-продажи Недвижимости со своей стороны.

2.2.4. Покупатель обязан не позднее дня подписания договора купли-продажи Недвижимости предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга (ги) на приобретение Недвижимости в случае, если состоит в зарегистрированном браке.

2.2.5. Покупатель обязан сохранять в отношениях с третьими лицами конфиденциальный характер предмета и условий Договора.

2.2.6. Покупатель обязан при подписании договора купли-продажи с Продавцом недвижимости произвести полную оплату стоимости приобретаемой недвижимости, в соответствии с условиями договора купли-продажи.

3. РАСЧЕТЫ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Покупатель обязан выплатить Продавцу аванс в счет стоимости Недвижимости, в размере () рублей.

Передача Покупателем аванса в счет стоимости недвижимости Продавцу осуществляется в следующем порядке:

- () рублей Покупатель выплачивает Продавцу в день подписания настоящего Договора;

- () рублей Покупатель выплачивает Продавцу в момент подписания Сторонами (Продавцом и Покупателем) договора купли-продажи.

3.2. В случае невозможности провести сделку отчуждения Недвижимости в оговоренные сроки по вине Покупателя, полученный аванс Продавцом (п.3.1. Договора) остается у Продавца.

3.3. В случае невозможности провести сделку отчуждения Недвижимости в оговоренные сроки по вине Продавца, Покупателю возвращается полученный Продавцом аванс (п.3.1. Договора) и штраф в размере суммы аванса в течение 2 (Двух) банковских дней со дня предъявления Покупателем требования о его выплате.

3.4. В случае продажи Недвижимости третьим лицам в период действия Договора Продавец обязуется оплатить Покупателю штраф в размере суммы аванса (п. 3.1. Договор) в течение 2 (Двух) банковских дней со дня предъявления Покупателем требования о его выплате.

3.5. В случае неисполнения Покупателем своих обязательств, указанных в п.2.2.2. или п.2.2.3. и п. 2.2.4. Договора, Покупатель вправе предложить для согласования с Продавцом новую дату совершения сделки с Недвижимостью до истечения календарного срока, определенного п. 1.2 Договора.

3.6. При возникновении обстоятельств форс-мажора выполнение обязательств отодвигается, соответственно, на время действия этих обстоятельств и Стороны не несут ответственности за невозможность выполнения условий Договора в период действия обстоятельств форс-мажора, а также их последствий.

3.7. В случае получения Покупателем от Банка и Страховой компании письменного отказа в одобрении приобретаемой недвижимости (квартиры) при использовании кредитных средств Банка, и представлением Покупателем оригинала данного письма Продавцу, Продавец возвращает Покупателю сумму аванса полученного по настоящему Договору, после чего настоящее Договор считается расторгнутым.

---

Приложение

1. Покупатель обязуется уплатить Продавцу за Недвижимость денежную сумму, в размере () рублей.

Данная денежная сумма является фиксированной ценой стоимости Недвижимости и может быть изменена по взаимному соглашению Сторон Соглашения.

2. Покупатель перед заключением с Продавцом договора купли-продажи Недвижимости в простой письменной форме или нотариальным удостоверением, обязуется внести сумму в размере () рублей в абонированную банковскую ячейку И иииИ иии с правом доступа Продавца или третьих лиц по его указанию после регистрации договора купли-продажи Недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

3. Расходы по проведению, оформлению и регистрации договора купли-продажи Недвижимости оплачивает соответственно:

- оплата расходов, по использованию одной абонированной банковской ячейки для расчетов по договору купли-продажи оплачивает:

- расходы по оформлению в простой письменной форме или нотариальному удостоверению договора купли-продажи Недвижимости;

- оплату расходов, причитающихся к уплате при государственной регистрации договора отчуждения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области производит.

4. В случае выявления обстоятельств, подтвержденных документально, которые могут привести к утрате и/или ограничению права собственности и/или права пользования Недвижимостью будущим собственником, а также в случае выяснения информации о том, что собственник и/или пользователи Недвижимости состоят или состояли на учете в ПНД и НД на операции с Недвижимостью наложен или был наложен арест и/или иные запреты, все внесенные денежные средства Продавцу возвращается Покупателю в полном размере в течение одного рабочего дня с момента предъявления Покупателем соответствующего требования к Продавцу.

5. Договора купли-продажи Недвижимости подписывается лично Покупателем и Продавцом (Собственником).

6. Продавец обязуются в срок до предоставить Покупателю следующие документы:-ксерокопию всех страниц паспортов Продавца;-выписку из домовой книги;-копию финансово-лицевого счета (единый жилищный документ);-справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей;

- справки из ПНД и НД на собственников Недвижимости;

7. Стороны пришли к соглашению о предоставлении Покупателю Продавцом расписок в получении денежных средств, за проданную Недвижимость на общую сумму () рублей.

Будет ли следующий договор купли-продажи недвижимого имущества (здания) соответствовать требованиям закона:

Продавец - ЗАО, собственник здания,

Покупатель - физическое лицо, единственный акционер ЗАО-продавца.

Не будет ли аффелированность покупателя по отношению к продавцу влечь за собой ничтожность данной сделки?

Спасибо.

P.S. если возможно, укажите, подалуйста ссылки на закон. Спасибо.

Я планирую покупать недвижимость (участок с домом), у продавца, которому недвижимость досталась по наследству 2,5 года назад.

Для того, чтобы в договоре купли-продажи зафиксировать полную сумму договора (требование покупателя) и продавцу не оплачивать налог 13%, было предложено оформить соглашение о задатке и договор оформить после истечения 3-х лет с даты оформления недвижимости по наследству (получения свидетельства на собственность).

Схема такая:

Оформляем договор о задатке, в котором прописываем условия что продавец продаст недвижимость за установленную сумму, а покупатель купит за установленную сумму. Договор планируем заключить после истечения 3-х лет с даты выдачи свидетельства на собственность нынешнему продавцу.

Продавец предложит такой договор (ниже).

Требуется оценить риски по договору и предложить устраивающий всех договор.

Договор (соглашение) о задатке г. Москва «___ » 2012 г.

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. 1. «Покупатель» внёс «Продавцу» задаток в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в счёт платежей по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: __ (кадастровый номер земельного участка: жилого дома: ) - далее Недвижимость.

2. 2. «Покупатель» намерен приобрести у «Продавца» права собственности на «Недвижимость», указанную в п.1 настоящего Соглашения, в согласованные между сторонами сроки и в соответствии с действующим законодательством.

3. 3. Внесённый задаток является частью полной стоимости указанной «Недвижимости» и вносится в обеспечение исполнения договора по её отчуждению в пользу «Покупателя».

4. 4. «Продавец» обязуется после получения задатка не осуществлять никаких действий, связанных с отчуждением указанной «Недвижимости» в пользу третьих лиц.

5. 5. Полная стоимость указанной «Недвижимости» составляет 5 000 000 (пять миллионов) рублей и не подлежит изменению в дальнейшем.

6. 6. «Покупатель» обязан заключить договор купли-продажи «Недвижимости» с «Продавцом» в течение срока действия настоящего Соглашения.

7. 7. В случае отказа «Покупателя» от заключения договора купли-продажи «Недвижимости» с «Продавцом» (неисполнение действий по вине «Покупателя»), сумма задатка, оговоренная в п.1.1 настоящего Соглашения, остается у «Продавца».

8. 8. В случае отказа «Продавца» от заключения договора купли-продажи «Недвижимости» с «Продавцом» (неисполнение действия по вине «Продавца»), «Продавец» выплачивает «Покупателю» двойную сумму задатка, оговоренную в п.1.1 настоящего Договора в течение 10 рабочих дней с момента расторжения настоящего Договора.

9. 9. «Недвижимость» продаётся в том виде, в котором её осмотрел «Покупатель». «Продавец» удостоверяет, что на момент заключения настоящего договора: - им не заключены договоры по отчуждению вышеуказанной «Недвижимости» с третьими лицами; - она не состоит под арестом, судебным разбирательством, не заложена, и на неё не имеется иных притязаний третьих лиц. Отсутствуют иные факторы, которые могут в будущем ограничить владение, распоряжение или отчуждение «Недвижимости» новыми собственниками.

10. 10. В случае выявления в ходе проверки на юридическую чистоту отчуждаемой недвижимости обстоятельств, препятствующих отчуждению, задаток подлежит возврату «Покупателю» полностью без применения штрафных санкций.

11. 11. Юридическое освобождение Недвижимости – в срок с момента регистрации договора купли-продажи, а физическое – в течение дней с момента государственной регистрации договора.

12. Стороны согласны все споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, решать путём ведения переговоров и принимать все меры по урегулированию разногласий для взаимного удовлетворения их интересов.

14. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по Договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

15. Срок действия настоящего Договора: до «11» мая 2013 года включительно.

16. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу экземплярах, по одному – для каждой из сторон. Договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами. Сроки государственной регистрации договора отчуждения «Недвижимости» не входят в срок действия настоящего Договора, который считается исполненным и прекращает своё действие с момента подачи документов на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности.

17. Особые условия:

ПРОДАВЕЦ:

ПОКУПАТЕЛЬ:

07 июня 2012 г был составлен договор купли-продажи квартиры и зем. участка, документы отданы в недвижимость для регистрации сделки.15.06.12 г был установлен срок выдачи договора продавцу и покупателю для дальнейшего оформления по перечислению материнского капитала. Продавец решил приостановить сделку и не продавать квартиру и зем. участок, (оплаты от покупателя не производилось) обратился в недвижимость о приостановки сделки и расторжению договора. Специалист обьяснила, что расторжение договора не будет, т.к. произошла регистрация недвижимости и нужно составить вновь договор о купле-продаже наоборот от бывшего покупателя продавцу и вновь заплатить все нужные платежи по оформлению сделки купли-продажи. Как правильно вернуть документы на недвижимость и обязательно ли оформлять новый договор купли-продажи от покупателя продавцу?

Добрый день!

Уважаемые юристы, помогите пожалуйста.

Я ип. Со мной заключили договор об оказании услуг по продаже квартиры. В договоре был пункт, что собственник несет материальную ответственность за нарушение договора, в случае нарушения агентского договора предусмотрена штрафная неустойка. Собственник нарушил условия исполнения агентского договора и отказывается выплачивать штрафную неустойку.

Должна ли я доказывать в суде свою работу, если все-равно нарушено условие договора со стороны Принципала.

Какой договор лучше заключить? Договор купли-продажи здания с обременением или предварительный договор купли-продажи? Индивидуальный предприниматель продает физическому лицу здание, у покупателя нет суммы на полную оплату здания сразу. По договору купли-продажи с обременением собственность сразу ведь переходит к покупателю, а если он не оплатит полностью сумму в дальнейшем, хочет с рассрочкой платежа, это ведь лишние проблемы, суды. Или предварительный договор составить с оплатой задатка, чтобы в случае отказа покупателя от покупки имущества, задаток остается у продавца.

Можно ли в договоре с обременением и в предварительном договоре прописать условие о задатке и если покупатель откажется от договора эта сумма остается за продавцом.

Между физическими лицами заключен договор купли-продажи имущества. Стоимость имущества 5 000 000 руб. В текст договора включено условие, что обязательства по оплате произведены в полном объеме. Условия каким образом производятся расчеты в договре нет. Покупатель не заметил этого условия и теперь остался и без имущества и без денег.

Есть ли какая-то возможность доказать покупателю, что деньги он не получал?

Или указанное условие договора 100% якобы подтверждает полный расчет между сторонами?

Заключили договор задатка. Я Покупатель недвижимости.

Вот так составлен договор задатка по пунктам и практически дословно:

1. Покупатель передает Продавцу ден. средства в размере 20 тыс. рублей в счет причитающейся уплаты по предстоящему договору купли-продажи Объекта недвижимости.

2. Продавец, получивший задаток, и Покупатель обязуются в срок до 1 марта 2015 года обеспечить оформление договора купли-продажи Объекта недвижимости.

3. Если сделка по отчуждению указанной Недвижимости не осуществляется по вине Покупателя, то вся сумма задатка переходит в собственность Продавца. Если продавец отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть Покупателю двойной размер задатка.

4. Убытки, возникшие у одной из сторон, вследствие полного или частичного неисполнения другой стороной условий настоящего договора, подлежат возмещению в полном объеме виновной стороной.

5. При прекращении договора до его исполнения по соглашению сторон, либо из-за невозможности его исполнения, Продавец обязан вернуть задаток Покупателю в течение 10 дней со дня прекращения договора.

6. Если сделка не состоялась по вине третьих лиц, то задаток в полном объеме возвращается Покупателю.

Вопрос:

Я (Покупатель) передумал покупать этот Объект недвижимости, т.к. засомневался в действительной стоимости данной квартиры. Мне показалась цена великоватой.

Какие возможны варианты для возврата задатка?

Стоит ли овчинка выделки при обращении в суд?

Или проще оставить задаток и разорвать преддоговор купли-продажи?