Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
Подписаться Не сейчас

Как выкупить третью комнату с долгами, владея двумя?

Ситуация следующая. Трехкомнатная квартира: две комнаты принадлежат мне по праву собственности (не долевая, а именно комнаты), а третья комната принадлежит другому молодому человеку, назовем его Александр Т., который прописан и проживает в этой третьей комнате с своей супругой и тремя несовершеннолетними детьми (необходимо отметить, что супруга и дети собственниками не являются). В квартире лицевые счета разделены, я услуги ЖКХ оплачиваю отдельно, а Александр Т. за свои услуги ЖКХ не платит более 12 лет, таким образом, у Александра Т. на сегодняшний день задолженность составляет 500 тыс. руб. долг + 326 тыс. руб. пени. Итого 826 тыс. руб. (Справочно: в нашем регионе действует "акция", если оплачиваешь долг полностью, то пени аннулируют). Задача заключается в следующем, как бы мне с минимальными потерями законно завладеть третьей комнатой и, таким образом, стать полноценным собственником всей квартиры? В нашем регионе рыночная стоимость комнаты Александра Т. составляет 1 100 000-1 300 000 рублей. Справочно: Александр Т. не против продать мне свою комнату по несколько завышенной цене, которая составляет примерно 1 600 000 - 1 700 000. Моя позиция такая: я готов выкупить у Александра Т. комнату по рыночной стоимости 1,1-1,3 млн., но возможно, существуют более выгодные законные способы? Как мне избежать завышения цены со стороны Александра Т.? Даже если сделка произойдет, обязательно ли я должен настаивать на том, чтоб он с полученной суммы полностью расчитывался за ЖКХ? Не будет ли числиться за мной долг, если сделка состоится, а долг за ЖКХ Александр Т. не погасит? Заранее благодарю.

vip
вопрос №16843037
прочитан 97 раз

Добрый вечер.

Тут все зависит от того, как вы договоритесь, если он пропишет в договоре обязанность с продажи комнаты погасить долг по платежам, то это будут его проблемы. Либо вы покупаете комнату с дисконтом на сумму долга.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

Цитата:
""1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

""Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим "Кодексом", "законом" или добровольно принятым обязательством.

""2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Евгений, вопрос несколько неверно поставлен. Сделка вообще не может состояться, поскольку для ее заключения продавец обязан предоставить обязательный пакет документов, в том числе - справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Чтобы продать комнату, ему сначала придется погасить имеющуюся задолженность.

Других законных способов приобретения права собственности на данное жилье нет. Рыночная и кадастровая стоимость комнаты не являются обязательным критерием, обязать продавца назначить цену за комнату в соответствии с желанием покупателя никто не вправе. Собственник волен распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению (ст. 209 ГК РФ).

Оптимальный способ разрешения ситуации - заключение предварительного договора купли-продажи комнаты, в котором прописана обязанность продавца погасить задолженность до определенной даты. Получив аванс, продавец погашает задолженность, получает справку и вы назначаете дату заключения основного договора купли-продажи и регистрации сделки. Только так вы сможете быть уверены в отсутствии проблем в дальнейшем.

С уважением, Елена.

Здравствуйте, понуждать его к продаже комнаты на Ваших условиях Вы не можете, тут действует принцип свободы договора ГК РФ

Статья 421. Свобода договора

Цитата:
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

...

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

о какой цене договоритесь, за ту цну т приобретете комнату, стоит отметить, что платить ему за все 12 лет не придется, срок исковой давности 3 года никто не отменял ГК РФ ст.196. Что касается оплаты долга при продаже, вы конечно можете указать обязательство продавца погасить долг после продажи, но вряд ли он на это пойдет, я бы не согласился на его месте. Вам же в любом случае беспокоиться не о чем Вас, как покупателя, никто этот долг обязать платить не может, это долговые обязательства конкретного человека и к Вам не имеют никакого отношения, единственный платеж, который остается за объектом недвижимости, это взносы в фонд капитального ремонта.

Евгений, Стоимость продаваемой комнаты и вообще любого имущества устанавливает собственник этого имущества. Стоимость может быть и ниже, и выше рыночной стоимости аналогичного имущества. Если Вы придете с собственником к соглашению по стоимости выкупаемой комнаты и другие условия сделки, то заключайте договор. Единственный долг, который переходит по сделке-это задолженность по взносам за капитальный ремонт, что установлено ст. 158 ЖК РФ. Другие долги к новому собственнику не переходят. Поэтому старый долг-это уже будет не Ваша проблема. При заключении договора проследите, чтобы в акте приема-передачи были зафиксированы все показания приборов учета.

Здравствуйте Евгений, Если такой вариант для вас выгоден...

Цитата:
Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

пусть ваш сосед предложит вам письменно выкупить его долю в квартире по завышенной цене.

Вы, с его предложением сможете обратится в суд и в порядке ст. 10 ГК РФ снизить цену предложения до рыночной.

Цитата:
Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Позиции высших судов по ст. 10 ГК РФ >>>

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Существует положительная для вас судебная практика.

Конечно же Договор КП надо заключать после погашения услуг ЖКХ.

А поскольку сделка касается отчуждения доли, то оформление будет обязательно у нотариуса. А нотариус откажется регистрировать данную сделку при наличии долга.

Если у него единственное жилье - то это не отберут (ст.446 ГПК РФ)

Если есть то могут приставы выставить на продажу, и может Вам стоит тогда купить, в тот момент у Вас тоже будет право преимущественной покупки (ст.250 ГК РФ).

Также следует иметь ввиду что долг по кап. ремонту точно переходит на нового хозяина.

А как его не отключают от услуг. И как Вас не трогают.

Здравствуйте Евгений

При согласии на сделку с долгами по ЖКХ вы обретете проблему в виде предъявления к вам требований со стороны коммунальной службы хоть в законе указано, что бремя по содержанию имущества возникает с момента приобретения его на праве собственности ст.209, 210 ГК

Так, что выбор за вами.

Либо пусть Александр снижает стоимость цены комнаты на сумму долга и штрафа.

У Вашего соседа по его долгам по большей части пропущен срок исковой давности, нерационально ни для него, ни для вас гасить долг в этой части. А механизмов скинуть его по собственной инициативе (инициативе соседа) пока не вижу

Если бы не это обстоятельство, то можно попробовать по такой схеме:

- заключаете предварительный договор купли-продажи и включаете в него условие, что вы дадите соседу в долг на погашение жкх, он обязуется погасить а потом продать вам и произвести зачет на сумму займа

- заключить договор займа

- сосед платит долги жкх

- заключаете договор купли продажи квариры и проводите зачет по договору займа.

Что касается цены, это как договоритесь

Цитата:
Статья 429. Предварительный договор

КонсультантПлюс: примечание.

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Это лучший ответ (выбран автоматически)

Вам надо договариваться.

Если все правильно прописать в договоре купли-продажи, то долги будут его.

Вы по ним отвечать не будете. (ст.153 ЖК РФ)

Только долг по капремонту переходит к новому собственнику.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
0 X