Доверенный агент продает квартиру - как защититься при указании завышенной цены в договоре купли-продажи?
199₽ VIP

• г. Хабаровск

Покупаем квартиру. Продавец в другом городе, квартиру продает агент по генеральной доверенности, оформленной нотариально. Агент просит указать в договре купли-продажи квартиры стоимость 10 400 000 руб, реальная стоимость 10 800 000. Причина со слов агента продавец сумму будет делить с женой (развод) жена не согласна уплачивать комиссию агента. Вопрос: Можем ли мы с агента действующего от имени продавца взять доп соглашение на оплату неотделимых улучшений на эти 400 000 руб. с целью защитить себя на полную сумму квартиры в случае признания сделки купли-продажи недействительной в суде?

Ответы на вопрос (13):

Здравствуйте, Дарья!

Можете или нет зависит от того есть ли у него такие полномочия в доверенности (ст. 185.1. ГК РФ).

Но я бы не рекомендовал так делать.

Потому что в дальнейшем эта сумма не будет учтена например при продаже для получения вычета (ст. 220 НК РФ)

Спросить
Пожаловаться

Добрый день, неотделимые улучшения это яма, которую вы сами себе выкопаете. Ни один судья в здравом уме не будит их учитывать при аннулировании слелки. Указывается полная сумма и ваша сделка защищена, хотя бы в денежном эквиваленте, не нужно ничего придумывать, удачи.

Спросить
Пожаловаться
Это лучший ответ

Здравствуйте, уважаемая Дарья! Попросить можете заключить такое доп. соглашение (ст.450-453 ГК РФ). Вот только агент вправе отказаться подписывать его. Ведь он в этой сделке получает свои комиссионные скорее всего скромнее, чем этот риск. И брать его на себя вряд ли будет. Указывайте реальную стоимость, а все расчеты производите с продавцом, а не с агентом, чтобы можно было взыскать с него в случае чего. Можете оформить доп. соглашением, а лучше в основном договоре. Не та цена вопроса, чтобы ему спорить.

Спросить
Пожаловаться

Дарья, обычно в таким договорам не составляются подобные доп. соглашения. Но если оно не будет противоречить законодательству РФ, то можно. Вопрос о возврате денег при несостоявшейся сделке нужно смотреть исходя из текста соглашений. И есть какие-то уже основания для признания сделки недействительной? Такие основания должны быть вескими.

Спросить
Пожаловаться

Здравствуйте, Дарья, заключая сделку по приобретении объекта недвижимости, необходимо думать прежде всего о себе, а не об агенте и схемах по разделу имущества, доп.соглашение Вы взять сможете, но цена объекта должна быть указана в договоре, на основании которого будет зарегистрирован переход права собственности в порядке ст.551 ГК РФ, поэтому, без регистрации допсоглашения его юридическое значение не велико.

Удачи Вам.

Спросить
Пожаловаться

Дарья, неотделимые улучшения - это из другой оперы. А что касается оформления сделки, рекомендую поступить следующим образом: в договоре укажите сумму 10 400 000, это ваше и их право, закрепленное в ст. 421 ГК РФ. А при проведении расчетов составьте 2 расписки - одну с продавцом на указанную в договоре сумму, вторую - с его агентом на сумму 400 000, с ним же заключите договор оказания услуг (по подбору объекта недвижимости и сопровождении сделки купли-продажи) и в нем пропишите, что стоимость его услуг составляет 400 000 рублей. С уважением, Елена.

Спросить
Пожаловаться

Это стандартная практика, видимо услуги риэлтора стоят 400 000 вот он их и отделяет чтобы забрать себе, если будет расписка о получении этих денег от продавца, то ничего страшного, просто взыскивать прийдется по двум искам, более того, здесь продавец рискует т.к.к вы может подать иск по расписке об отсутствии таких улучшений.

Спросить
Пожаловаться

Большое спасибо за ответы. К сожалению там продавец или агент (не знаю кто именно) идут на такие условия. Что в договоре будет не вся сумма, но предлагает расписку на эту сумму. Вот я и ищу способ защитить себя. Так понимаю, что способа защитить себя нет, так как в любом случае эту сумму потом не истребовать. Жаль отказываться от той квартиры, но рисковать я не готова. Учитывая, что собственника я не увижу, то считаю, что риски высоки, вдруг он на сегодняшний день уже недееспособен или вдруг доверенность подделанная, да мало ли какие еще подводные камни бывают.

Спросить
Пожаловаться

Да, ваши опасения оправданы - случаев признания договора купли-продажи ничтожными на основании недееспособности не так уж и мало...

Спросить
Пожаловаться

Я вообще не рекомендовала бы заключать сделку по доверенности от продавца. Доверенность может быть отменена в любой момент, тогда сделка будет признана недействительной, квартира вернется к продавцу, а денег вы не увидите.

Спросить
Пожаловаться

Вы очень разумно рассуждаете, сделка, в которой отражена не вся сумма - всегда под подозрением.

Спросить
Пожаловаться

Если есть такие опасения, что сделка может быть оспорена (ст.166-181 ГК РФ), то лучше конечно отказаться или выйти на реального собственника, а не иметь дело с доверенным лицом. Ну и некая страховка - это нотариальное удостоверение, но и это не панацея.

Спросить
Пожаловаться

Добрый день, я вам написал что схема с расписками кривая и не важно, что ее применяют все кому не лень. Просто фактов мошенничества с данной схемой слишком много и не думаю, что вы хотите стать очередной жертвой. Хотя, кто не рискует, тот не пьет шампанского. Вам как покупателю должно быть фиолетово о чем думают продавец и риэлтор.

Спросить
Пожаловаться

Я покупаю квартиру в ипотеку (1400 т. р. ипотека+300 т. р. своих средств). Квартира у продавца меньше 3-х лет. Он просит написать в договоре купли-продажи, что квартира стоит 1300 т. р.+неотделимые улучшения 400 т. р. Если возникнут в дальнейшем какие-либо трудности (уже после сделки)-я потом смогу вернуть свои деньги? Или продавец мне должен будет только за стоимость квартиры без неотделимых улучшений?

В договоре купли - продажи квартиры продавец хочет указать стоимость, меньшую действительной (990 тыс. руб., реальная цена - 5 млн. руб.) в договоре содержится след. Информация:-стороны оценивают квартиру на момент подписания договоре в сумме 990 тыс. руб.;-указанная квартира передается без внутренней отделки;-в случае признания судом договора недействит. Продавец обязуется возместить покупателю все понесенные убытки и расходы (сокращенно).

Кроме этого продавец составляет и подписывает след. Документы:-расписка в получении суммы 990 тыс. руб. по договору купли-продажи;-расписка в получении остатка суммы (4 млн. руб.) за ремонт и внутренную отделку в проданной квартире. Далее в тексте расписки продавец обязуется в случае расторжения сделки купли-продажи выплатить эту сумму.

Вопрос: Насколько эта сделка безопасна для покупателя и получит ли он при расторжении сделки полную стоимость квартиры?

Я хочу продать квартиру в Пскове (1 700 000 руб), проживаю в СПБ, в собственности нахожусь менее 3-хлет. Агент предлагает продажу через цепочку: покупатель продал свою комнату за 600 000 руб и продает свою квартиру за 1 100 000 руб и покупает у меня квартиру.

Агент предлагает мне указать в договоре купли-продажи стоимость 1 100 000 руб и наличными получить 1 700 000 руб. Чем рискована для меня эта ситуация?

В чем может быть выгода для агента и покупателя?

Продаю квартиру в ипотеку. Чтобы не платить налог с продажи квартиры, агент сказал что заключим соглашение о неотделимых улучшениях. Стоит ли мне как продавцу бояться этого? Какие риски для меня? Согласиться ли банк на это? Стоимость продажи 2300000, в договоре будет цена 1600000, остальная сумма на неотделимые улучшения.

Входят ли неотделимые улучшения в стоимость квартиры, квартира стоит 1100000 неотделимые улучшения 440 000, договор не регистрируют! Требуют указать стоимость квартиры с учетом неотделимых улучшений.

Покупаем земельный участок. Нашли на авито, созвонились, показывала агент. Агент сказала, что стоимость участка 670 000 руб. Сделка назначена, но в договоре стоит сумма 600 000 руб. На что Агент сказала, что 70 000 наличными это ей за услуги. Мы не приняли такие условия, сказали чтобы в договоре была указана сумма 670 000 руб. Агент согласилась заменить сумму, но расчёт будет производиться так: 600 000 руб мы переводим на аккредитив банка безналичным путем и 70 000 руб наличными агенту под расписку. Вопрос такой: 1)должны ли мы оплачивать услуги агента, если мы её не заказывали?, 2) правильно ли так производить расчёт по сделке и как это должно быть отражено в договоре?

Вопрос такой. Покупаем здание, продавец настаивает указать в договоре только балансовую стоимость здания. Рыночная стоимость здания в 40 раз превышает балансовую стоимость и фактически будет передана продавцу через ячейку банка. Как и в каком размере правильно прописать ответственностьпродавца в договоре купли-продажи здания по возврату рыночной стоимости здания, в случае признания в будущем например сделки недействительной.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских

Продавец квартиры просит занизить стоимость в договоре купли-продажи, что

для покупателя является большим риском. При этом в договоре будет указана оставшаяся сумма оплаты в качестве неотделимых улучшений. Как можно доказать, что покупатель заплатил бОльшую сумму, чем указано в договоре, если вдруг в дальнейшем возникают проблемы? Будет ли вощвращена сумма за неотделимые улучшения? И можно ли вернуть именно уплаченную сумму, а не сумму по договору купли-продажи?

В ноябре 2011 года мы купили 1-ю квартиру. В договоре купли-продажи стоимость указана 4 000 000 руб. Сейчас мы выставляем ее на продажу. Можем ли указать полную стоимость квартиры (продаем за 4 900 000 руб.)?

Сделка купли-продажи недвижимости. В договоре есть такая формулировка: квартира приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА по цене 5 000 000 рублей, из которых 2 000 000 - стоимость недвижимости и 3 000 000 рублей – оплата иных неотделимых улучшений в квартире.Cоответствует ли такая формулировка закону? С какой суммы платится НДФЛ (подоходный налог)-со стоимости недвижимости без стоимости неотделимых улучшений? Объект в собственности менее трех лет.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение