Правовая оценка квартиры через Сбербанк - риск недействительности договора купли-продажи и возможные способы избежать его
199₽ VIP

• г. Петропавловск-Камчатский

Не могли бы вы мне подсказать по такому вопросу. Я покупаю квартиру в ипотеку через Сбербанк, во время проведения сделки мы провели Правовую оценку, данную услугу предлагает сбербанк. По результатам оценки появились некоторые негативные моменты: Суть такова, предыдущий владелец продавал квартиру по доверенности, а нынешний покупал ее тоже по доверенности. Негативный момент как раз из-за того, что в будущем это может повлиять на всю сделку.

Заключение в правовой оценке:

"В соответствии с условиями Договора купли-продажи оплата Покупателем (Правообладатель) стоимости Квартиры осуществлена до подписания Договора купли-продажи. Таким образом, обязательства Правообладателя Квартиры в части оплаты стоимости Квартиры по Договору купли-продажи исполнены в полном объеме.

Договор купли-продажи Квартиры со стороны Продавца (предыдущего правообладателя) заключен представителем, действующим на основании Доверенности.

Поскольку с момента заключения Договора купли-продажи прошло менее 10-ти лет, срок исковой давности (т.е. срок для защиты права по иску лица, право которого могло быть нарушено сделкой по купле-продаже Квартиры) может быть восстановлен судом при наличии достаточных оснований в каждом конкретном случае, то в случае если представитель действовал от имени Продавца без соответствующих полномочий либо с превышением предоставленных ему полномочий, а также если Продавец по Договору купли-продажи (предыдущий правообладатель) состояла в браке на момент приобретения права собственности на Квартиру и согласие ее супруга/бывшего супруга на совершение сделки по отчуждению Квартиры отсутствовало, существует вероятность признания Договора купли-продажи недействительным, что может повлечь утрату права собственности на Квартиру Правообладателем и новым правообладателем.

(ст. 35 СК РФ, ст. ст. 167, 181, 183, 185, 189, 196, 197, 200 ГК РФ) "

Вопрос к вам такой: существует ли реально риск по данной недвижимости, если да,то как можно его избежать.

Ответы на вопрос (7):

Такие риски действительно существуют-продажа по доверенности стст 185-185.1 ГК РФ всегда несет риски К примеру лицо выдавшее доверенность потом признают недееспособным, что даст возможность оспорить сделку Вы спрашиваете как это можно все избежать. Если есть желание купить именно эту квартиру, то механизма избежания риска не существует. Избежать можно только отказавшись от покупки этой квартиры.

Спросить
Пожаловаться

Здравствуйте

Риск заключения сделки по доверенности имеется , однако для того чтобы избежать такие риски и привести к минимальному, достаточно будет если полномочия в доверенности будут также минимальными (ст.185-185.1 ГК РФ)

Для этого необходимо чтобы договор купли-продажи недвижимости подписывал сам собственник, на дату этого договора уже имелись необходимые согласия на отчуждение, это согласие супруги или это отказ от права преимущественной покупки, и в договоре было указано что денежные средства поступают на счёт собственника, указанного в договоре, а доверенное лицо только является уполномоченным на сдачу этих Документов в россреестр.

Спросить
Пожаловаться

Да, при продаже по доверенности поле для мошенничества гораздо выше

избежать рисков у вас никак не получится. Можете только подстраховаться, прописав в договоре купли-продажи очень жесткие условия материальной ответственности продавца, в случае, если квартира будет у Вас изъята в пользу одного из предыдущих собственников.

Спросить
Пожаловаться

Не исключается вероятность признания договора купли-продажи недействительным - в силу статьи 169 ГК РФ.

Однако, к покупателю применимо понятие добросовестного приобретателя.

- "как можно его избежать" - риторический вопрос, без конкретики.

Спросить
Пожаловаться

Если доверенности были нотариально удостоверены, то риски оспаривания сделки минимальные. Росреестр при получении документов на гос. регистрацию проводит правовую экспертизу документов и в части наличия и необходимости согласия супруга при отчуждении супружеского имущества (п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" ).

Спросить
Пожаловаться
Это лучший ответ

Здравствуйте, Алксандр! Есть конечно риски. Если сделка была по доверенности (ст.185-185.1 ГК РФ), а с доверителем могло что-то случиться (установлена недееспособность, например, которая могла повлечь недействительность выданной доверенности) либо тот отменил доверенность, а также не было получено согласия супруга (супруги) на сделку по отчуждению общего имущества (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ), которое требовалось по закону, то есть риски признания сделки недействительной с последующим применением последствий недействительности сделки (ст.166-181 ГК РФ). Так что риски есть. Нужно изучать все документы в этом случае, подключив юриста.

Спросить
Пожаловаться

Добрый день! Не могу понять в чем риски, которые якобы появились при правовой оценке, проводимой СБЕРБАНКОМ. Переход права собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован в Росреестре, который проводил правовую экспертизу всех поступивших документов, в т.ч. доверенностей, перед внесением записи в ЕГРН. Если бы у данного госоргана возникли сомнения в чистоте сделки, был отказ в госрегистрации перехода права собственности на данный объект. Получите лучше выписку из ЕГРН на интересующий Вас объект недвижимого имущества, из которой Вы увидите всю информацию.

Спросить
Пожаловаться

Покупаем квартиру по ипотеке на вторичном рынке. Экспертиза, проведённая юристами банка выявила, что: "Договор купли-продажи Квартиры со стороны Продавца (предыдущего правообладателя) заключен представителем, действующим на основании Доверенности от 28.01.2019. Сведения об отзыве доверенности на момент заключения Договора купли-продажи не выявлены. В случае, если представитель действовал от имени Продавца без соответствующих полномочий либо с превышением предоставленных ему полномочий, а также, если Продавец по Договору купли-продажи (предыдущий правообладатель) состоял в браке на момент приобретения права собственности на Квартиру и согласие его супруга/бывшего супруга на совершение сделки по отчуждению Квартиры отсутствовало, Договор купли-продажи может быть признан недействительным, что может повлечь для Правообладателя и нового правообладателя утрату права собственности на Квартиру. Поскольку с момента заключения Договора купли-продажи и оформления права собственности Правообладателя на Квартиру прошло менее 1-го года существует вероятность оспаривания сделки по отчуждению Квартиры заинтересованными лицами в судебном порядке. (ст. ст. 167, 181, 183, 185, 189, 196, 197, 200 ГК РФ)

В правовом заключении указали: "До совершения сделки получить актуальные документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных в Квартире лиц."

Юристы риэлтерского агенства говорят, что раз росреестр оформил первую сделку и зарегистрировал собственность - значит всё нормально.

Как нам правильно поступить, и что требовать у Продавца? Или действительно всё нормально.

Хочу купить квартиру в Москве, экспертиза банка написала так: Обращаем внимание на следующее (информация о выявленных рисковых событиях, факторах и обстоятельствах).

Право собственности Правообладателя на Квартиру возникло и зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с условиями Договора купли-продажи оплата Покупателем (Правообладатель) Квартиры должна была быть осуществлена после государственной регистрации перехода права собственности. Полное исполнение обязательств Покупателя по оплате цены договора может подтверждаться, например, распиской Продавца о получении денежных средств. Документы, подтверждающие полную оплату стоимости Квартиры, не представлены.

В случае неисполнения Правообладателем обязательства перед Продавцом по оплате цены Квартиры в полном объеме, существует вероятность судебных разбирательств об обязании Покупателя уплатить цену договора и/или о возврате Квартиры Продавцу, в связи с чем не исключена возможность утраты права собственности Правообладателя и нового правообладателя на Квартиру.

(ст. ст. 450, 486, 488, 489 ГК РФ).

Поскольку с момента заключения Договора купли-продажи прошло менее 3-х лет, существует вероятность судебных разбирательств по искам заинтересованных лиц, в том числе в случае, если Продавец по Договору купли-продажи (предыдущий правообладатель) состояла в браке на момент приобретения права собственности на Квартиру и согласие ее супруга/бывшего супруга на совершение сделки по отчуждению Квартиры отсутствовало, Договор купли-продажи может быть признан недействительным, что может повлечь утрату права собственности на Квартиру Правообладателем и новым правообладателем.

Скажите пожалуйста, что здесь не так, обтяните пожалуйста!

Можно ли отказать от покупки квартиры? Я покупатель. Покупаю в ипотеку. Срок предварительного договора истек. Задержка из-за банка так как не могли сделать оценку в надлежащей форме. Срок действия предварительного договора купли-продажи истек. Оценка готова, документы к потписанию тоже. Но я передумал. Если я откажусь от сделки, чем мне это грозит?

Хочу приобрести новостройку на вторичном рынке. С первоначальным покупателем и инвестором был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. Это физическое лицо решило продать квартиру Я хочу ее купить. Инвестор (владелец квартиры) предлагает заключить соглашение о замене лиц в обязательстве по Предварительному договору. Объект сдан госкомиссии, есть Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Предварительный договор заключен в июне 2010 года. Прошло уже больше года. Не предлагают ли мне заключить сделку по уже просроченному договору? Возможна ли такая схема заключения договора?

Спасибо.

Заключен агентский договор с риелтором на продажу квартиры. В договоре указано, что риелтор осуществляет услуги до момента заключения договора. В настоящее время договор купли-продажи подписан, проходит процесс регистрации, но акт приема передачи между продавцом и покупателем еще не подписан, также денежные средства на счет продавца еще не перечислены. Когда сделка считается состоявшейся? В момент подписания или момент регистрации договора? Риелтор требует подписать акт уже сейчас, так как утверждает, что момент заключения договора и есть день его подписания, а в ст.558 указано, что договор считается заключенным в момент его регистрации. Кто прав?

Как вернуть деньги за оценку квартиры, если судом заключение об оценке признано не соответствующим нормативам оценки и назначена оценка в другой организации?

Для осуществления купли-продажи движимого имущества (козловой кран), организация заключила договор на оценку рыночной стоимости. Итоговая величина стоимости объекта оценки составила 3 000 000 рублей.

Может ли стоимость объекта в договоре купли-продажи быть ниже, чем стоимость указанная в отчете об оценке рыночной стоимости.

Спасибо!

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских

Договор купли-продажи не прошел регистрация в рег. палате, сделка приостановлена по заявлению продавца, т.к. им не дополучено 100 тр от покупателей за квартиру (доказательства имеются). Акт приема-передачи квартиры подписан в момент сдачи документов в рег. палату, а покупатели проживают в приобретаемой квартире уже полгода, с момента подписания предварительного договора и передачи задатка продавцу. Срок заключение основного договора был нарушен покупателями, из-за их материальных трудностей. Покупателями подан иск о признании сделки состоявшейся, не смотря на то, что ими не произведен расчет. Продавец подал встречный иск к покупателям, настаивая на подписании и регистрации соглашения об изменении договора купли-продажи, где обязательным условием будет-пункт о сроках выплаты 100 тр, и только после полной оплаты-регистрация сделки. Правомерны ли действия Продавца?

Ситуация следующая: заключен предварительный договор купли-продажи доли в квартире со сроком заключения основного договора. В предварительном договоре есть условие об уплате покупателем аванса и деньги реально были им уплачены. Есть расписки. После заключения предварительного договора выяснилось, что разрешения других собственников на отчуждение доли в пользу посторонних (третьих) лиц нет. Т.е. продавец взяла с покупателей аванс при это сама не имела права на заключение предварительного договора. Срок на заключение основного договора купли-продажи доли в квартире истек. Основной договор не заключен сторонами. Как покупателю вернуть аванс в полном объеме? Не является ли это мошенническими действиями со стороны продавца? Что делать?

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение