Покупка наследственных квартир - насколько безопасно и что говорит закон?

199₽ VIP

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, на данный момент, существует такое понятие, как добросовестный приобретатель жилья. Вам не о чем переживать, но если есть сомнения, приобретайте жильё от застройщика. См. Федеральный закон от 16.12.2019 N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Приобретатель будет считаться добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Суд будет отказывать в удовлетворении требования публично-правового образования (РФ, субъекта РФ, муниципального образования) об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося публично-правовым образованием, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет публично-правовое образование.

Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано по указанному выше основанию, признается собственником с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае жилое помещение может быть истребовано у него как у добросовестного приобретателя лишь по требованию лица, не являющегося публично-правовым образованием.

Кроме того, уточняется, что течение срока приобретательной давности начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае если было зарегистрировано право собственности на недвижимую вещь - не позднее момента регистрации права.

www.consultant.ru

© КонсультантПлюс, 1997-2020

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Каких-то особых сроков давности по наследственным делам нет. А риск при покупке квартиры, доставшейся по наследству, не больше, чем любой другой. Может найтись кто-то, кто захочет признать сделку недействительной по другому основанию. И прописывать ответственность продавца по этому поводу недальновидно. Это как бы подтверждает тот факт, что Вы предполагали, что с квартирой не всё в порядке.

Правильно Вам говорят, что в случае, если объявится неизвестный в момент сделки наследник, то Вы не пострадаете. В силу положений ст. 302 ГК РФ Вы будете признаны судом добросовестным приобретателем, ведь Вы не знали и не могли знать, что такой наследник объявиться, что будет подтверждено выпиской из ЕГРН и сведениями из наследственного дела, а именно, свидетельством о праве на наследство (суд будет запрашивать наследственное дело).

Условия противоречащие закону ничтожны. Вы не сможете прописать в дкп о последствиях решения вопроса с вдруг появившимся наследниками этот пункт не основан на законе.

В случае спора вы сможете отстоять свои права путем признания вас добросовестными покупателями ст.302 ГК

ГК РФ Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Позиции высших судов по ст. 181 ГК РФ >>>

КонсультантПлюс: примечание.

10-летний срок, указанный в п. 1 ст. 181, начинает течь с 01.09.2013. Вынесенный до 09.01.2017 отказ в удовлетворении иска в связи с истечением этого срока может быть обжалован (ФЗ от 28.12.2016 N 499-ФЗ).

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Агенты и риэлторы не могут провести квалифицированный правовой анализ сделки. Чтобы исключить все риски или выявить таковые - обращайтесь к адвокату в г. Москва для юридического сопровождения сделки. В рамках работы адвокат установит возможные правопритязания, факторы риска и ласт свое заключение.

Согласно ч.2 ст. 2 ФЗ "Об адвокатуре"

2. Оказывая юридическую помощь, адвокат:

1) дает консультации и справки по правовым вопросам как в устной, так и в письменной форме

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Риск возникновения проблем с такой квартирой в дальнейшем минимален. Причем чем больше срок нахождения квартиры в собственности у продавца, тем риск соответственно меньше. При разговоре с продавцом постарайтесь получить следующую информацию: кем приходился собственник квартиры наследодателю? Если он являлся наследником первого круга (супруг, ребенок, родитель) наследодателя, вероятность нарушения прав кого-либо из иных наследников ничтожна. Но нелишним будет спросить, сколько всего было наследников (это поможет составить представление о возможном развитии событий при получении наследства). К примеру, если квартира получена в наследство единственным ребенком умершего или его бездетным супругом, беспокоиться вообще не о чем. если же наследников было несколько, попросите предъявить вам заявление об отказе от вступления в наследство остальных наследников. Этот документ - гарантия вашего спокойствия в дальнейшем.

С уважением, Елена.

Здравствуйте, если всего бояться, то вообще не надо ничего покупать. Что касается вероятности возникновения из ниоткуда неизвестного наследника, то она есть, пусть минимальная, но есть. Но, во первых, нотариус при оформлении свидетельства о праве на наследство проверяет все документы и выясняет наличие наследников, во вторых, купив квартиру Вы являетесь добросовестным приобретателем и расторгнуть такую сделку совсем непросто. Что касается указания ответственности продавца в договоре, то это всё фикция, он и так несет ответственность в силу закона, подписывая договор купли продажи ГК РФ ст.549 и обязан вернуть все полученное в случае расторжения договора. Срок давности по любым делам 10 лет, если мы говорим о максимальном сроке давности, а общий срок давности 3 года, это распространяется и на наследство, согласно ГК РФ

Статья 196. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса

Статья 200. Начало течения срока исковой давности

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Здравствуйте, уважаемая Татьяна! Если прошел достаточно длительный срок с принятия наследства, то нужно учитывать 2 положения закона. Во-первых, согласно ст.1155 ГК РФ по истечении 3 или 5 лет никто не восстановит наследнику срок принятия наследства, если он не докажет уважительность причин пропуска этого срока, а также если прошло 6 месяцев с момента, когда эти причины отпали. Согласно пункту 1 статьи 1155 ГК РФ:

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали

Во-вторых, возможен (теоретически) вариант, когда наследник попробует признать за собой через суд право собственности на основании того, что фактически принял наследство. Согласно пункту 2 статьи 1153 ГК РФ

признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

- вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

- принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

- произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Однако продавцы квартиры не могут не знать о том, что вышеупомянутый факт (принятие наследства фактически) имел место. Т.е. если в договоре будет указано на то, что они фактически владели данным жилым помещением, оплачивали все расходы, связанные с его содержанием, то в случае если на само деле это окажется не так, а на самом деле все это делал некий наследник, который впоследствии установил в суде факт принятия наследства фактически, то отвечать будет продавец, который намеренно ввел Вас в заблуждение. В этом случае в его действиях будет не только обман и введение в заблуждение, но и признаки мошеннических действий, но это все будет устанавливать суд впоследствии.

Так что если все наследники приняли наследство, нет зависших долей, а также все расходы на жилое помещение нес собственник, которые его продает, то нет оснований полагать, что какие-то третьи лица могут претендовать на эту квартиру. Сам не так давно покупал квартиру, которая частично досталась продавцам по наследству, а частично по приватизации, проблем со сделкой не было. Так что сильно бояться не нужно. Но при такой покупке лучше обратиться к юристу, чтобы проверил чистоту сделки, а еще лучше к нотариусу, чтобы удостоверил нотариально такую сделку, что позволит избежать проблем, т.к. однозначно утверждать, что все проблемы будут только на стороне продавца нельзя. Если лицо, которое вправе претендовать на недвижимость оспорит сделку (ст.166-181 ГК РФ), то оно сможет применить последствия недействительности сделки, вследствие чего квартира отойдет ему. Так что это не повод расслабляться, нужно все проверять. В договоре конечно можно по максимуму прописать ответственность продавца, но это не вернет Вам квартиру, если сделку признают недействительно причине того, что продавец не мог ее отчуждать. А перспективы самые плачевные: можно остаться без квартиры с перспективой годами взыскивать ущерб с продавца, т.к. на момент подачи на него в суд денег у него может не быть, а имущество, на которое можно было бы обратить взыскание, нужно еще поискать. И помните, что на единственное пригодное для проживания жилое помещение обратить взыскание будет нельзя. Для оспаривания сделки действует годичный срок исковой давности согласно ст.181 ГК РФ, но никак не 10 лет. В силу пункта 2 статьи 196 ГК РФ 10 лет - это пресекательный срок, за пределами которого уже никто ничего не сможет оспорить:

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Вам нечего остерегаться.

Вы приобретаете на законном основании и без оговорок и неосведомленности о незаконности.

В соответствии со ст.302 ГК РФ Вы добросовестный приобретатель по возмездной сделке (КП ст.454 ГК РФ).

Поэтому возврат не возможен.

А срок исковой давности - общий в соответствии со ст.196 ГК РФ 3 года.

А прописывание в договоре об ответственности продавца необязательно, он и так отвечать будет. Но и прописывание не мешает сделке, и надлежащему оформлению договора (ст.420-421 ГК РФ).