Купленная квартира - проблемы с площадью и застройщиком
199₽ VIP
В 2014 году мной была куплена квартира в строящемся доме по ДДУ. Срок сдачи квартиры был просрочен на 3 года, вследствие чего я обратился в суд. Суд присудил выплатить застройщику 165 тыс. рублей мне в счет компенсации. После сдачи квартиры, площадь ее оказалась на 1,1 метр квадратный больше (по договору если на 1 и более метров больше, то плачу я, если меньше, то застройщик). Застройщик выставил мне требования на 48 тысяч за лишние метры. Я отправлял письмо о взаимозачете застройщику, но он проигнорировал. Через пол года, застройщик обанкротился, и сейчас конкурсный управляющий подал в суд на этот лишний метр. Возможен ли взаимозачет? Если нет, может стоит перемерить квартиру, для того чтобы выяснить есть ли этот лишний метр (разница в 10 см квадратных). Есть еще один вопрос, в договоре квартира: "общей проектной площадью 48,5 (с учетом площади лоджии, равной 2.15, определяемой как произведение площади лоджии 4.3 и коэффициента 0,5). При этом в квитанции, которая мне приходит за квартиру, площадь 47,2 кв. м., а из тех плана бюро технической инвентаризации общая площадь квартиры записана 47,2 кв.м, а площадь лоджии 4,7 отдельной строкой. Можно ли к этому привязаться?
В рамках конкурсного производства это невозможно. ПОтому что там иной порядок признания задолженности и формирования ее. В том числе в целях формирования конкурсной массы. НЕ привяжитесь. Вам надо включаться в реестр кредиторов по задолженности перед Вами.
А Вашу задолженность взыщут.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2019) "О несостоятельности (банкротстве)"
ст.16
Спросить
Взаимозачёт в данном случае не получится сделать. У вас исполнительное производство, А у застройщика производство в рамках процедуры банкротства. В этой ситуации взаимозачёт не делается.
Однако вполне возможно, что имеет место ошибка в расчетах и если обратятся в суд, то согласно статье 79 ГПК РФ заявите о судебной экспертизе, чтобы измерить площадь. Тот факт, что в платежках приходит другое значение, можно использовать в качестве доказательства (ст.55-56 ГПК РФ).
Спросить
Просите суд о взаимозачете требований на основании ст. 410 ГК РФ:
Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Определение N 307-ЭС 17-23678Предъявление встречного иска, направленного к зачету первоначальных исковых требований, является, по сути, тем же выражением воли стороны, оформленным в исковом заявлении и поданном в установленном процессуальным законодательством порядке. Изменение порядка оформления такого волеизъявления - подача искового заявления вместо направления заявления должнику/кредитору - не должно приводить к изменению момента прекращения обязательства, поскольку предусмотренные ст. 410 ГК РФ основания для зачета (наличие встречных однородных требований и наступление срока их исполнения) остаются прежними. В ином случае материальный момент признания обязательства по договору прекращенным ставится в зависимость от процессуальных особенностей разрешения спора, на которые эта сторона повлиять не может.
При зачете нет принципиальных различий по правовым последствиям для лица, исполнившего обязательство по договору, и лица, обязательство которого прекращено зачетом в порядке ст. 410 ГК РФ. В этой связи начисление неустойки на сумму погашенного зачетом требования за период с наступления срока исполнения более позднего обязательства до подачи заявления о зачете и тем более до вынесения решения суда, которым произведен зачет, не соотносится с назначением неустойки как ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК РФ).
По второму вопросу исходим из положений ст. 15 ЖК РФ:
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Спросить
Здравствуйте, в первую очередь Вам необходимо войти в реестр требований кредиторов Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2019) "О несостоятельности (банкротстве)" ст.16 для того, чтобы в процедуре банкротства учитывались и Ваши требования к застройщику, после этого можно вести разговор о взаимозачете требований, если будете в реестре требований то можно заявить о применении взаимозачета в суде.
Спросить
Илья!
Взаиморасчет возможен по соглашению сторон, ст.421 ГК РФ. Так как у вас иные взаимоотношения и на вас подали в суд, вы имеете право подать встречный иск по правилам ст.131-142 ГПК РФ. Да можно привязаться именно к техплану БТИ как доказательство в вашу пользу, ст 56 ГПК РФ.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Всего вам доброго!
СпроситьДа,взаимозачет, в рамкам процедуры банкротсва, получайте, если не получали исполнительный лист и предоставьте его конкурсному управляющему, думаю взаимозачет возможен и в досудебном урегулировании взаимных требований. Требования однородны-деньги.
ГК РФ Статья 410. Прекращение обязательства зачетом
Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
Спросить
Здравствуйте Илья
В квитанции об оплате за коммунальные услуги указана площадь квартиры 47,2 кв.м, а площадь 4.7 кв. м. лоджии отдельной строкой уже несоответствие в площадях которую вы получили, 48,5 кв.м.
Но взаимозачет возможен при однородных требованиях. Так из вопроса не совсем понятно на чём основаны ваши требования взаимозачета, если вы получили компенсацию. Т.е. если бы вы не получили компенсацию то возможно было просить взаимозачёт, а в данном случае оснований нет
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2019)
ГК РФ Статья 410. Прекращение обязательства зачетом
КонсультантПлюс: примечание.
Позиции высших судов по ст. 410 ГК РФ >>>
Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Спросить
В тех. плане общая площадь квартиры без учета площади лоджии указана верно. Перемерить общую площадь квартиры с целью оспаривания поданного к Вам иска можно, но лучше это сделать в порядке назначения судебной строительно-технической экспертизы по делу; заявите ходатайство суду о назначении экспертизы (ст.79 ГПК РФ).
Статья 15 ЖК РФ. Объекты жилищных прав5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Если суд по иску конкурсного управляющего взыщет с Вас денежную сумму, то пристав-исполнитель будет вправе произвести зачет встречных однородных требований.
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 06.03.2019) "Об исполнительном производстве"СпроситьСтатья 64. Исполнительные действия
1. Исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. Судебный пристав-исполнитель вправе совершать следующие исполнительные действия:
16.1) производить зачет встречных однородных требований, подтвержденных исполнительными документами о взыскании денежных средств;
Статья 88.1. Порядок зачета встречных однородных требований
1. По заявлению взыскателя или должника либо по собственной инициативе судебный пристав-исполнитель производит зачет встречных однородных требований, подтвержденных исполнительными документами о взыскании денежных средств, на основании которых возбуждены исполнительные производства, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.
2. О зачете встречных однородных требований судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем.
3. Копия постановления, указанного в части 2 настоящей статьи, направляется сторонам исполнительного производства.
Возможен ли взаимозачет?
Возможен зачет на сумму 165 000 р., если докажите факт отправки письма о взаимозачете застройщику по номеру отправления.
Но стоит все-таки по документам все проверить.
"Гражданский кодекс Российской ФедерацииГК РФ Статья 410. Прекращение обязательства зачетом
Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
2. Может стоит перемерить квартиру?
Не стоит, фактическая площадь квартиры определена итогами технической инвентаризации.
Соответственно исходите из разницы площади квартиры по ДДУ и площади по документам БТИ, кадастрового паспорта на квартиру.
От ответов по п.п.1,2 зависит Ваша позиция, и содержание ответа конкурсному управляющему.
Спросить
Здравствуйте, Илья! Общая площадь квартиры у Вас та, которая указана в выписке из Единого государственного реестра недвижимости и переизмерять ничего не надо, смысла в этом нет никакого. То есть площадь вашей квартиры 47,2 кв.м. без учёта площади лоджии. И именно эта площадь оказалась немного больше предусмотренной договором (как правило всегда бывает наоборот).
Взаимозачёт в вашем случае невозможен.
Спросить
Застройщик требует доплату за лишние квадратные метры. В договоре указаны 3 варианта площадей: общая с учетом лоджий и балконов, просто общая и жилая. Застройщик требует доплату по разнице общей площади с учетом лоджий и балконов: 99,9-98,44=1,46 метра; при этом разница по общей площади: 92,9-92,08=0,82 метра, т.е меньше метра - в договоре прописана доплата за разницу более 1 кв. м. от общей площади (с учетом лоджий и балконов). Законны ли требования застройщика учитывать в расчетах общую площадь квартиры с учетом лоджий и балконов, а не просто общую?
Приобретаю квартиру у крупного застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Квартира без лоджии 36 метров. Есть лоджия 3 м 2.В договоре в разделе "предмет договора" указано, что квартира 36 м 2, стоимость квадратного метра определяется как стоимость квартиры разделить на 36, нигде нет ни слова про лоджию, только в приложении с поэтажным планом указана лоджия на плане квартиры.
Так же в разделе "предмет договора" сразу после описания квартиры идет фраза:
"В целях толкования настоящего Договора указанная в настоящем пункте общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех частей квартиры (включая площадь помещений вспомогательного использования), за исключением площади летних помещений (балконов, лоджий, веранд и террас), и именуется далее «площадь квартиры». Указанная в настоящем пункте площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа."
ВОПРОС
Может ли застройщик после постройки дома потребовать доплату за построенную лоджию, как за дополнительные метры в квартире, которые не были указаны в договоре? Или не построить вовсе, потому что на поэтажном плане "проектная площадь" квартиры.
Спасибо.
Я купил квартиру по договору долевого строительства, согласно которому проектная площадь квартиры составляет 62 кв. м, при этом когда со мной заключался договор мне предоставили план будущей квартиры (не часть договора), где лоджия указывалась с понижаещем коэффициентом 0,5, то есть фактическая площадь лоджия 4 кв. м, а считалась она как 2 кв.м. После того как квартиру построили оказалось что площадь квартиры составляет 62 кв. м вместе с площадю лоджии (4 кв.м) без понижающих коэфициентов, то есть застройщик уменьшил общую площадь на 2 кв.м. (В договоре не указаны площади комнат, лоджий и т.д. указана лишь общая проектная площадь)
Ещё один важный момент в договоре есть пункт в случае расхождение площадей стороны компенсируют кв. м площади по фиксированной цене указанной в договоре между проектной площадью (62 кв.м) и площадью которая была посчитано БТИ, БТИ посчитала общую площадь 58 кв.м без лоджии, я так понял что в общую площадь квартиры не входят площади лоджий, балконов. В акте приёма-передачи застройщик указывает что площадь передваемой квартиры также 58 кв. м, (акт не подписан). Застройщик в компенсации отказал, мотивирую что в договоре общая проектная площадь и площадь БТИ+ лоджия одинаковы.
Вопрос 1 - имеет ли смысл обратиться в суд на компенсацию не достающих кв. м?
Вопрос 2 - если смысл есть, то компенсацию требовать на 2 кв.м или 4 кв. м?
Большое спасибо.
После замеров БТИ фактическая площадь квартиры оказалась на 5 кв.м больше проектной. В договоре есть пункт "В случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) сумма фактической площади Квартиры изменится по сравнению с общей проектной площадью Объекта долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, стороны вправе требовать соразмерного уменьшения либо увеличения общей цены Договора исходя из цены за один квадратный метр". Застройщик требует в течение 10-ти дней доплатить за лишние метры и отказывается до момента оплаты подписывать Акт приема-передачи и передавать ключи от квартиры. Прав ли Застройщик установив срок оплаты 10 дней и отказавшись подписывать Акт приема передачи? Каким документом регламентируется установление срока оплаты за "лишние метры" если в договоре об этом ничего не сказано?
Квартира куплена по договору долевого участия, там указано что в общую ПРОЕКТНУЮ площадь входят лоджии с понижающим коэффициентом 0,5. При обмерах БТИ площадь лоджии исключили. Таким образом, фактическая площадь квартиры меньше проектной на площадь лоджии. В договоре указано что площадь квартиры может измениться по результатам обмеров БТИ. Можно ли с застройщика потребовать возместить разницу за переплаченные квадратные метры лоджии?
Новостройка общей площадью 38 м 2, со вспомогательной (балкон) площадью 1 м 2. Оплатил по ДДУ цену за 39 м 2.
Столкнулись с проблемой доплаты за дополнительные квадратные метры. Пункт 1.4 из договора ДДУ гласит: «Объектом долевого стр-ва является Квартира общей площадью по проекту 39 м 2 (с учетом площади балкона с коэф. 0,3). П.3.7 гласит: «Фактическая площадь Квартиры уточняется после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию в соответствии с обмерами БТИ. Если по результатам фактических данных БТИ, площадь Квартиры окажется больше площади, указанной в п.1,4 договора Дольщик обязан внести дополнительные денежные средства за такую разницу в площади.»
По результатам обмеров БТИ вышло 42 м 2, причем общая осталась без изменения 38 м 2, а согласно плана увеличение произошло за счет увеличения площади балкона и переименования его в лоджию. Застройщик с меня требует доплату за увеличение площади на 3 м 2 (около 180000 руб).
Обоснованы ли требования Застройщика к Дольщику об оплате стоимости дополнительных площадей, НЕ входящих в состав общей площади Квартиры. Что гласит в новой редакции ЖК РФ в части включения в общую площадь квартиры площадей лоджий, балконов, веранд и террас?
Прав ли я – дольщик, утверждая что фактически, уже переплатил застройщику лишние квадратные метры в квартире, оплатив определенные с понижающими коэф. 0,3 площадь балкона, которая не включается в общую площадь квартиры. Как это доказать до подписания Акта приема-передачи Квартиры?
Был заключен Договор долевого участия. В приложении к договору была указана схема (план квартиры) строящейся квартиры. В квартире была предусмотрена лоджия 6 кв.м. и за была произведена оплата с коэффициентом 0.5 т.е. за 3 кв.м. Во время строительства Застройщик изменил проект и убрал перегородку разделяющую лоджию от жилого помещения и сделал лоджию как площадь жилого помещения и оформил это планом БТИ в котором отсутствует лоджия. Т.е. фактически общая площадь не изменилась, а была только исключена перегородка лоджии. Теперь застройщик говорит что увеличилась общая площадь квартиры т.к. нет лоджии и коэффициент 0.5 не может приниматься, т.е. просит доплату за 3 кв. м., которые ранее были лоджии.
Правомерно ли Застройщик изменил планировку квартиры исключением с исключением лоджии? Какие требования можно предъявить застройщику через суд?
Родственница является участником долевого строительства в новостройке. После обмеров БТИ, фактическая площадь квартиры оказалась больше Проектной площади. В связи с этим застройщик уведомляет о необходимости доплаты за разницу в площади, после чего будет осуществлена сдача квартиры.
При этом, по Договору Застройщик обязывался сдать квартиру в июле 2014 года, а фактически сдает в январе 2015 года.
Прошу Вас, по возможности, ответить на следующие вопросы:
1.Является ли требование о доплате законным?
2.Возможно ли в досудебном (или в судебном) порядке истребовать с Застройщика компенсацию за сдачу квартиры позднее срока, установленного в Договоре.
С уважением,
Павел.
После инвентаризации квартиры БТИ, часть помещения, которую застройщик именовал как "лоджия" переименовалась в "холодную кладовку", в результате чего общая площадь квартиры увеличилась более чем на 5%, хотя общая площадь застройки (квартира+лоджия+холодная кладовка) не изменилась. Имеет ли право застройщик требовать дополнительной оплаты? (в договоре указано, что: 1) При выполнении сроков оплаты Участником-цена по договору изменению не подлежит. 2) Расчет оплаты Участником за квартиру производиться по проектной общей площади квартиры с учетом площади балконов и лоджий. Разница между проектной и фактической общей площади квартиры согласно данных государственного органа осуществляющего технический учет объектов недвижимости в большую или меньшую сторону менее чем на 5%, пересчету на сумму оплаты Участником не подлежит.
P.S. в акте приема-передачи квартиры (который был подписан до инвентаризации) есть
Запись, что «Стороны взаимных претензий не имеют. Расчеты произведены полностью».
Из договора: п.1.4 Площадь для расчетов по настоящему Договору включает в себя общую площадь Квартиры и площадь летних помещений (балконов, лоджий, веранд и террас) с применением коэффициента 1,0 и составляет 77,01 кв.м. на момент подписания настоящего Договора (проектная площадь), и может быть изменена на основании данных фактических обмеров БТИ после окончания строительства (фактическая площадь).
Стороны также согласились, что для целей определения окончательной (измененной) Цены Договора расчет осуществляется вне зависимости от того, будет ли площадь балконов, лоджий, веранд и террас включена в общую площадь Квартиры по итогам обмера БТИ, указанную в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на Квартиру.
2.2 Цена настоящего Договора является не окончательной и может быть изменена на основании обмеров БТИ в следующих случаях:
2.2.1 Если фактическая площадь Квартиры, передаваемой Участнику долевого строительства, окажется больше общей проектной площади (с учетом лоджий/балконов) с учетом коэффициента 1,0 более чем на 25 кв.см., указанной в п.1.4 Договора, участник долевого строительства обязуется осуществить Застройщику доплату исходя из стоимости 1 кв. м., указанной в п.2.1 Договора...
2.2.2 Если фактическая площадь Квартиры, передаваемой Участнику долевого строительства, окажется меньше общей проектной площади (с учетом лоджий/балконов) с учетом коэффициента 1,0 более чем на 25 кв.см., указанной в п.1.4 Договора, то Застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства суммы излишне уплаченных денежных средств, исходя из стоимости 1 кв. м., указанной в п.2.1 Договора...
2.2.3 Для проведения взаиморасчетов площадь Квартиры будет рассчитываться как сумма общей площади Квартиры, по результатам обмера, завершенного строительства Жилого дома органами технической инвентаризации, и площади летних помещений (балконов, лоджий, веранд и террас) с применением коэффициента 1,0
Вопрос: возможно ли с застройщика потребовать возврат переплаченной по ДДУ суммы за лоджию?
Дом еще не сдан, есть обмеры БТИ по аналогичной квартире:
Общая площадь: 70,6
Жилая:40.1
Вспомогательного использования: 30,5
Площадь лоджий без коэффициента:8
Площадь лоджий с коэффициентом 0,3: 2,4
Итого по квартире: 73
