Определение порядка пользования МОП в случае указания долей в свидетельстве о собственности в договоре купли-продажи и возможность сдачи комнаты без согласия соседей

Добрый день!

В договоре купли-продажи доли обычно не пишется, какая комната предоставляется в пользование -- это имеет смысл только в том случае, если сособственники квартиры также являются стороной договора, так как при определении порядка пользования учитывается мнение не продавца доли, а всех сособственников квартиры.

Определять порядок пользования нужно в случае разногласий с соседями.

Сдать комнату внаем без согласия сособственников нельзя, так как (1)объект права собственности (несмотря на определение порядка пользования) -- доля, а не комната, а также (2) сдача внаем -- это не пользование, а распоряжение имуществом, относительно которого должна быть достигнута отдельная договоренность с сособственниками.

Добрый день, Елена, спасибо за Ваш вопрос!

Для начало необходимо учесть, что, согласно п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Необходимость заключения соглашения о порядке пользования возникает, если иными собственниками Вам чинятся препятствия в пользовании и владении общим имуществом.

И вот в случае возникновения спорных ситуаций (или для их предотвращения), рекомендуем в письменной форме предложить другим участникам долевой собственности заключить соглашение об определении порядка пользования общим имуществом. Предложение целесообразно направить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручить каждому сособственнику лично под подпись (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Если совладельцы откликнулись на ваше предложение, необходимо заключить письменное соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, в котором зафиксировать достигнутые договоренности, в частности, о том, какие комнаты в жилом помещении предоставлены в исключительное пользование каждого из сособственников, какие помещения находятся в общем пользовании.

Если же собственники уклоняются от подписания соглашения и продолжают препятствовать Вам в пользовании и владении общим имуществом, Вам необходимо будет обратиться в суд для определения порядка пользования таким имуществом.

Более того, в указанном соглашении Вам необходимо будет определить порядок пользования в случае сдачи комнаты третьим лицам.

Согласно же ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

За более подробной информацией обращайтесь в рамках личной консультации.

С уважением,

помощник юриста отдела недвижимости юридической компании "Бугров и партнеры"

Завадская Анна.