Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
Подписаться Не сейчас

Ситуация. История вопроса, юридически значимые факты.

1.

Договор между ИП №1 и администрацией на аренду помещения в МКД с 2003 года – документов пока нет. Затем на 2012 и 2013 года – сроком менее года.

В 2014 году – через аукцион, что следует из преамбулы договора, срок опять менее года – проверил, аукцион был.

В 2015 году, судя по преамбуле – продление и сделана рыночная оценка – сроком на три года. О регистрации данного договора неизвестно.

По окончании последнего договора с 06.02.2018 г. обе стороны никаких “желаний не изъявляли” и моё мнение – договор продлён по п.2 ст.621 ГК РФ. На неопределённый срок.

За всё время – действия ИП в “шоколаде” – ни просрочек арендной платы, все условия договора соблюдаются – договора с ресурсниками, УК, оплата им – всё без просрочек, со стороны администрации претензий нет.

2.

Где-то в начале осени 2018 года на помещения (их четыре рядом с описанным из п.1, арендаторы другие ИП) глаз положила крупная торговая сеть (зашла в город конец 2017 г.) , начинается “отжим” помещений – всех ИП под разными предлогами пытаются “выжить” /

3.

Я – помощник уполномоченного по защите прав предпринимателей…, ИП ко мне, собираю встречу ИП с администрацией по данному вопросу. Предварительное изучение документов мною – у администрации “косяков” хватает, у ИП – кто сталкивался, поймёт – в целом все сидят на продлении на неопределённый срок.

Так же – администрация “возбудилась”и всем предлагает написать заявление на конкурс для заключения договоров. Предвзятость доказать, сами понимаете, трудно.

4.

Возвращаемся конкретно к ИП № 1.

05 октября пишет заявление. Внимание – болванка выдаётся в администрации (КУМИ), текст заявления – прошу назначить торги на право заключения договора аренды… ИП только вписывает свои данные и данные помещения. Когда я об этом узнаю, то - срочно отозвать!

09 октября ИП №1 отзывает заявление и пишет уже сама с формулировкой – прошу продлить полученное мною по результатам открытого аукциона… задолженности не имею… и т.д.

19 октября проходит вышеуказанная встреча администрация/ИП, понятно, что “бла-бла” – приходите в индивидуальном порядке.

22 октября ИП получает на личной встрече “рекомендацию” от начальника КУМИ – выходите на конкурс, больше ничего.

И – началось “веселье”. 23-го октября ИП получает исковое в суд на выселение, написанное 15.10.2018 г. То есть, говорим одно, а делаем своё.

5. Конкретно по иску.

А.

О договоре 2014 года ничего нет – то есть торгов не было!? Речь сразу идёт о последнем с 2015 г.!

Из него узнаём, что ИП было направлено уведомление о возврате имущества. Ни даты, ни адреса направления в иске нет, ИП его не поучал, содержание не известно – ознакомлюсь в материалах дела уже в суде.

Мотивировочная часть, администрация:

- договор заключён по 06.02.18 г.

- п.2 ст.450 ГК при существенном нарушении одой стороной другая может расторгнуть…

- п.2 ст.452 ГК – смысл: уведомление направлено, ответа нет, администрация идёт в суд, досудебный порядок осуществлён.

В договоре в разделе Прочие условия – арендатор обязан за месяц до истечения срока… написать.

Вывод мой – администрация считает, что отсутствие заявления существенное нарушение договора, по определению самой существенности – ущерб, на что рассчитывала и не получила – в иске ни слова.

Б.

Далее в иске

- абз. 3 п.1 Постановления пл. ВАС № 73 от 17.11.2011 разъяснено – договор м.б. возобновлён по п.2. ст. 621 ГК, если он заключён до вступления в силу обязательности торгов.

- ч.1 ст. 17.1 ФЗ-135 – только по конкурсу или аукциону

- договор заключён в 2015 г., когда 135-ФЗ уже действует.

Вывод администрации в иске

– “…в рассматриваемом случае отсутствуют правовые основания для возобновления договора аренды на неопределённый срок…”

Моё мнение – возможно и так, поскольку администрация “НЕ ЗНАЕТ”, что торги были в 2014 году!

- “положения правовых актов… не предусматривают возможность возобновления на новый срок договора, заключённого по результатам проведения торгов…”

Моё мнение – на основании чего тогда администрация заключала в 2015 году на три года без проведения аукциона, нарушала 135-ФЗ?!?!?! Непонятно им, мне ясно.

ВОПРОС.

Как действовать, понятно, если бы…!

Договор полностью соответствует 135-ФЗ – аукцион в 2014 году, рыночная оценка в 2015 году.

По 135-ФЗ ограничения по не продлению – у ИП тут всё хорошо, от себя – не написание заявление существенным нарушением не является. Разъяснения что ВАС, что ФАС говорят об одном – продление без конкурса при наличии такового при заключении законодательно установлено.

А вот претензия как “кость в горле” – п.2 ст. 610 ГК при “… на неопределённы срок … каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора…”

Будет ли суд при наличии желания администрации расторгнуть по 610-ой ГК учитывать ограничения по 135-ФЗ?

Извините, что так много, но иначе нельзя – на очереди ещё 3 ИП, там свои нюансы, но…

Готов к сотрудничеству вне рамок сайта, но нужна хотя бы судебная практика с положительным результатам – для меня суд не катастрофа и может быть и так, и сяк – а вот ИП на грани самоубийства, что вполне понятно.

Моя благодарность будет осуществлена в установленных Вами финансовых рамках!

С уважением, Андрей.

vip
вопрос №14762034
прочитан 58 раз

Суд будет расторгать в соответствии со ст. 610 ГК РФ. Ограничения не учитываются. В данном случае будут учитывать также ст. 450, 452 ГК РФ.

Особенности можно обсудить с любым юристом.

(текст отредактирован 29.10.2018 в 10:26)

Ограничения не будут учитываться. Ст. 610 ГК РФ будет применяться судом. И договор будет расторгаться, ст.450 ГК РФ.

Федеральный закон "О защите конкуренции" от 26.07.2006 N 135-ФЗ также будет приниматься во внимание.

Можете обратиться для помощи к любому юристу сайта в личные сообщения, ст.779 ГК РФ.

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

""1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

""2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

""В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

""3. "Законом" могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

(текст отредактирован 29.10.2018 в 10:34)

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим, договор, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебная практика о том, что такие договоры не продлеваются на неопределенный срок имеется.

Считается, что такие договора прекращают свое действие с даты, указанной в качестве даты окончания в договоре.

В статье 610 ГК РФ сказано: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вы пишите: Ни даты, ни адреса направления в иске нет, ИП его не поучал, содержание не известно – ознакомлюсь в материалах дела уже в суде.

Думаю, что на этом нужно строить свою позицию в суде, что Арендодателем не исполнено требование пункта 2 ст 610 ГК РФ об обязательном уведомлении Вполне возозможно, что если в договоре аренды срок уведомления не указан, то тогда Арендодаптеь должен уведомить Арендатора не менее чем за три месяца

При рассмотрении дела в суде приоритет конечно будет отдавать статье 610 ГК РФ.

Это лучший ответ

Добрый день! Вам необходимо свою позицию в суде обосновывать тем, что препятствий заключения договора аренды на неопределенный срок не было, в соответствии со ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, статья 610 ГК РФ, приведенная Вами в соответствии с Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2008 по делу N А 56-2308/2007 трактуется следующим образом:

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 3 той же статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному."

Исходя из этого, учитывая, что в Вашем договоре аренды не оговорен предельный срок, нарушений по данной статье не существует, поскольку Договор аренды не подлежит возобновлению на неопределенный срок даже при отсутствии возражений арендодателя, если договором установлен запрет на продление.

Далее, необходимо обосновывать свою позицию при каком положении может быть расторгнут договор аренды в одностороннем порядке, что является существенными нарушением.

И в данном случае нормы ГКРФ ст.619. гласит по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В Вашем случае все условия соблюдены.

Что касается уведомления администрации о прекращении арендных отношений, при продолжении принимать арендные платежи, в этом случае суды не считают, что арендодатель изменил свое решение прекратить арендные отношения. (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2009 N Ф 03-7315/2009 по делу N А 04-3428/2009)

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
0 X