Выбор УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ.

₽ VIP
Вопрос №17192164

В многоквартирном доме, построенном не по ФЗ - 214, но благополучно введенном в эксплуатацию в январе 20 го года. В феврале 20 го стали оформлять договоры купли-продажи по передаче квартир, иных нежилых помещений от застройщика (собственника) покупателю. На данном этапе заключено около 40 % сделок по переходу права собственности от прежнего собственника (застройщика) к покупателю.

Но вот вопрос, застройщик (он же собственник части помещений) решил, что пока он обладает голосами более 50 процентов, он выберет свою УК (он в ней учредитель) и в связи с этим инициировал проведение общего собрания по выбору УК в МКД.

Подскажите, есть ли какие-либо рычаги для того, чтобы препятствовать этому или придется подчиниться застройщику (собственнику)? Может не присутствовать на этом собрании? Но у него же более 50 процентов и вроде он не связан нашим присутствием...

Ответы на вопрос:

Юрист г. Пермь
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Никаких рычагов пока нет.

Т.к. это общие нормы. И застройщик ничего не нарушает.

В таких ситуациях поступают по другому.

Когда помещения проданы - организую другое собрание и выбирают другую ук (ст. 44-46 ЖК РФ)

Можете не присутствовать. Ваше право.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Таганрог

Согласно ст 162 ЖК РФ, п.8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Поэтому когда все помещения будут выкуплены, Вы будете вправе выбрать иную управляющую компанию.

Вам помог ответ?ДаНет
Мингазов Ю.С.
Юрист г. Казань

Конечно не законное, нет кворума для общего собрания ст. 44-46 ЖК РФ, рекомендую обратиться в прокуратуру и антимонопольный комитет, так как тут на лицо злоупотребление правом.

ГК РФ Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Позиции высших судов по ст. 10 ГК РФ >>>

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Владикавказ

УК компания МКД выбирается путем проведения открытого конкурса и если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, то застройщик заключает договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома

В соответствии с п. 3 ст.161 ЖК

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме

В п. 13 ст.161 ЖК указано, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Тверь
Это лучший ответ

Сергей!

К сожалению пока ничего не сделать, так как застройщик (он же собственник) имеет более 50 % голосов фактически.

Как правило застройщики выбирают УК, которые выгодны для них.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов

ст. 46 ЖК РФ,

Цитата:
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Однако, как только будут проданы остальные квартиры, вы вправе провести внеочередное собрание собственников жилья и выбрать УК уже другую.

Ст. 45 ЖК РФ,

Цитата:
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Застройщику выгоднее продать квартиры, чем получать какой-то процент от УК, нужно немного подождать.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Новосибирск

П.3. ст. 161 ЖК РФ Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ст. 45 ЖК устанавливает правила проведения общего собрания.

В Вашем случае выбор будет за собственником по причине того что он обладает более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Но в связи с тем что договор с УК заключается на срок от одного года до 5 лет (п.5 ст. 162 ЖК), на последующем собрании вы можете выбрать новую УК, если эта вас не устроит.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Краснодар
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Если у застройщика даже более 50 голосов все равно рекомендую Вам и другим собственникам идти и голосовать против УК застройщика. Выбор УК - полномочия собственников МКД на общем собании, Ст.44,46,48 ЖК РФ. И если этот раз застройщику удастся "протащить" свою УК - собственники сспустя время могут инициировать новое собрание и переизбрать неугодную УК,особенно если она не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по управлению многоквартирным домом.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Санкт-Петербург
Это лучший ответ (выбран автоматически)

В настоящий момент все законно, застройщик обязан передать дом управляющей организации (УО).

Выбор способа управления МКД закреплен в

статье 161 ЖК РФ

п.13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

п.14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (часть 14 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ).

Однако собственники не лишены впоследствии все переиграть. И создать ТСЖ, которое будет отвечать потребностям собственников.

Обычно это достаточно сложная процедура, но все исполнимо.

Получив свидетельство на право собственности своей квартиры или нежилого помещения - собственник получает одновременно и право участия в общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД и право быть инициатором такого общего собрания. Надо знать, что в силу действия ст. 44 ЖК РФ ОСС является органом управления МКД, а в его компетенцию входит:

выбор способа управления МКД. В соответствии с иными статьями ЖК РФ ОСС может принять решение как создать ТСЖ, так и его ликвидировать, избрав иной способ управления домом при этом. Собрание может сменить способ управления с УО на ТСЖ, если УО не выполняет свое основное предназначение по созданию безопасного и комфортного проживания для собственников. Такое право собственникам предоставлено ст. 162 ЖК РФ.

Так что на данном этапе ваше присутствие или отсутствие на собрании большой роли не сыграет.

По закону дом должен быть передан застройщиком УО, а не брошен. Именно УО заключает договора с ресурсоснабжающими организациями.

Впоследствии есть возможность грамотно провести ОСС, и скажем так-осознанно выбрать способ управления МКД, путь тернистый, но проходимый.

Успеха!

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Сибай

В соответствии со статья 44 часть 2 п.4 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом отнесен к компетенции общего собрания.

Решение по которому принимается большинством голосов в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ.

Поэтому у застройщика и будет большинство голосов, по сути выбирать будет он один, голоса других не могут повлиять пока на данном этапе на выбор УК.

Лишь потом, когда соотношение изменится возможно будет принять иное решение относительно УК.

Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

• г. Краснодар
Вопрос №18513215

Застройщик в зданном эксплотации доме договор купли продажи а регистрация права а переход права собственности от застройщика к покупателю будет проводить через несколько месяцов после подписания договора, покупатель получает ключи от квартиры и регистрацию в этой квартире она общедолевая.

• г. Санкт-Петербург
Вопрос №8195112

Договор купли-продажи квартиры подписан и отдан на регистрацию в Росреестр. По договору деньги продавцу переданы в момент подписания договора, договор является актом приема-передачи квартиры. До подписания договора купли-продажи продавец сдавал покупателю эту квартиру. Может ли продавец сдавать квартиру покупателю в тот период времени, пока регистрируется переход права собственности на покупателя? Или покупатель имеет право жить бесплатно, т.к. подписан акт приема-передачи?

• г. Нижний Новгород
Вопрос №11149677

Вправе ли собственники помещений в нежилом здании (торговом либо офисном центре) для решения вопросов управления данным зданием провести общее собрание по аналогии с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме? Если да, то какое количество голосов будет иметь каждый собственник на таком собрании? Есть ли случаи, когда проведение общего собрания для решения вопросов управления зданием необязательно?

Вопрос №4144048

Можно ли заключить договор купли-продажи доли квартиры, но переход права собственности пока не оформлять (в силу некоторых обстоятельств не хочу чтобы кто-либо знал об этой квартире)? Сколько времени можно не оформлять это право и какие могут быть последствия (сделка купли продажи будет между родственниками)?

Алевтина
• г. Москва
Вопрос №2331661

В прошлом году все владельцы квартир нашего дома заключили договор с управляющей компанией, в качестве которой выступает тот же самый ДЭЗ, который этот дом прежде обслуживал.

Есть договор на обслуживание, который от имени всех собственников квартир подписал уполномоченный на общем собрании. Еще есть протокол собрания, где принято решение о заключении этого договора. А больше, собственно, никаких документов и нет. И никаких собраний не проводилось.

Согласно п.4 ст.45 ЖК «Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.»

Правильно ли мы понимаем, что если имеется решение Общего собрания, в котором определено помещение, в котором размещается сообщение о проведении Общего собрания, то для созыва собрания достаточно разместить объявление в этом помещении.

Если же такого решения нет, то созывать Общее собрание можно только уведомлением каждого собственника заказным письмом либо вручением уведомления под расписку. А объявление о собрании, вывешенное в подъезде, уведомлением не считается.

Все верно?

₽ VIP
Вопрос №13308144

Имею в собственности нежилое помещение и квартиру в многоквартирном доме. Многоквартирный дом состоит из моего нежилого помещения моей квартиры и квартиры соседей. В нежилом помещении прежние хозяева сделали пристройку (она узаконена). Земельный участок под пристройкой находиться у меня в собственности. Земля под многоквартирным домом находиться в общей долевой собственности. Хочу перевести квартиру в нежилое помещение объединить нежилое помещение с уже существующим и сделать реконструкцию помещения с увеличением площади и этажности. Какие документы мне нужны чтобы зарегистрировать реконструкцию?

• г. Казань
₽ VIP
Вопрос №727379

Разъясните пожалуйста такую ситуацию.

У моего клиента построено здание, на его земле, но инвесторы вложили в него определенные суммы. Договор инвестирования не был письменно заключен и теперь части здания будут продавать по договору купле-продажи инвесторам. Но собственник хотел бы оставить за собой право управления этим зданием (или как это еще правильно назвать), примерно аналогично тому как управляет ТСЖ, то есть например утверждать штат дворников, вопросы связанные с ком. услугами и др.общие вопросы по управлению общим имуществом, зданием. Может ли собственник зарегистрировать право управления зданием как обременение недвижимости (до продажи)? Ведь перечень обременений не закрытый и это значит, что собственник может зарегистрировать любое обременение вещного права. Если можно, то как это правильно назвать и как правильно оформить чтобы зарегистрировать такое обременение?

С другой стороны обременение-это право, стесняющее собственника, а разве он сам себя стеснит, обременив свою же собственность своим же правом управления, может быть надо регистрировать это обременение после перехода части здания к другому собственнику (включив в договор купли-продажи обязанность покупателя зарегистрировать такое обременение после передачи имущества) Может надо оформить все как-то иначе, не прибегая к обременениям? Но только если это будет какой-либо договор о порядке управления общим имуществом или т.п.,то это будет все временно, а собственник хотел бы (если это возможно), чтобы право управления зданием было бы за ним бессрочно закреплено, разумеется вопросы, которые он будет решать, он будет согласовывать с собственниками.

И вопрос по этой же ситуации по поводу регистрации права собственности на коммуникаци и места общего пользования. То есть когда части здания будут переданы по договору купли-продажи, что будет с правом собственности на места общего пользования, коммуникации? Надо ли их как-то регистрировать и как (вместе с регистрацией прав собственности на помещения т.е. в одном документе либо отдельно) или они следуют судьбе главной вещи, то есть помещений, аналогично тому как общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе квартиры. Либо эта собственность не сможет перейти в режим долевой и останется у первоначального собственника, а произойдет только купля-продажа помещений. Если это так, то возможно, что и право управления общим имуществом так и так останется в руках собственника. Хотя покупатели хотели бы иметь и право собственности на коммуникации и т.п.

Разъясните пожалуйста со ссылкой на нормативно-правовые акты. Заранее большое спасибо.

Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение
Мы используем файлы cookie. Продолжив работу с сайтом, вы соглашаетесь с Политикой обработки персональных данных и Правилами пользования сайтом.