Как не попасть под налог с продажи при покупке дома после продажи квартиры, подаренной менее трех лет назад?

597₽ VIP

Здравствуйте, Юлия! На более позднюю дату - дату регистрации 08.11.2017, т.к. согласно ст.8.1 ГК РФ право собственности возникает с момента государственной регистрации. Именно к этой дате нужно привязаться, когда рассчитываете 3 года согласно ст.217 и 217.1 НК РФ для целей продажи без налога. В противном случае попадаете на налог согласно ст.220 НК РФ. То, почем покупаете дом, на сделку продажи и на налог с этой сделки не влияет. Но если ранее не пользовались вычетом по покупке, то сможете им воспользоваться. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Здравствуйте

Датой владения считается дата регистрации права собственности в Росреестре на данную квартиру 08.11.2017 г.

Поэтому, вам необходимо определиться с продажей данной квартиры, ориентируясь на срок владения, который составляет три года, от даты регистрации, поскольку, это жильё для Вас Единственное и ещё и получено в дар ст. 217.1 НК РФ

Либо воспользоваться правом продажи раньше этого срока, но к продажной стоимости применить налоговый вычет размере 1 000 000 руб. При этом будет считаться либо стоимость указанные в договоре о продаже, а если она меньше то 70 % от кадастровой стоимости.

Ориентироваться надо на дату регистрации.Если приобретете дом в течении 90 дней, а проданная квартира является Вашим единственным жильем, кадастровая стоимость приобретенного жилья будет не менее 70% от кадастровой стоимости проданного жилья то Вы освобождаетесь от уплаты налога.

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

(введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ)

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.

Здравствуйте, с даты регистрации.

Начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов. То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года. При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем. В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.

Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается. На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже. В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).

Нельзя не сказать и о следующем. Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали. Это и есть сумма вашего фактического дохода. То есть если вы приобрели квартиру за 10 млн руб., а продали за 12 млн руб., то вы заплатите 13% от 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб. Если вы купили квартиру за 10 млн руб. и продали ее за эту же или меньшую сумму, то дохода не возникает и, соответственно, оплачивать ничего не нужно. Однако следует обратить внимание на то, что даже в том случае, если дохода при продаже квартиры или дома не возникает, надо обязательно подавать декларацию в налоговую инспекцию.

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, значит после 08. 11.2020, можно будет её продать, но необязательно. Если продадите квартиру и приобретёте дом в одном налоговом периоде, то вам произведут взаимозачёт. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397 О получении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже одной квартиры и покупке другой в одном налоговом периоде

22 июля 2013

Вопрос: В октябре 2009 г. приватизировала квартиру: 1/2 на себя и 1/2 на грудного ребенка. В августе 2012 года продала за 7 000 000 руб. и купила за большую сумму квартиру большей площади в пропорции 1/2 мне, а 1/2 ребенку. В налоговой по месту продажи сказали, что будет взаимозачет суммы и на налоги мы не попадем. По факту мне объясняют в налоговой по месту покупки, что я должна заплатить налог с 6 000 000 руб. - 780 000 рублей, а мне должны с покупки 260 000 рублей. Итого этот взаимозачет составил 520 000 рублей. Каким образом я должна заплатить налоги? Возможно ли учесть взаимозачет за проданную квартиру в другом городе России в 2011 г.?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Абзацем третьим подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса определено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

В то же время, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.

Согласно абзацу двадцать второму подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Освобождение от уплаты налогов по своей природе - льгота, которая является исключением из вытекающих из статей 19 и 57 Конституции Российской Федерации принципов всеобщности и равенства налогообложения, в силу которых каждый обязан платить законно установленный налог с соответствующего объекта налогообложения. Льготы всегда носят адресный характер, и их установление относится к исключительной прерогативе законодателя. Именно законодатель вправе определять (сужать или расширять) круг лиц, на которых распространяются налоговые льготы.

В данном случае законодатель установил прямую зависимость освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц от срока нахождения имущества в собственности налогоплательщика, а именно: три года и более.

Налогоплательщики самостоятельно решают вопрос о том, использовать ли им право на налоговый вычет до истечения трехлетнего срока нахождения имущества в собственности, или через три года получить освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 21 Кодекса налогоплательщики вправе получать отсрочку, рассрочку или инвестиционный налоговый кредит в порядке и на условиях, установленных Кодексом.

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 63 Кодекса принятие решений об изменении срока уплаты налога на доходы физических лиц, подлежащему уплате физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, в части доходов, при получении которых налог не удерживается налоговыми агентами, входит в компетенцию налоговых органов по месту жительства этих лиц. Решения об изменении сроков уплаты налога с указанных доходов принимаются в части сумм, подлежащих зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации, местные бюджеты, по согласованию с финансовыми органами соответствующих субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

На основании пункта 1 статьи 64 Кодекса отсрочка или рассрочка по уплате налога представляет собой изменение срока уплаты налога при наличии оснований, предусмотренных главой 9 Кодекса, на срок, не превышающий один год, соответственно с единовременной или поэтапной уплатой суммы задолженности.

В пункте 2 статьи 64 Кодекса установлены основания, при наличии хотя бы одного из которых заинтересованному лицу может быть предоставлена отсрочка или рассрочка по уплате налога.

В соответствии с пунктом 5 статьи 64 Кодекса заявление о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате налога подается заинтересованным лицом в соответствующий уполномоченный орган, в данном случае - налоговый орган по месту жительства физического лица. К заявлению о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате налога прилагаются документы, указанные в данной статье Кодекса.

Таким образом, для получения отсрочки (рассрочки) по уплате налога на доходы физических лиц с доходов, полученных от продажи квартиры, налогоплательщик может обратиться в налоговый орган по месту жительства.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Здравствуйте Юлия!

Вам стоит ориентироваться на 08.11.2017.

Поясню.

Срок владения составляет 3 года.

Руководствуясь ст. 217.1 НК РФ, можно учесть что вы получили в дар имущество.

В таком случае можно продавать без налога.

Так как права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом, согласно ст.8.1 ГК РФ.

Всего вам доброго!

Юлия, здравствуйте!

По общему правилу не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи следующих объектов недвижимости (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ):

• приобретенных до 01.01.2016 - по истечении трехлетнего срока владения недвижимостью;

• приобретенных после указанной даты, если вы владели этим имуществом не менее установленного минимального срока (более 5 лет).

Срок владения объектом недвижимости определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. п. 2, 3 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Минимальный срок владения объектом недвижимости

Минимальный срок владения объектом недвижимости, приобретенным начиная с 01.01.2016, составляет три года, если соблюдается одно из приведенных ниже условий, при этом второе применяется с 01.01.2020 (п. 3 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 1, ч. 2 ст. 4 Закона от 26.07.2019 N 210-ФЗ; ч. 2 ст. 4 Закона N 382-ФЗ):

1) право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; в результате приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;

2) на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика.

При соблюдении указанных положений трехлетний срок распространяется и на земельный участок, на котором расположено жилое помещение, и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 1, ч. 2 ст. 4 Закона N 210-ФЗ).

В остальных случаях для указанных объектов недвижимости минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Если у вас нет права на применение указанного выше освобождения, вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб. - при продаже иных объектов недвижимости (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были учтены им в целях налогообложения.

Указанный налоговый вычет вы можете получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи имущества (ст. 216, п. 7 ст. 220, п. 1 ст. 229 НК РФ).