Я хочу построить магазин, в связи с этим, я написал в администрацию города заявление о разрешении мне построить магазин, указал землю, т. е. Где находится, размер земли, и вопрос, меня направили в архитектуру сказали заказать топо съёмку, и в БТИ для межевания земли, эти услуги естественно платные, потом я всё это оплачиваю, земле дают кадастровый номер, потом проходит аукцион, я могу проиграть этот аукцион, из-за маленького бюджета, т. е. Я в пустую потрачу деньги, если проиграю аукцион!? Вопрос можно ли мне всё это сделать только написать заявление для ижс, а потом получить её в собственность и перевести статус земли под строительство магазина? Спасибо.
Да, вы можете не выиграть аукцион. Зачастую вокруг аукционов существуют вымогательские структуры, которые угрожают подачей заявки и т.д. Второй вариант проще и экономичнее, но тоже не застрахован от вымогательства со стороны чиновников, т.к. они могут отказать в переводе земли.
Спросить
Этот вопрос очень сложный. Если ПЗЗ предусматривает ВРИ ЗУ для обслуживания магазина, то шансы есть.
Возможность изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка установлен закономи и нормативными документами:
Земельным кодексом РФ (статья 8)
ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ
Градостроительным кодексом РФ (статья 37, пункт 3)
Письмом Минэкономразвития РФ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» №14310-ИМ/Д 23 от 08.07.2011
ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №171-ФЗ
ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ
Правилами земелеустройства и застройки, принятыми в городских, сельских поселениях и иных муниципальных образованиях
Для решения задчи об изменени ВРИ земельного участка необходимы знания основ «земельной и градостроительной математики». Её «аксиомами» являются следующие положения:
ПЗЗ
градостроительное зонирование
градостроительный регламент
вид разрешённого использования земельного участка
Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ - 2019)
Анализ сведений, содержащихся в каждом из перечисленных документов, даст ответ о возможности изменения ВРИ земли.
ПЗЗ - это основные правила, устанавливающие условия землепользования и застройки земельных территорий внутри границ муниципальных образований. Они представлены на официальных сайтах администраций.
Земли муниципалитетов, в соответствии с ПЗЗ, поделены на отдельные территориальные зоны (меньшие территории). Каждая из зон объединяет находящиеся на её территории земельные участки физических и юридических лиц и те, что относятся к муниципальной или государственной собственности. У них примерно равные назначения и условия застройки, например:
территориальные жилые зоны:
включают участки под строительство блокированных жидых домов. Индивидуальных отдельно стоящих жилых домов
территориальные общественно-деловые зоны
объединяют участки, предназначенные под строительство объектоа недвижимости делового, общественного, административного, научного и торгового назначения и т.д.
территориальные производственные зоны
состоят из участков под промышленные, складские объекты различных классов санитарной опасности.
Функции территориальной зоны отражены в её градостроительном регламенте. Он конкретизирует правила застройки участков внутри каждой территориальной зоны.
Территориальные зоны отображаются:
в генеральном плане муниципального образования
на карте градостроительного зонирования.
Зоны в них выделяются разными цветами. По ним несложно определить их границы. В экспликацииях к схемам можно узнать наименование зон и перечень ВРИ входящих в них земельных участков.
К изменению ВРИ земельного участка нужно подходить после всестороннего обследования градостроительной ситуации. Только так можно избежать ошибок и бездарных трат времени. Более всего, он демонстрирует весомую значимость градостроительных регламентов.
Итак, зная теперь, на какие градостроительные особенности самих участков и тех территорий, на которых они находятся, ориентируются администрация, служба Росреестра при рассмотрении вопросов об изменении их видов использования, нужно сделать вывод или о невозможности, или о возможности изменения ВРИ:
если в перечнях основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ, указанных в Выписке из ПЗЗ о видах разрешённого использования, в ГПЗУ или в справке о зонировании территории есть тот вид, что соответствует цели изменения, то вопрос об изменении будет решён положительно, в противном случае - в изменении ВРИ будет отказано
в зависимости от того, в какой группе видов окажется планируемое использование, изменение проводится без проведения или с проведением публичных слушаний: для основной группы ВРИ - без слушаний:
для группы условно разрешённых видов - проведение слушаний потребуется
вспомогательные ВРИ могут выбираться только совместно с основными и условно разрешёнными видами
выбранный и далее присвоенный вид использования должен соответствовать наименованию в Классификаторе ВРИ
При положительном результате анализа градостроительной ситуации можно приступить к подаче заявления об изменении вида разрешённого использования. Заявление тоже имеет нюансы.
Спросить
