Изменение договора с обременением

Читайте также:
₽ VIP
Вопрос №15209341

Купил магазин с арендатором, то есть с обременением, регистрацией договора аренды на 10 лет. Ставка аренды - на 60% ниже рынка. Окупаемость проекта 14 лет. Можно ли через суд изменить размер арендной ставки в данной ситуации? Установить хотя бы 75% к рыночной стоимости? Похоже, что предыдущий продавец был вынужден заключить такой договор.

Ответы на вопрос:

Юрист г. Казань
31.01.2019, 08:50

Если Вы подписали договор на этих условиях (ст.421 ГК РФ), то суд будет учитывать это, и будет очень проблематично доказать, что предыдущая сторона договора была вынуждена заключить такой договор. Шансы на это не очень велики. Ведь Вы знали, что согласно ст.617 ГК РФ к Вам переходят права в том же объеме, что и у предыдущей стороны договора аренды. Об обременении Вы знали. Соответственно маловероятно, что суд встанет на Вашу сторону. Можете просто потерять деньги.

Цитата:
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Ставрополь
31.01.2019, 09:07

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, не получится, без согласия арендатора или обращения в суд. Но и суд не факт что поможет, эти вопросы решает сам арендатор.

Статья 421 ГК РФ. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Барнаул
31.01.2019, 09:09

Можно изменить арендную ставку. Если изменение арендной ставки не предусмотрено договором, то придется обращаться в суд с исковым заявлением об изменении условий договора. Ссылаться нужно на ст. 10 ГК РФ, в соответствии с которой недопустимо заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Вологда
31.01.2019, 09:27

Александр! Добрый день!

В соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, право арендодателя на одностороннее изменение (увеличение) арендной платы должно быть закреплено в самом договоре. Если в договоре не предусмотрено такое право, повысить арендную плату арендодатель может только с согласия арендатора в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Рекомендую проанализировать договор на предмет возможности его расторжения по Вашему требованию, а также на основании закона:

Ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

П.2 ст.450 По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Проанализируйте договор на предмет Вашего ущерба, в результате которого Вы в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Если такие обстоятельства удастся доказать, то суд может принять решение в Вашу пользу.

Удачи Вам!

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Москва
31.01.2019, 09:40

Александр!

Можно и для этого не нужен суд.

1. Возможность менять условия договора предусмотрена ГК, ГК РФ

Цитата:
Статья 614. Арендная плата 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

2. Вы можете увеличить стоимость Вашего имущества, с помощью ремонта

3. Вы можете увеличить ставку аренды на законных основаниях, т.к. растет стоимость на воду, электричество, газ и пр.

4. Есть и другие способы, но для этого нужно детальное изучение договора и самого объекта аренды.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Новокузнецк
31.01.2019, 09:42

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

Нужно смотреть условия договора на предмет того, предоставлено или Арендодателю право в одностороннем порядке менять размер арендной платы, если такое право не предоставлено, то остается только один вариант изменения размера арендной платы: обращение в суд В суде доказывать, что существующая ставка арендной платы является экономически необоснованной Только так вы сможете изменить размер арендной платы.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Москва
31.01.2019, 09:42

Александр!

Доля ответа на Ваш вопрос следует предварительно ознакомиться с договором аренды, которое обременяет Ваше помещение.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу же п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

см. также п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

• г. Вологда
₽ VIP

Как установить кадастровую стоимость.

У меня следующая ситуация, гр-н имеет лицензию на недропользование, ему нужно заключить договор аренды, но такой договор не заключают, в связи с тем, что на участок отсутствует кадастровая стоимость, Росреестр не может установить кадастровую стоимость, тк отсутствует удельный показатель кадастровой стоимости. Обращались в администрацию просили установить размер арендной платы в соответствии с рыночной стоимостью среднегодовой аренды, однако снова получен отказ. Принято решение идти в суд, какими должны быть требования в данной ситуации?

Юрист г. Краснодар
24.03.2020, 13:43

Росреестр в любом случае обязан был определить кадастровую стоимость земельного участка. При отсутствии удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных в соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности, в случае, предусмотренном подпунктом "а" пункта 13 Порядка, утвержденного ПРИКАЗом от 24 сентября 2018 года N 514, для определения кадастровой стоимости используются рассчитанные в соответствии с настоящим Порядком значения удельных показателей кадастровой стоимости.

Попробуйте получить отказ Росреестра в установлении стоимости и обжаловать его в суд. ст.218,219 КАС РФ. [quote]МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 24 сентября 2018 года N 514

Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости

2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (далее - определение кадастровой стоимости), осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (далее - Закон об оценочной деятельности) - уполномоченными лицами подведомственного такому органу бюджетного учреждения (далее - уполномоченные лица) в течение 10 рабочих дней с момента возникновения основания определения кадастровой стоимости.5. Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с настоящим Порядком используются средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденных в соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности (далее - удельные показатели кадастровой стоимости).

6. В предусмотренных настоящим Порядком случаях использования наименьшего из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости такое значение удельного показателя выбирается из соответствующих средних значений удельных показателей кадастровой стоимости.

7.[b] При отсутствии удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных в соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности, в случае, предусмотренном подпунктом "а" пункта 13 настоящего Порядка, для определения кадастровой стоимости используются рассчитанные в соответствии с настоящим Порядком значения удельных показателей кадастровой стоимости.[/b]

[/quote]

Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Тамбов
24.03.2020, 13:55

Надежда. Вы вправе на основании и в соответствии со ст. 4, 124 и др. Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) оспорить отказ Росреестра в суд.

Как отмечено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости":

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (...административным истцом) в судебном порядке посредством предъявления [u]следующих требований[/u]:

[u] - об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;[/u] - об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости);

[quote] об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии (имеется в виду - которая образована в Росреестре).[/quote]

Кроме того, по вашей инициативе (ходатайству) в том числе и в рамках судебного разбирательства, может быть проведена независимая кадастровая оценка объекта недвижимости уполномоченными оценщиками.

С наилучшими пожеланиями, Воробьев Н.И., к.ю.н.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Пермь
24.03.2020, 13:59

Добрый день!

В данном случае договор аренды земельного участка, предоставленного в связи добычей природных ископаемых заключается без торгов и арендная плата может быть определена только на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Поэтому в суд нужно обжаловать бездействие администрации, не заключающей договор аренды.

Согласно п.1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.

Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения:

автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог);

инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;

линий метрополитена;

линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;

трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;

объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов;

гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики;

объектов космической инфраструктуры;

объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны;

аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;

инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства;

сети связи и объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов;

объектов спорта;

объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (далее - Программа строительства), объектов капитального строительства, включенных в перечень олимпийских объектов и связанных с их строительством мероприятий, не включенных в Программу строительства, утвержденный наблюдательным советом Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

[quote][/quote]

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляются пользователям недр в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, в целях геологического изучения недр может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитутов на основании разрешения органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ст. 25.1, Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 27.12.2019) "О недрах" {КонсультантПлюс}

[quote][/quote]

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Пермь
24.03.2020, 14:09
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Здравствуйте Надежда!

Могу Вам ответить по существу вопроса.

А при чем тут кадастровая стоимость? Участок в федеральной собственности или нет.

Если да, то есть порядок определения арендной платы.

Установлен он Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 20.02.2020) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

[b]Стоимость аренды определяется исходя из оценки[/b].

А ее можно сделать и не зная кадастровой стоимости.

[b]Подавать Вам надо иск об обязании заключить с Вами договор аренды.[/b]

А то что они не хотят определять стоимость - их проблемы.

Суд заставит.

Обязав заключить договор.

Смотрим пункт два Правил, которые я указал выше:

[i]2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами,[b] одним из следующих способов:[/b]

(в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697)

(см. текст в предыдущей редакции)

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)

(см. текст в предыдущей редакции)

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.[/i]

Способов то много.

Что мешает провести оценку?

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Новосибирск
24.03.2020, 14:34

Здравствуйте. Так как вы получили отказ от администрации - этот отказ можно оспорить в суде на основании ч.1 ст.22 ФЗ от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", определение кадастровой стоимости оспоримо. Можно оценить свою недвижимость по рыночной цене - ее реальной стоимости, которая потом станет кадастровой и сэкономит кучу денег, которые не надо будет платить в ФНС. А кадастровая стоимость склонна к росту. Для того, что бы оспорить кадастровую стоимость нужно иметь соответствующие навыки умения, знания и богатый опыт юридический опыт в этом вопросе. И это происходит не в одной инстанции по нормам КАС РФ.

Всего доброго!

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Стерлитамак

Как аргументировать грамотно аргументировать отказ от заключения договора с повышением арендной ставки.

У Помещения (800 кв.м. ) новый собственник с начала года. С предыдущим был заключен договор аренды на 2015 без повышения стоимости аренды. Новый собственник принуждает нас заключить договор с повышением аренды на 10 %, мотивируя это повышением стоимости коммунальных платежей, налоговой ставки на недвижимость и т.д. На рынке аренды в городе стагнация, цены, в целом, ниже, чем были в прошлом году. Как аргументировать грамотно аргументировать отказ от заключения договора с повышением арендной ставки. Само помещение нас устраивает и планов искать другое помещение у нас не возникало. Спасибо!

Юрист г. Новокузнецк
22.01.2015, 10:27

В качестве своих аргументов укажите на ситуацию складывающуюся на рынке аренды помещений в городе

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Москва
22.01.2015, 10:28

При смене собственника договор аренды сохраняет свою силу. Условия пересмотра ставки арендной платы должны быть указаны у Вас в договоре.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Москва

Есть ли возможность добиться льготной арендной ставки.

В 2005 году был заключен договор аренды нежилого помещения с ДИГМ г.москвы. В помещении ведется лицензированная медицинская деятельность. ООО входит в реестр малых предприятий. Получено доп соглашение на пролонгацию договора аренды по рыночной ставке. Есть ли возможность добиться льготной арендной ставки.

Юрист г. Липецк
11.11.2015, 13:02

Здравствуйте. Один шанс из тысячи.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Москва

Возможно ли вернуть ставку, рассчитанную исходя из последней величины ставки рефинансирования?

В 2013 г брали ипотеку с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке рефинансирования. Формула определения процентной ставки - ставка рефинансирования + 3,5 процентных пункта. В января 2016 ставку рефинансирования приравняли к ключевой, при этом термин «ставка рефинансирования» упразднена, скажем так. У меня в договоре прописаны условия со ставкой рефинансирования. В банке подняли процентную ставку по ипотеке, объяснив это тем, что вместо ставки рефинансирования применяешься ключевая ставка. В договоре, естественно, нет ни слова о ключевой ставке. Ранее ставка рефинансирования была 8,25 п.п. В итоге сейчас плачу ипотеку под 14,5% (ключевая ставка 11% + 3,5 п.п.) Подскажите, пожалуйста, можно ли оспорить этот момент? Возможно ли вернуть ставку, рассчитанную исходя из последней величины ставки рефинансирования? Спасибо.

Адвокат г. Щелково
30.09.2016, 04:11

Пишите жалобу в Роспотребнадзор для проверки законности договора ипотеки, нарушений в договоре уже масса

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист #4818009
Фирма г. Москва
30.09.2016, 11:42

Безусловно, одна из сторон, не может без согласия дрйгой стороны вносить любые изменения в существенные условия договора, заключенные между сторонами. Размер процентной ставки и порядок его расчета относится к существенным условиям договора.

Все незаконные действия, приведшие к нарушению законных прав одной из сторон, могут быть обжалованы, признаны недействительными и отменены с момента их совершения.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Новосибирск

Что это означает? Может ли банк повышать процентную ставку по ипотеке каждый год, или мы и будем платить под 13.5%?

В договоре была указана процентная ставка на дату заключения кредитного договора 13.

Добрый вечер! Сегодня заключали кредитный договор по ипотеке. В договоре была указана процентная ставка на дату заключения кредитного договора 13.5%. Процентная ставка по кредитному договору подлежит перерасчёту при изменении Базовой процентной ставки. Что это означает? Может ли банк повышать процентную ставку по ипотеке каждый год, или мы и будем платить под 13.5%? Подскажите пожалуйста!

Юрист г. Новосибирск
20.01.2016, 21:38

Здравствуйте! В данном случае в вашем договоре содержится условие об изменении процентной ставки по договору, она может увеличиваться или уменьшаться. Не понятно, что берется за базовую ставку. Читайте внимательно условия договора.

Вам помог ответ?ДаНет

Как лучше поступить в этой ситуации, чтобы выйти их нее с наименьшими потерями?

Есть договор аренды ИП с юр лицом на 11 месяцев. Арендная ставка 32000 р/месяц. Внесен обеспечительный платеж 64000 р. После пяти месяцев работы, для оплаты арендной ставки отсутствуют средства. Расторжение договора арендатором не предусмотрено. Как лучше поступить в этой ситуации, чтобы выйти их нее с наименьшими потерями? Заранее весьма признателен.

Адвокат г. Санкт-Петербург
27.04.2015, 13:15

Здравствуйте. Нужно прежде всего ознакомиться с условиями договора. Обращайтесь.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Набережные Челны
27.04.2015, 13:15

Для ответа на Ваш вопрос нужно ознакомиться с условиями арендного договора.

Вам помог ответ?ДаНет

В 2012 г. была оформлена ипотека по ставке:Ставка рефинансирования ЦБ+ 3%.

В 2012 г. была оформлена ипотека по ставке:

Ставка рефинансирования ЦБ+ 3%. Ставка на тот момент составляла 8%.Потом произошло повышение ставки до 8.25%.Затем в 2013 г. ЦБ ввел понятие ключевой ставки. Проценты по данным ставкам никогда не совпадали. С 1.01.2016 ЦБ принял решение не устанавливать самостоятельное значение ставки рефинансирования, а прировнять ее к ключевой. Ключевая ставка на данный момент составляет 11%. То есть фактически произошло ухудшения моих материальных условий, и исчезла расчетная величина для договора ипотеки т.к. понятие ставки рефинансирования исчезло. О ключевой ставке в нем ничего не сказано, т.к. на момент заключения договора она не существовала.

Можно ли на этих параметрах оспорить увеличение ставки по ипотечному договору.

Юрист #3237366
Юрист г. Москва
12.03.2016, 11:26

Здравствуйте. Если сможете рассчитать убытки на основе увеличения ставки и они окажутся [u]существенными[/u] - можете попробовать конечно.

Но вряд ли это приведет к успеху. Т.к. ставка в Вашем ипотечном кредите привязана к относительной, а не постоянной величине, и Вы были согласны на эти условия в момент подписания договора, а значит и все риски, связанные с этим Вы также брали на себя.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Кандалакша
12.03.2016, 11:28

Здравствуйте. Пишите банку уведомление с предложением изменить условия договора, статья 450 ГК РФ. В случае отказа решайте вопрос в судебном порядке

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Новосибирск

Что это означает? Может ли банк повышать процентную ставку по ипотеке каждый год, или мы и будем платить под 13.5%?

Сегодня заключали кредитный договор по ипотеке. В договоре была указана процентная ставка на дату заключения кредитного договора 13.5%. Процентная ставка по кредитному договору подлежит перерасчёту при изменении Базовой процентной ставки. Что это означает? Может ли банк повышать процентную ставку по ипотеке каждый год, или мы и будем платить под 13.5%? Подскажите пожалуйста!

Юрист г. Москва
20.01.2016, 21:06

повышать банк не имеет право.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Москва
20.01.2016, 21:11

Да, могут повысить ставку по кредиту. Вы правильно поняли. Но вопрос надо было решать своевременно, до подписания.

Вам помог ответ?ДаНет

2-3 раза выше? Или же арендодатель связан пунктом "не более 10%" раз в год?

В договоре аренды (длительный до 2010 г) между ООО и арендодателем при подписании договора установлена арендная ставка, которая на сегодняшний день является достаточно низкой. Также в договоре указано, что начиная с августа 2008 в случае увеличения ставок на рынке недвижимости Москвы, стороны обязуются рассмотреть вопрос об увеличении размера годовой ставки. В случае, если стороны достигнут договоренностей - подпишут допсоглашение, если нет - привлекают независимого оценщика. "Заключение оценщика,

подтверждающее увеличение ставок арендной платы на рынке недвижимости Москвы, является основанием для соразмерного увеличения размера арендной платы по договору". В таком случае стороны обязаны заключить допсоглашение, либо возможно досрочное прекращение договора со стороны арендодателя.

При этом также за этим следует следующий абзац:

"Размер арендной платы в соответствии с настоящим пунктом договора может быть увеличен не более чем на 10% от размера арендной платы, существующей на дату такого увеличения"

Так им образом вопрос: может ли арендодатель увеличить арендную ставку в 2 или 3 раза на основании оценки независимого оценщика при условии что рыночные ставки действительно в

2-3 раза выше? Или же арендодатель связан пунктом "не более 10%" раз в год?

Юрист г. Долгопрудный
05.09.2007, 09:56

При наличии таких формулировок - связан 10%. Соответственно, не может.

Вам помог ответ?ДаНет

Может ли новый собственник изменить условия данного договора?

Будьте добры, подскажите. В случае продажи объекта недвижимости (магазин) с рассрочкой оплаты на три месяца, является ли действующий до 31.12.2008 г. договор аренды данного объекта (не зарегистрирован) обременением? Может ли новый собственник изменить условия данного договора? Когда новый собственник может заключить договор аренды с арендатором? Кто из собственников получает арендную плату до исполнения обязательств по договору купли-продажи? Спасибо!

Юрист г. Долгопрудный
19.07.2008, 09:00

1. Является обременением.

2. Без согласия арендатора - не может.

3. С согласия арендатора - в любой момент после получения права собственности, при отсутствии согласия - только после окончания срока действия договора.

4. Новый собственник - учитывается наличие/отсутствие права собственности, а не порядок расчетов по договору купли-продажи.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

от 11 января 2002 г. N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договоpa аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.

Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.

Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.

Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.

Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.

Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.

Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.

24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.

В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.

Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.

В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно".

Вам помог ответ?ДаНет

Публикации

Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение