Алина, г. Москва
Алина Россия, г. Москва
11.02.2019 в 22:23
vip  номер вопроса №15273384
прочитан 60 раз

Я собственница Квартиры, где моя сестра прописана и имеет право пожизненного проживания после приватизации.

Я покупаю ей комнату, она добровольно выписывается, как оформить между нами договор или расписку, чтоб в последствии она не предъявила своё право на бессрочное проживание?

Срочная консультация юриста бесплатно 8 800 505-91-11

9 ответов на вопрос от юристов 9111.ru

  • Юрист Россия, г. Казань  
    Рейтинг: 5.7 Отзывов: 20 608 Личная консультация
    11.02.2019 в 22:24
    отредактирован
    11.02.2019 в 22:27

    Оформите соглашение, по которому она отказывается от пожизненного права пользования, данного ей согласно ст.19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" взамен на Ваше обязательство купить ей комнату. А как она снимется добровольно с регистрационного учета, откажется добровольно от права пользования. А соглашение будет дополнительной страховкой.

    Цитата:
    Статья 19

    Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

  • Адвокат Россия, г. Санкт-Петербург   на сайте
    Рейтинг: 4.2 Отзывов: 55 160 Личная консультация
    11.02.2019 в 22:28
    отредактирован
    11.02.2019 в 22:29

    Право пожизненного проживания после приватизации теряется автоматически после того как лицо по собственному желанию снимается с регистрации. Составление соглашения по которому она отказывается от пожизненного права пользования не предусмотрено законом.

    Статья 9 ГК РФ. Осуществление гражданских прав

    1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

    ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    от 4 августа 2015 г. N 49-КГ 15-7

    В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

    При этом из названия ст. 31 ЖК РФ следует, что ею регламентируются права и обязанности именно тех граждан, которые проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

    СЛЕДОВАТЕЛЬНО, В СЛУЧАЕ ВЫЕЗДА В ДРУГОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ БЫВШЕГО ЧЛЕНА СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА, В КОТОРОМ ОН ПРОЖИВАЛ ВМЕСТЕ С СОБСТВЕННИКОМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕКРАЩЕНО НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, ЧТО В МОМЕНТ ПРИВАТИЗАЦИИ СПОРНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ БЫВШИЙ ЧЛЕН СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ИМЕЛ РАВНОЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЭТИМ ПОМЕЩЕНИЕМ С ЛИЦОМ, ЕГО ПРИВАТИЗИРОВАВШИМ. ТАКИМ ОБРАЗОМ, САМ ПО СЕБЕ ФАКТ НАЛИЧИЯ У ОТВЕТЧИКОВ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ НА МОМЕНТ ЕГО ПРИВАТИЗАЦИИ ПРИ ПОСЛЕДУЮЩЕМ ИХ ДОБРОВОЛЬНОМ ОТКАЗЕ ОТ ЭТОГО ПРАВА, НЕ МОЖЕТ СЛУЖИТЬ БЕЗУСЛОВНЫМ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ВЫВОДА О СОХРАНЕНИИ ЗА НИМИ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ БЕССРОЧНО.

  • Юрист Россия, г. Ставрополь  
    Рейтинг: 3.9 Отзывов: 71 532 Личная консультация
    11.02.2019 в 22:32

    ---здравствуйте Алина, если сестра снимется с регучёта, она уже потеряет право пожизненного проживания в квартире. Но можете у нотариуса составить соглашение, на основании Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 27.12.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.02.2019) Удачи вам, и всех благ.

  • Юрист Россия, г. Челябинск  
    Рейтинг: 7.4 Отзывов: 2 773 Личная консультация
    11.02.2019 в 22:36

    Алина, вам нужно составить соглашение (Договор) заверенное нотариусом о том, что вы обязуетесь купить сестре комнату после её снятия с регистрационного учета.

    Этого будет достаточно!

    ГК РФ Статья 421. Свобода договора

    1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

    3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

    4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

    В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

    5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

  • Юрист Россия, г. Шахты  
    Рейтинг: 5.3 Отзывов: 197 Личная консультация
    11.02.2019 в 22:36

    Доброго времени суток.

    Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

    Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

    Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

    Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.

    Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

    По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

    Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен. Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е. о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

    Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

    Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации (см. пример-ссылку ниже).

    Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).

    При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре. Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

    Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи.

    Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой. Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к. продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

    Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета ("выписаться"). Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

    Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

    Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;

    Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;

    Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;

    Проживающие в квартире получатели ренты.

    Поясню подробнее:

    Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

    Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

    Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

    Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

    Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни. При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

    Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

    Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).

    При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

    Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

    Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

    Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

    Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

    Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

    Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

    Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

    Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.

    На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

    С уважением,

    Александр Васильев.

  • Юрист Россия, г. Вологда  
    Рейтинг: 3.3 Отзывов: 176 Личная консультация
    11.02.2019 в 22:40

    Статья 558 Гражданского кодекса РФ закрепляет бессрочное пользование жилым помещением, которое она могла бы приватизировать.

    Аналогичные права регламентирует и Жилищный Кодекс в ст. 83, её право на проживание закреплено до тех пор, пока она добровольно не сменит постоянное место жительства.

    Полагаю, что достаточно было бы оформить нотариальное заявление о том, что она добровольно меняет место постоянного жительства в связи с чем она осознает что бессрочное пользование прежним жилым помещением прекращается.

  • Юрист Россия, г. Пермь  
    Рейтинг: 5.8 Отзывов: 545 Личная консультация
    11.02.2019 в 22:53

    Добрый вечер!

    Гражданское законодательство РФ позволяет заключать любые соглашения, если они не противоречат закону, правопорядку, нравственности, в том числе не предусмотренные Гражданским кодексом РФ.

    Все что Вы написали в вопросе нужно изложить в соглашении, это соглашение будет основано на равноценных предоставлениях сторон: вы ее обеспечиваете жилым помещением, она реализует свое право на жилище, взамен она отказывается от своего права на проживание в полном объеме, выписаться в течение определенного срока и вывезти свои вещи.

    Соглашению придайте письменную нотариальную форму.

    Это соглашение будет законным и сестра не сможет его оспорить.

  • Адвокат Россия, г. Москва  
    Рейтинг: 5.8 Отзывов: 195 Личная консультация
    11.02.2019 в 22:53

    Можно пойти ещё другим путём, чем вышепредложенные, арендуйте в банке ячейку и положите туда стоимость комнаты, условием доступа в ячейку будет Выписка из домовой книги без прописанной сестры, соответственно сестра снялась с учета пришла в банк и забрала свои деньги и на эту сумму следующим этапом купила себе комнату. В результате сестра утратила право пожизненного пользования Вашей квартиры и приобрела себе комнату никого и ничего не опасаясь. Все подстрахованы и Ваша проблема разрешена.

  • Юрист Россия, г. Петрозаводск  
    Рейтинг: 6.0 Отзывов: 12 994 Личная консультация
    11.02.2019 в 23:10

    Здравствуйте, уважаемая Алина!

    Во-первых, если ваша сестра не стала участвовать в приватизации этой квартиры, то она согласно статьи 31 Жилищного кодекса РФ и согласно статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" имеет в этой квартире бессрочное право пользования квартирой.

    Во-вторых, сестра ваша не может в вашей квартире прописана, так как у нас в России прописку и выписку в жилых помещениях для граждан отменили более 20 лет тому назад.

    Законом РФ от 25.06.1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" с 1993 года вместо существовавшей тогда "прописки" был введен для граждан Российской Федерации регистрационный учет в жилых помещениях по месту их жительства (эта регистрация указана в паспорте гражданина РФ) и по месту пребывания (это регистрация указана в Свидетельстве о регистрации по месту пребывания).

    В-третьих, если ваша сестра имеет в вашей квартире на основании Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства РФ 17.07.1995 г. № 713, регистрацию по месту жительства и будет в ней проживать, то Вы ее не сможете выселить из квартиры даже в судебном порядке.

    В-четвертых, если ваша сестра снимется с регистрации в вашей квартире, то она потеряет бессрочное право пользования вашей квартирой, так что он в этом случае рискует остаться без жилья.

    Заключить соглашение, что она отказывается от права бессрочного пользования, а Вы ей покупаете жилье, это теория. А на практике такое соглашение вам ни один нотариус не заключит.

    Так что нужно искать другие варианты, что бы меньше было риска у сестры и у Вас в этой ситуации. Для этого разные пути есть, но у Вас слишком мало нужной информации в этом вопросе, что бы можно было более объективно что-то еще Вам предложить более реальное.

    Всего Вам доброго.

Алина, г. Москва
Алина Россия, г. Москва
11.02.2019 в 22:27
номер вопроса №15273397

Что прописать в соглашении? Что я покупаю комнату а она отказывается от права пожизненного пользования?

  • Юрист Россия, г. Казань  
    Рейтинг: 5.7 Отзывов: 20 608 Личная консультация
    11.02.2019 в 22:28

    Что она отказывается от пожизненного права пользования жилым помещением (ст.19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") взамен на Ваше обязательство (ст.309 ГК РФ) приобрести в ее собственность комнату.

  • Юрист Россия, г. Краснодар  
    Рейтинг: 4.3 Отзывов: 1 123 Личная консультация
    11.02.2019 в 22:42

    Такие условия годны только для предварительного договора, который лучше составить юристу. Однако, как верно указано выше, реально право пожизненного пользования она потеряет, только подав заявление о снятии с регистрационного учета по адресу приватизированной квартиры. Для надлежащих взаимных гарантий формально не ВЫ ей должны купить квартиру, а она сама ее должна купить, получив деньги за подпись на заявлении о снятии с регистрационного учета, и вступив в сделку с найденным Вами продавцом. Технически непростая процедура, если возиться с наличкой, однако можно перечислить ей безнал посредством того же интернет-банка, например, до и после похода к инспектору ОВМ. Для пущей Вашей безопасности назначение платежа на счет сестре можно не указывать, и тогда полученные ею от Вас суммы станут неосновательным обогащением, как только она вздумает отказаться и успеет отозвать свое заявление о "выписке". ГК РФ:

    Цитата:
    Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

    1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

    2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

    Статья 1103. Соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав

    Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:

    1) о возврате исполненного по недействительной сделке;

    3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;

  • Юрист Россия, г. Вологда  
    Рейтинг: 3.3 Отзывов: 176 Личная консультация
    11.02.2019 в 22:43

    Указать на то, что она добровольно меняет место постоянного жительства на приобретаемое Вами жилое помещение, в связи с чем она осознает и соглашается что бессрочное пользование прежним жилым помещением прекращается.

    Полагаю для минимизации рисков заявление оформить нотариально.

    См. мой ответ выше.

  • Адвокат Россия, г. Москва  
    Рейтинг: 5.8 Отзывов: 195 Личная консультация
    11.02.2019 в 22:59

    По данному соглашению Вы дадите обязательство на покупку комнаты, но Вы если своё обязательство не исполните, суд не сможет Вас обязать купить комнату. Поэтому на месте Вашей сестры, я бы не согласилась на такое соглашение, но если она готова, то это для Вас отличное разрешение ситуации.

Консультация юристов и адвокатов
спросить
Спросить юриста быстрее Ответ за 5 минут
Администратор печатает сообщение