Какие сложности в этом случае могут возникнуть при оспаривании сделки для признания её ничтожной?

Продаю 3-х комн. 62 кв. м по ипотеке в Сбербанке: взнос покупателя 50% и 50% от СБ после регистрации договора в ФРС. Покупатели муж и жена по 1/2 доле. В их семье несовершеннолетний ребёнок, поэтому органы опеки вероятнее всего не дадут разрешение на залог квартиры на случай неисполнения покупателями-залогодателями обязательств по кредиту.

Вопросы:

1. Возможна ли передача в залог банку не всей квартиры, а например 3/4 (1/4 выделить в собственность ребёнка без обременения этой доли залогом)?

2. Будет ли для органов опеки основанием разрешить залог ипотечной квартиры следующее обстоятельство: семья до настоящего времени проживала в однокомнатной квартире, принадлежащей мужу и жене по 1/2 доли. Жена с ребёнком прописаны в квартире её матери-собственника квартиры. Последнее место прописки мужа было в своей однокомнатной квартире.

Первоначальный взнос 50% по ипотеке вносят с продажи этой квартиры.

Беспокойство вызывает образец трёхстороннего договора (вариант Сбербанка) http://www.bamm.ru/doc/ipo/doki-sb/kupla+ipo.htm, а именно пункт 5, в котором перечисление кредитных средств осуществляется после выполнения всех следующих условий:

· представления Покупателем-Залогодателем Кредитору-Залогодержателю настоящего Договора, зарегистрированного соответствующим государственным органом, а также разрешения органов опеки и попечительства на передачу квартиры в залог в случае, если в семье Покупателя-Залогодателя имеются несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные члены семьи собственника (Покупателя-Залогодателя) квартиры (предмета ипотеки), которые будут или могут в ней проживать.

Вопросы:

В какой степени я рискую не получить вторую часть суммы после регистрации договора в ФРС?

Какие сложности в этом случае могут возникнуть при оспаривании сделки для признания её ничтожной? Тем более что новые собственники скорее всего поспешат в квартире прописаться с ребёнком.