Наследственная квартира - возможность сдачи супругом и оформление договора безвозмездного пользования

Здравствуйте, Екатерина!

Сдавать квартиру может только собственник.

Как вариант, можете оформить договор дарения на мужа.

Да, может.

ГК РФСтатья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Заключите договор, согласно которому передаете ему право пользования с возможностью сдачи в найм.

ГК рФ Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Уважаемая Екатерина!

1. Право распоряжения имуществом имеет собственник либо уполномоченное на это лицо (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, для начала Вам необходимо:

- либо нотариальной доверенностью наделить Вашего мужа данными полномочиями;

- либо заключить (пусть и формально) договор безвозмездного пользования в т.ч. на сдачу в аренду (или договор управления имуществом).

2. Далее он (Ваш муж) как Арендодатель при сдаче в аренду недвижимости может выбрать следующие способы уплаты налогов:

1) ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3 НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;

2) зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);

3) зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;

4) зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);

5) зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Рассмотрим вышеперечисленные варианты подробнее.

1) Если гражданин сдаёт жилплощадь, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде.

2) Данный способ возможен при применении упрощенной системы налогообложения (УСН) индивидуальным предпринимателем. При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли («доходы минус расходы»). При сдаче в аренду недвижимости расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

3) Суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма зависимости от места нахождения недвижимости, площади жилья и срока планируемой сдачи в аренду недвижимости. Для Москвы данная информацию можно ознакомиться на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы.

4) В городе Москва данная система налогообложения (ЕНВД) не применяется с 2012 года. Такие изменения в местное законодательство были внесены Законом г. Москвы от 26.01.2011 № 3. Ранее расчет ЕНВД разрешали в отношении деятельности в сфере наружной рекламы. Таким образом, в Вашем случае не рассматриваем.

5) Общая система налогообложения (ОСНО для ИП) предполагает следующий перечень обязательных для уплаты налогов:

- налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — производится со всех выплат работникам (физлицам) и составляет 13%;

- налог на доходы физических лиц для ИП — 13%;

- налог на добавленную стоимость (НДС) — 18% (в общем случае) и 10% (при реализации определенной категории товаров);

- взносы в пенсионный фонд (22%);

- взносы в фонд социального страхования на случай временной нетрудоспособности (2,9%);

- взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний (0,2%);

- взносы в фонд обязательного медицинского страхования (5,1%);

- транспортный налог — зависит от мощности двигателя автомобиля;

- земельный налог — (от 0,3 до 1,5%);

- налог на имущество организаций — среднегодовая стоимость имущества (2,2%).