Юристы всех стран, объединяйтесь!
Юридическая консультация онлайн
Спросить юриста бесплатно
1
Консультация юриста 8 (800) 333-0265 
КРУГЛОСУТОЧНО БЕСПЛАТНО

Вопрос о переходе обязательств по договору - будут ли выплаты переданы новому застройщику

12.09.2018, 16:28
• г. Краснодар

Застройщик прекратил строительство дома, я расторг договор ДДУ через суд, выплаты не получил т.к. счета застроя пусты. Банкротсво не всупило но подобные дела на вялом рассмотрении. Параллельно Администрацией ведется поиск нового застройщика. Вопрос: перейдут ли к новому застройщику обязательства по выплате мне суммы по ростогнутому договору?

Читать ответы (3)
Новые застройщики
Строительство домов
Договор ДДУ
Ответы на вопрос (3):

Нет, не перейдут, если только новый застройщик не будет являться правопреемником старого.

Действующая редакция п. 5 ст. 58 ГК РФ предусматривает, что при преобразовании права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

Однако подобное изменение формулировки п. 5 ст. 58 ГК РФ не должно восприниматься в качестве указания на то, что преобразование организации является основанием прекращения имевшихся у нее обязательств перед третьими лицами. Последствием всех предусмотренных законом способов реорганизации является универсальное правопреемство (смотрите, в частности, п. 1 ст. 129 ГК РФ). Представляется, что новая редакция этой нормы призвана подчеркнуть различия между преобразованием и прочими формами реорганизации: во всех остальных случаях происходит перераспределение объема прав и обязанностей, тогда как в случае с преобразованием все права и обязанности реорганизуемого юридического лица после завершения процедуры преобразования сохраняются за одним лицом.

Напомним, что юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации (п. 4 ст. 57 ГК РФ), преобразованное юридическое лицо при этом считается прекратившим свою деятельность (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 08 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"). Следовательно, указание в п. 5 ст. 58 ГК РФ на то, что при преобразовании права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, означает сохранение за созданной в результате преобразования организацией всего комплекса прав и обязанностей, принадлежавших преобразованному (прекратившему деятельность) юридическому лицу, в неизменном виде. Приведенная норма является одним из предусмотренных законом оснований для перехода к другому лицу как долга, так и прав кредитора (п. 1 ст. 392.2, п. 1 ст. 387 ГК РФ).

Вышеизложенное подтверждается и судебной практикой (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 августа 2015 г. N Ф 01-2788/15 по делу N А 79-5559/2014, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 мая 2015 г. N Ф 06-22452/13 по делу N А 65-16414/2014, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2016 г. N 17 АП-17146/15, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 марта 2016 г. N Ф 06-5334/15 по делу N А 72-1021/2015, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 января 2016 г. N Ф 09-8545/15 по делу N А 47-3047/2015).

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

Спросить

Тоесть если без процедуры банкротства с переводом прав правоприемтсвенности, то обязатеьства по выплате долга по расторгнутому ДДУ переходят к новоу застройщику. Если через банкротство, то не не переходят. Верно?

Спросить

Если администрация найдет нового застройщика, то заключит с ним договор аренды земельного участка, если участков в собственности администрации, на котором находится объект строительства. ВЕРОЯТНО, Одним из условий данного договора, будут взаимные обязательства, одним из которых будет обязательство нового застройщика передать "обманутым дольщикам" старого застройщика жилые площади пропорционально оплаченным. Как будет развиваться история с бывшими дольщиками, то есть те, которые расторгли договор и имеют право требовать денежные средства со старого застройщика на основании решения суда, сказать пока сложно. Скорее всего Ваши интересы учтены не будут, то есть получить деньги Вы сможете только в рамках процедуры банкротства, что часть означает, что никак;

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 01.07.2018) "О несостоятельности (банкротстве)"

""Статья 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

1. В ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

(в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 29.06.2015 N 186-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;

во вторую очередь - по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплат гражданам - участникам долевого строительства в соответствии со статьей 201.12-1 настоящего Федерального закона;

в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

(пп. 3 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

1.1. Требования кредиторов, приобретенные в связи с финансированием строительства объекта незавершенного строительства на основании сделок, заключенных с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона, а также требования участников строительства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений независимо от даты закрытия такого реестра и погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

(п. 1.1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

1.2. При получении участником долевого строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований о передаче жилых помещений, выплаты, произведенной Фондом в соответствии со статьей 201.12-1 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий вносит в реестр требований о передаче жилых помещений сведения о переходе к Фонду требования о передаче жилого помещения.

(п. 1.2 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

2. После расчетов с кредиторами четвертой очереди производятся расчеты с кредиторами по удовлетворению требований по сделке, признанной недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 и пункта 3 статьи 61.3 настоящего Федерального закона.

3. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 настоящего Федерального закона.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

4. Утратил силу. - Федеральный закон от 13.07.2015 N 236-ФЗ.

(см. текст в предыдущей "редакции")

" Открыть полный текст документа "

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 01.07.2018) "О несостоятельности (банкротстве)"

""Статья 201.5. Особенности установления денежных требований участников строительства

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

1. Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

КонсультантПлюс: примечание.

Положения статьи 201.5 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после 25 июля 2015 года, а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до, при условии, что к этому дню не завершились расчеты с кредиторами третьей очереди.

""2. При установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

(в ред. Федеральных законов от 13.07.2015 N 236-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

Превышение суммы денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества над стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства или повлечь за собой иные негативные последствия для такого участника строительства.

(в ред. Федеральных законов от 13.07.2015 N 236-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым конкурсным управляющим за счет застройщика. Стоимость жилого помещения рассчитывается исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику строительства, и показателя рыночной стоимости одного квадратного метра в соответствующем объекте строительства. Соответствующий отчет об оценке направляется конкурсным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд. Участник строительства вправе при установлении его требования доказывать в порядке, предусмотренном статьей 60 настоящего Федерального закона, иной размер стоимости переданного застройщику имущества и стоимости жилого помещения, в том числе на основании иного отчета об оценке.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

3. В отношении денежного требования в реестр требований о передаче жилых помещений также включаются сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

4. По запросу и за счет страховщика, застраховавшего гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения либо банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий или реестродержатель направляет выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований участников строительства.

(п. 4 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

" Открыть полный текст документа "

Спросить
Консультация по Вашему вопросу
8 800 505-91-11
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России