Может ли собственник комнаты в коммуналке зарегистрировать третьих лиц без согласия соседей?

• г. Санкт-Петербург
₽ VIP
Вопрос №14445903

Являюсь собственником комнаты в коммунальной квартире в СПб. В Росреестре квартира фигурирует как общая долевая собственность и у меня — доля в собственности, соответствующая площади моей комнаты. В договоре купли--продажи указано, что в собственность переходит комната №3 площадью 12 кв.м. Т.е. комната выделена в натуре. Попытался оформить постоянную регистрацию на родственников на данную жилплощадь. Однако в Управлении по вопросам миграции мне отказали, потребовав согласие всех соседей. Ссылаются на ст. 246-247 ГК РФ, в соотв. С которой регистрация в помещение в долевой собственности производится с согласия всех совладельцев. Сказали, что такое указание якобы получили недавно из Москвы от своего начальства. Вопрос: Правомерно ли это? На какие законы и судебную практику я могу сослаться для оспаривания данного решения?

Ответы на вопрос:

Юрист г. Санкт-Петербург

Мало ли что указано в договоре купли-продажи. Этот момент не несет никаких правовых последствий. В росреестре ваша квартира фигурирует как общая долевая собственность Поэтому придётся согласие всех соседей брать (250 ГК РФ). Если у вас было бы в свидетельстве о праве указана комната как отдельный объект, тогда согласие не требовалось бы.

Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Москва

Статья 42 ЖК РФ назван порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Кроме доли непосредственно в коммунальной квартире собственнику комнаты также принадлежит доля в общем имуществе самого многоквартирного дома, в котором находится коммунальная квартира. Эта доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Если бы у вас был выдел комнаты вы имели бы право прописывать кого вы пожелаете в данном случае при общей долевой собственности распоряжение владение имуществом как и бремя распределения регистрационных прав лежит на всех собственниках, а также разрешения бы не требовалось если бы вы были в коммунальной квартире по договору соц. найма тогда просто бы взяли разрешение у органов местного самоуправления, нов данном случае вступает ст 247 ГК

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Новокузнецк

Вообще то договор купли-продажи комнаты статья 550 ГК РФ является правоустанавливающим документом. А сведения в Росреестре о вашей комнате являются право подтверждающими документами.

Эти сведения должны вноситься на основании данных содержащихся в правоустанавливающих документах. В вашем же же случае имеет место нестыковка между сведениями указанными в договоре купли-продажи и сведениями, содержащимися в Росреестре.

Вам следует обращаться в Росреестр чтобы устранить подобную нестыковку чтобы в Росреестре содержались сведения о вашей комнате как об отдельном объекте недвижимости, принадлежащем вам на праве собственности. Если Росреестр откажет вам, то такой отказ следует на основании ст 218 КАСС РФ оспаривать в суде В суде у вас есть шансы заставить Росреестр внести нужные сведения о вашей комнате.

А пока не будут внесены подобные изменения позиция Управления по вопросам миграции является правомерной-она основывается на сведениях содержащихся в Росреестре.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Казань

Правомерно. Давайте по порядку.

Согласно пункту 5 статьи 42 Жилищного кодекса РФ

Цитата:
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Т.е. выделить в натуре комнату Вы не можете, а это значит, что право общей долевой собственности на комнату в данном случае незыблемо, а это влечет последствия, предусмотренные статьей 247 ГК РФ в части пользования таким жилым помещением, заключающееся в том, что для регистрации по месту жительства кого-либо в такой комнате необходимо согласие всех участников общей долевой собственности:

Цитата:
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исключение составляет собственный ребенок - его можно зарегистрировать на основании п.2 ст.20 ГК РФ без чьего-либо согласия.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Иркутск

Нет, это не правомерно. Если доля выделена в натуре, это уже не относится к общей долевой собственности и Ваша комната является отдельным объектом недвижимого имущества, у Вас отдельный правоустанавливающий документ, отдельный кадастровый паспорт со своим кадастровым номером и ст.ст. 246-247 ГК РФ в Вашем случае не применимы. ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

Цитата:
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Комментарий к Ст. 252 ГК РФ 1. В результате раздела общего имущества между всеми сособственникамиправо долевой собственности на него прекращается. То же и с выделом доли. В случае выдела доли одного или нескольких из сособственников из общего имущества оставшаяся его часть по-прежнему принадлежит на праве долевой собственности как минимум двум лицам.

Мало ли какое указание они получили, Вас это волновать не должно, есть закон, которому ни одно указание чиновников не должно противоречить. Подавайте жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру. Если не поможет, обращайтесь в суд за защитой своего права.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Санкт-Петербург
Вопрос №14449287

У комнаты нет отдельного кадастрового номера. НО: В Петербурге именно так исторически сложилось, что комнаты в коммуналках оформлены как доли. Вот цитата:

"в чем отличие Спб от других городов. В других городах-комната это отдельный объект. В Спб-это долевая собственность. То есть Вы покупаете и продаете долю в квартире".

Ответы на уточнение:

Юрист г. Иркутск

Да, это значения не имеет, что там сложилось, есть федеральное законодательство, и региональное ему не помеха, если доля выделена, распоряжаться Вы в праве, если препятствуют, обращайтесь в суд, закон на Вашей стороне.

Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

Вопрос №2324993

При регистрации внучки по месту прибытия, требуется согласие соседа, собственника доли. Сосед против регистрации. Доли соответствуют жилому метражу наших 2-х комнат. При регистрации договора купли-продажи на свою комнату я настаивала указать, что доля соответствует комнате 16 кв.м в 2-х комнатной квартире, но в ЕГРП эту фразу не принимали, ссылаясь что при приватизации комнаты мой продавец получил в собственность 16/28 долей. Как в данной ситуации можно произвести регистрацию? Спасибо. Елена.

Вопрос №7736093

Имеется 2-комнатная квартира общей площадью 46,3 кв. м. в многоквартирном жилом доме (не первый этаж). По решению суда определены доли двух сособственников 1/4 и 3/4. Жилые комнаты 11,5 кв. м. и 16,2 кв. м. Сособственник 1/4 доли проживает в комнате меньшей площади, но его доля меньше площади комнаты, в которой он проживает. Совладелец, имеющий 3/4 доли в квартире, требует от первого доплаты за лишние метры. Правомерно ли такое требование? Возможно ли выделить комнату 11,5 кв. м. в отдельную собственность для владельца 1/4 доли в квартире. Может ли собственник 3/4 долей сдать свою площадь в наем без согласия второго собственника? Как правильно считать доли в метрах в общей долевой собственности - по общей площади или по жилой? По возможности, подкрепите, пожалуйста, ваши ответы конкретными номерами статей.

• г. Томск
Вопрос №2876126

Возник вот такой вопрос: мой коллега имеет долю собственности в трехкомнатной квартире (доля выделена на одну из комнат). Сейчас он хочет продавать свое жилье, но не может выделить в натуре в собственность свою комнату, согласие жильцов имеется. И администрация района, и Росреестр, ссылаясь на Закон, отказывают в выделении в собственность комнат.

В прошлом году у меня была похожая ситуация, но мне и моим соседям, с помощью сотрудников риэлтерского агентства, удалось выделить доли в собственность, каждому по комнате.

Вопрос: почему мой коллега не может выделить в натуре принадлежащую ему комнату, какой закон это ограничивает? Почему кому-то разрешают выделение в натуре, и как это сделать в соответствии с законодательством?

Спасибо.

• г. Санкт-Петербург
Вопрос №4047764

По поводу сдачи комнаты в коммунальной квартире. На сколько мне известно, собственник комнаты может сдать комнату без согласия соседей. Но согласно ст 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, а в ст. 246 ГК РФ написано, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как быть? Получается что всё таки согласие соседей необходимо?

• г. Санкт-Петербург
Вопрос №2043729

Я владелец комнаты в коммунальной квартире в центре СПб, которую официально признали аварийной и жильцов расселяют. Комната находится в моей собственности. Площадь данной комнаты 37 кв.метров плюс мне полагается 10 кв.метров от общей площади. В администрации со мной разговаривают так: или берите 2 комнаты в 3-4-комнатной квартире на окраине СПб, или оставайтесь и живите в аварийной квартире. Недавно слышала по телевизору сказали, что есть закон, который запрещает создавать новые коммуналки. Правда ли есть такой закон? И еще, я ведь могу за свою комнату потребовать выкупную стоимость, если да, то куда в СПб я должна обратиться для определения суммы этой выкупной стоимости?

• г. Санкт-Петербург
Вопрос №1670040

Мы в ипотеку покупаем комнату в Санкт-Петербурге. Но такого понятия как комната в СПб не существует и все комнаты оформляются как доли. Но для банка доля должна быть выделена в натуре, т. е. соответствовать площади комнаты и её номеру в тех. паспорте. В том варианте, что мы выбрали в комнате имеются ниши, вписанные в кадастровый паспорт и имеющие отдельные номера помещений. Они входят в общую площадь используемых помещений, но не входят в долю собственника. Комната была приватизирована, но эти шкафы, так как не входит в жилую площадь в договор приватизации не вошли. Как нам правильно составить договор купли-продажи, нужно в нём указывать общую площадь используемых помещений и указывать номера ниш или мы можем вообще их не указывать? Если договор будет составлен неправильно, нам могут отказать в этом варианте.

• г. Санкт-Петербург
Вопрос №10163849

Мать (1 человек) занимает комнату в трехкомнатной коммунальной квартире согласно ордеру на жилое помещение в СПб. Еще одна комната приватизирована соседями и последняя комната также муниципальная. Площадь материнской комнаты составляет 19 кв.м.

Я, будучи совершеннолетним сыном (гражданство РФ), собираюсь оформить постоянную регистрацию в этой комнате с согласия матери.

Подскажите

1) Достаточно ли данной площади для моей регистрации?

2) Требуется ли согласие других соседей в данном случае?

Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение
Мы используем файлы cookie. Продолжив работу с сайтом, вы соглашаетесь с Политикой обработки персональных данных и Правилами пользования сайтом.