Владимир
Владимир г. Владивосток 16.03.2020, 17:20

Отец заключил договор ДДУ в 2017 году, оплатил полностью всю сумму по договору. Дом должны были сдать в марте 2019. Перенесли на июнь.

Отец заключил договор ДУ в 2017 году, оплатил полностью всю сумму по договору. Дом должны были сдать в марте 2019. Перенесли на июнь. 4 июня отец умирает. Я по доверенности, уже после смерти отца принял квартиру (нужно было где-то жить). В декабре мама вступает в наследство. Так как акт приемки недействительный (выдан по доверенности после смерти) нотариус выдает свидетельство на право на наследство по ДУ. Теперь хотим оформить квартиру в собственность матери, но застройщик отказывается переделать акт приемки на мать. Что делать, подскажите?!

ответы юристов
Окулова И. В. юрист Окулова И. В. 16.03.2020, 17:23

Вы вправе оформить отказ от наследства, в пользу матери. Ст. 1142 ГК РФ наследники первой очереди.

Садыков И. Ф. юрист Садыков И. Ф. 16.03.2020, 17:23

уважаемый Владимир! Если застройщик отказывается переделать акт на мать при том, что доверенность согласно ст.188 ГК РФ уже утратила силу, то стоит предъявить претензию со ссылкой на этот факт, а в случае если застройщик откажется, то можно подать исковое заявление в суд в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ, т.к. правопреемниками по договору долевого участия являются наследники. При отсутствии завещания согласно статье 1142 ГК РФ к наследникам первой очереди по закону относятся переживший супруг, родители, дети наследодателя, а также внуки в случае смерти своего родителя-наследника. Вы же вправе отказаться от наследства в пользу матери или приняв его подарить ей долю. На основании свидетельства о праве на наследство застройщик обязан передать квартиру надлежащему наследнику. Если отказывается, то в районный суд по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Чередниченко В.А. адвокат Чередниченко В.А. 16.03.2020, 17:25

Акт приема-передачи - это не документ, подтверждающий право собственности. Если договор был заключен с отцом, то права по договору переходят его наследникам первой очереди (ст.1142 ГК РФ). Это дети, родители и супруг. Но эти права переходят не по акту приема-передачи, а на основании свидетельства о праве на наследство. Если наследников несколько, то квартира будет наследоваться в долях. Поэтому если наследников несколько, акт приема передачи должен составляться с участием всех наследников.

Попов А. О. юрист Попов А. О. 16.03.2020, 17:30

А в чем проблема направить письменно застройщику претензию в которой аргументированно указать следующее.

По договору долевого участия квартира входит в состав наследства на основании ст.1112 ГК РФ, а также ч.7 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ 7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор и это незаконно! Мотивы по которым застройщик отказывается переделать акт приемки на мать? Если мотивов нет - претензию с приложением составленного акта и затем в случае отказа, иск в суд о возложении обязанности.

НО тут нюанс в другом, что без акта-приема передачи Вы в МФЦ для подачи документов в Росреестр не сможете пойти, с Вас будут требовать фактическую передачу = этот акт.

Калашников В.В. юрист Калашников В.В. 16.03.2020, 17:38

В суд надо подать на застройщика.

Потому что по закону - наследники встали на сторону наследодателя. (ст. 1112 ГК РФ)

А значит обязательства застройщик должен исполнить в пользу наследников.

Т.е. подписать акт уже с кем то из них.

Мингазов Ю.С. юрист Мингазов Ю.С. 16.03.2020, 17:46

С учетом Ваших пояснений, надо застройщику пояснить, что ранее выданный акт не является действительным, так как составлен на основании не действующей доверенности. А новый акт приемо - передачи выдать настоящим числом, но взамен недействительного и в новом акте отобразить, что квартира принята, претензий нет, на дату составления 1-го акта приемо-передачи и дата сдачи квартиры исчисляется по первому акт, в котором допущена техническая ошибка. Если он думает, что Вы обратитесь за неустойкой, по поводу сроков сдачи квартиры, дайте ему обязательство-расписку, что квартиру приняли такого то числа, (дата первого акта) претензий нет и в суд не намерены обращаться.

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 8

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по осмотренею сторон.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предосмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Попов П. Е. юрист Попов П. Е. 16.03.2020, 18:02

Давайте обстоятельно и не спеша рассмотрим по существу ваш вопрос. Так как застройщик злоупотребляет своим правом ст.10 ГК РФ, то вы вправе обратиться в суд ст.3 ГПК РФ за восстановлением нарушенного вашего права.

Цитата:
ГК РФ Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Позиции высших судов по ст. 10 ГК РФ >>>

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

кроме этого:

Цитата:
ГПК РФ Статья 3. Право на обращение в суд

1. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Таштимиров У. И. юрист Таштимиров У. И. 16.03.2020, 18:22

Вашей маме необходимо обратиться в суд с иском к застройщику с требованием передачи квартиры по договору ДУ от 2017 года, поскольку она является наследником стороны договора (участника), а квартиру она не принимала. Квартира была передана застройщиком ненадлежащему лицу по недействительной доверенности (статья 188 часть 1 п.5 ГК РФ). Требование о признании акта приемки-передачи недействительной необходимо включить в иск.

В досудебном порядке направьте претензию застройщику о том что, обязательства по договору по передаче квартиры им не выполнены, квартира передана ненадлежащему лицу по недействительной доверенности, что требуете передать квартиру маме как наследнику.

Кочнев С. В. адвокат Кочнев С. В. 16.03.2020, 18:35

Не совсем понятна позиция застройщика, но в любом случае

здесь Свидетельство о праве на наследство — документ, который удостоверяет права наследника или наследников на имущество, принадлежавшее умершему гражданину (ст. 1162 ГК РФ).

Акт приёма-передачи правоустанавливающим документом не является, оформление права собственности происходит на основании свидетельства о праве на наследство.

Хозяинов С. А. юрист Хозяинов С. А. 16.03.2020, 21:45

Владимир.

Вы можете попробовать решить вопрос без обращения в суд.

Если застройщик отказывается переделать акт приема-передачи на Вашу маму, то Вам надо самому принять наследство и предъявить застройщику свидетельство о праве на наследство по ДУ на 1/2 долю на Ваше имя и на 1/2 долю на имя мамы в праве общей долевой собственности на вновь выстроенный объект недвижимого имущества.

Одновременно с этим Вы можете приложить к указанному свидетельству письменное согласие мамы на принятие Вами объекта недвижимости без ее участия.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 155 ГК РФ "Принятие наследства по истечении установленного срока" наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех наследников, принявших наследство. ... Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства.

Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия...

Таким образом, Ваша подпись в акте приема-передачи вновь выстроенной квартиры является законной.

Возражения застройщика могут касаться только того факта, что у Вас с мамой возникла общая долевая собственность на квартиру, но, возможно, это можно будет и уладить, объяснив застройщику, что в противном случае Вы вынуждены будете обратиться в суд, где на проигравшую сторону лягут судебные издержки, желательно предъявив заготовку иска, в котором будут указаны основания и размер судебных издержек. При этом застройщик, конечно, понимает, что выиграть спор не получится.

Если у Вас не получится договориться с застройщиком Вам все равно надо будет решать вопрос в суде, где основаниями иска будет не недействительная доверенность, а выданное нотариусом свидетельство о праве на наследство, что придаст Вам большей уверенности и увеличит Ваши шансы на успех.

Шишкин В.М. юрист Шишкин В.М. 16.03.2020, 22:06

В данном случае акт приема-передачи здесь имеет важное значение, а также свидетельство о праве на наследство. Все это нужно будет для регистрации. Я бы для начала написал претензию застройщику, а потом бы подал исковое заявление в суд. Через суд надо устанавливать правопреемство, решение суда будет обязательным для исполнения, в том числе для застройщика и нотариуса. Ст.114 ГК РФ.

Цитата:
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

Владимир
Владимир г. Владивосток 16.03.2020, 17:29

Вы не внимательно читаете вопрос. Наследство оформлено.

Вы не внимательно читаете вопрос. Наследство оформлено. Нужно зарегистрировать квартиру. Нужен акт приемки, а он оформлен еще на отца (по доверенности) , но после его смерти. Застройщик не хочет оформлять новый акт на новую дату на мать.

ответы юристов
Садыков И. Ф. юрист Садыков И. Ф. 16.03.2020, 17:31

Исходя из эти исходных данных и давался ответ. Т.к. доверенность была прекращена (ст.188 ГК РФ), то есть полное право у наследника подать исковое заявление в суд в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ, чтобы признать оформление в собственность отца собственно самой квартиры недействительным, но право требования по ДУ будет включено в состав наследственной массы, которую и примет по акту приема-передачи наследник.

Попов А. О. юрист Попов А. О. 16.03.2020, 17:38

Я внимательно прочитал Ваш вопрос и указал, Вам что все действия осуществляются письменно и только письменно! Претензия, с приложением составленного акта, ждем ответа/не ответа, затем спор в судебном порядке.

Если я правильно понял, с Вас и будут требовать в Росреестре этот акт. Вы можете составить протокол разногласий к акту приема-передачи квартиры, изложив свою редакцию. Направить его почтовым отправлением с описью и уведомлением. В случае отказа два варианта: 1. Признать право собственности в судебном порядке;

2. Обязать застройщика подписать акт, опять же в судебном порядке.

Есть и иное мнение в правоприменительной практике.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Согласно статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Таким образом, акт приема-передачи объекта недвижимости подтверждает исполнение сторонами договора купли-продажи обязательств, то есть обязанности покупателя принять его, но не является правоустанавливающим документом.

Однако если договором купли-продажи установлен иной порядок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости (к примеру, без составления передаточного акта или иного самостоятельного документа о передаче покупателю объекта недвижимости, регулируя данный вопрос непосредственно в договоре купли-продажи), акт приема-передачи в составе договора купли-продажи на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости, может не предоставляться.

Владимир
Владимир г. Владивосток 16.03.2020, 17:43

Застройщик утверждает, что не знал что отец умер, застройщика никто не предупредил и он уже передал объект.

Застройщик утверждает, что не знал что отец умер, застройщика никто не предупредил и он уже передал объект. Застройщик утверждает, что не может переделать акт так как уже оформил документы по квартире, в том числе и в рамках своего бухучета.

ответы юристов
Садыков И. Ф. юрист Садыков И. Ф. 16.03.2020, 17:47

Это не мешает ему сделать сторнировочные записи в бухгалтерскому учете и подать уточненную отчетность согласно требованиям Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете". А т.к. отец на момент передачи умер, то это прекращает действие его доверенности (ст.188 ГК РФ). Так что оформить документы при наличии подтвержденного факта смерти доверителя застройщик должен. Если не сделает этого, то его понудят через суд, т.к. очевиден факт прекращения действия доверенности.

Попов А. О. юрист Попов А. О. 16.03.2020, 17:47

Полная ересь - слова застройщика. Мой ответ Вам выше.

Попов П. Е. юрист Попов П. Е. 16.03.2020, 18:05

Мною дан ответ на ваш вопрос. Посмотрите чуть выше. В нем содержится ответ в том числе и на 2 уточняющих ваши вопроса.

Васильева Е. Е. юрист Васильева Е. Е. 16.03.2020, 18:41

Вас нужно письменно обратиться к застройщику, приложить копии документов, которые подтверждают право наследования. В своём письме вы должны изложить, что нужно сделать и какой акт следуют переподписать. Все вопросы в таких случаях должны оформляться в письменной форме. Это в случае если придется обращаться в органы суда.

Похожие вопросы
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение