Вопросы о праве собственности на технический этаж в жилом доме и оценке стоимости нежилых помещений на нем.
398₽ VIP
Необходима Ваша консультация.
Ситуация: В подмосковном городе МКД сдан в 2014 году. В доме имеется технический этаж над последним жилым этажом с высотой потолков «в чернове» 2,16 м. (если не ошибаюсь, согласно ст.36 Жилищного кодекса – этот этаж входит в состав обще-долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений дома).
В январе 2016 года фирма-застройщик регистрирует право собственности на часть технического этажа, которое в документах уже значится как «нежилое помещение». («нарезка» по плану сделана так, чтобы не затрагивать инженерные коммуникации).
Примечание: По документам (поэтажный план) изменения в плане технического этажа сделаны в 2013 году, т.е. до официальной сдачи дома.
В феврале 2016 года нежилое помещение продано физическому лицу (одному из собственников квартиры в доме). Судя по цене сделки, в ней не учитывалась стоимость прав на земельный участок (примечание мое). Стоимость 1 кв.м составила всего 10 т. руб.!
Вопросы:
1. Правильно ли, что в данной ситуации, при продаже нежилого помещения, расположенного на техническом этаже жилого дома, стоимость этого помещения оценивается без каких-то прав на земельный участок (например, долевых, как в случае квартир или коммерческих помещений на нижних этажах)?
2. Когда в данной ситуации возникает право (и вид права) на земельный участок в отношении нежилого помещения, образованного (выделенного) на техническом этаже над последним жилым этажом жилого многоквартирного дома?
3. Поскольку технический этаж входит в состав общедолевого имущества, имел ли вообще право застройщик после сдачи дома выделять на техническом этаже «нежилые помещения» и оформлять их в свою собственность без процедуры общего «положительного» голосования всех участников долевого строительства жилого дома?
Назначение полученных ответов: для понимания юридического и нормативного обоснования метода расчета рыночной стоимости указанных нежилых помещений по состоянию на декабрь 2015 года – январь 2016 года.
Т.е. требуется выяснить: нужно ли учитывать в стоимости указанных помещений стоимость права долевой стоимости на земельный участок, или нет?
Примечание: в кадастровой выписке указана кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.01.2018 г. по цене 1 кв.м около 95 000 рублей, т.е. как за жилые помещения (за квартиру с муниципальной отделкой и комплектацией).
Рынка в сегменте аналогичных нежилых помещений (на верхних технических этажах) установить не удалось.
Здравствуйте, Виктор!
1. Совершенно правильно. Т.к в данном случае вообще сам собственник решает по какой цене продавать и что учитывать в цене сделки (ст. 209, 421, 454 ГК РФ)
2. Возникает в момент регистрации права собственности на это нежилое помещение. Т.е. "схема" возникновения права такая же как и при регистрации права на иные помещения, например, на квартиры.
3. Все зависит от того каким образом застройщиком был подготовлен проект. Есть площади общие, а есть те которые можно выделить как нежилые помещения, т.к. общими они не являются.
Поэтому однозначно утверждать что действия застройщика незаконны нельзя.
Учитывайте, что Росреестр тоже не зарегистрировал бы права на помещения которые являются общими, если бы они были таковыми.
Скорее всего по документам у застройщик все гладко.
Спросить
Здравствуйте Виктор!
Согласно положениям ЖК РФ, собственники всех квартир в равной мере обладают правом владения и пользования технических помещений.
Чтобы приватизировать чердак, придется основательно «попотеть», так как присвоение объекта повлечет за собой соответствующее уменьшение площади других жильцов.
Предстоит целая реконструкция, требующая согласия всех собственников, внушительного пакета документов и финансовых затрат.
Отсутствие согласия равносильно такому явлению, как самозахват, который повлечет за собой ответную реакцию уже не от соседей, а со стороны государства.
В вашем случае нарушение Законодательства РФ по полной программе.
Окончательное решение было принято жилищным комитетом.
Считаю, что необходимо писать жалобу в Прокуратуру для проведения проверок и установления нарушений.
Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации"
Спросить
Это действительно так: согласно ст.36 Жилищного кодекса РФ – этот этаж входит в состав обще-долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений дома
1.Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Так как земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в этом доме, то стоимость этого нежилого помещения при продаже оценивается без каких-то прав на земельный участок После продажи нежилого помещения новый собственник согласно статьи 37 ЖК РФ приобретет право на земельный участок пропорционально размеру общей площади указанного помещения.
2..Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П
3. В описанной ситуации Застройщик поступил незаконно, потому что технический этаж это общедомовое имущество, а на использование общедомового имущества требуется решение общего собрания собственников помещений ст 44-46 ЖК РФ
Здесь имеет место и вина Росрестра в том, что он не изучил все юридические нюансы ситуации и зарегистрировал право собственности на это нежилое помещение.
Спросить
Здравствуйте Виктор
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, к составу общего имущества многоквартирного дома относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
1. В силу ст.36 ЖК в оценку помещения должна входить и стоимость земельного участка
2. Право на земельный участок (долю) возникает после приобретения жилья в собственность
3. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик не имел право выделять в собственность часть техэтажа без согласия собственников МКД (ст.44-46 ЖК) и без узаконения переустройства помещения
Оценка стоимости при продажи части нежилого помещения не соответствующей действительности так же влечет ее недействительность
Спросить
Здравствуйте!
1. Дело в том, что стоимость нежилого помещения при продаже оценивается без каких-то прав на земельный участок. И в силу закона на основании ст.36,37 ЖК РФ после продажи нежилого помещения новый собственник приобретает право на земельный участок пропорционально размеру общей площади указанного помещения.
2.Возникает после приобретения жилья в собственность и её регистрации в установленном законом порядке.
3.На мой взгляд это незаконно со ситороны застройщика. Требовалось решение общего собрания участников долевого строительства жилого дома. Именно потому, что технический этаж входит в состав общедолевого имущества.
Спросить
Хочу обратить Ваше внимание, как я отметил в тексте, что, хотя дом и был сдан в 2014 году, но на поэтажном плане, изготовленном по состоянию на август 2013 года, эти помещения уже были прорисованы, и им присвоены номера. Допустим, что в соответствии с этим, проектно-строительную документацию он тоже успел поправить. Вроде как получается, что до сдачи дома застройщик вправе менять условия первоначальной Проектной Декларации? Верно? Но, если так, то застройщик, получается, ничего не нарушил, не считая того, что продал нежилые помещения по цене, на порядок ниже их действительной рыночной стоимости, которая должна была также учитывать и стоимость доли в общем праве на земельный участок (ведь это право, как Вы подтверждаете, "автоматически" возникает в момент регистрации перехода нежилых помещений в собственность нового владельца). Верно? Или в отношении помещений на техническом верхнем этаже имеются отличия?
Спросить
"Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
Вопрос: считается ли технический этаж без инженерных коммуникаций общим имуществом и если да, то на основании какого документа?
По плану реконструкции жилого дома (целиком) жилые помещение 1-го этажа переводятся в нежилые. В какой момент жилое помещение становится нежилым: в момент согласования проекта реконструкции дома, в котором предусмотрено, что на 1 этаже вместо квартир будут нежилые помещения, или в момент сдачи результатов реконструкции жилого дома (сдача дома в эксплуатацию), по аналогии перевода отдельного жилого помещения в нежилое?
Имею в собственности нежилое помещение на 1 этаже жилого 5 этажного дома. Первый этаж весь нежилой. Встал вопрос о перепланировки моего помещения путем присоединения части коридора (помещение общего пользования по техпаспорту). Нужно ли мне 100 процентное согласие всех собственников дома? Или достаточно только владельцев нежилых помещений? Вхлды в жилые и нежилые части здания отдельные. Жилые помещения никак не связаны с нежилыми на 1 этаже.
Пишу письмо в ДГИ, что привели помещение в соответствие плану, на руках имею поэтажный план на весь этаж (помещение в жилом доме, на первом этаже) и на свой кусочек. Планы отличаются неузаконенной планировкой (красные линии), планировку привели в изначальное состояние, чтобы у Департамента не было претензий. Вопрос в том, что грамотнее указать " прикрепляю фото помещений... в соответствии с технической документацией" или "в соответствии с техническим планом" или же поэтажным?
Как правильно составить претензию к застройщику или какие верные действия предпринять в следующем случае: я приобрел квартиру в строящемся доме по ДДУ на последнем этаже. Над последним этажом находится технический этаж. Как выяснилось часть площадей технического этажа, расположенных над квартирами числятся по БТИ нежилыми, что недопустимо по жилищному кодексу. Я так понимаю, что это сделано специально, чтобы в дальнейшем перевести нежилые площади в жилые и продать, что меня совершенно не устраивает, т.к. квартира на последнем этаже была куплена только из-за того, чтобы никто надо мной не ходил. Дом сдан в эксплуатацию.
Согласно ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение необходимо предоставить следующие документы: 1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Иные документы запрашиваться не могут, согласно п.3 ст. 23 ЖК.РФ. Вопрос: нужно ли для перевода нежилого помещения в жилое предоставлять протокол и согласие собственников, предусмотренные п. 6 и 7. При буквальном прочтении, данные пункты необходимы только для перевода жилого помещения в нежилое.
Четырехквартирный дом.2 кв на первом этаже.2 кв на втором этаже. На первом этаже квартиры переводятся из жилого помещения в нежилое т.е.магазины. Является ли подвальное помещение собственностью всех квартир? Как составить соглашение между собственниками жилых квартир 2 этажа и собственниками нежилых помещений 1 этажа что они невозражают о проведении комуникаций через подвальное помещение на 2 этаж.
В черте населенного пункта имеется 2-х этажное здание жилого дома (принадлежит 2 собственникам на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/2) на земельном участке, образованное путем раздела земельного участка на 2 части (исходный земельный участок принадлежит 2 собственникам на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/2). На 1 этаже жилого дома был открыт магазин по продаже бытовых товаров. После проверки соответствующими органами наличие документов на функционирование магазина в здании жилого дома собственнику было предложено привести документы в соответствие с законодательством. Для чего была заказана проектная документация на реконструкцию 1 этажа жилого дома в нежилое помещение, в архитектурном отделе администрации района получено разрешение на реконструкцию. После этого (в январе 2017 года) был изготовлен технический план помещения и был отправлен в росреестр для постановки помещения на кадастровый учет. Увы, в ответ было получено приостановление с формулировкой - "1)согласно представленному техническому плану необходимо поставить на государственный кадастровый учет помещение с назначением "нежилое помещение" в здании с назначением «жилой дом» с кадастровым номером ХХ:ХХ:ХХХХХХХ: ХХ, что противоречит п. 7 ст. 41 Закона, согласно которому государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ
"О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") не допускаются." Подскажите, как нужно поступить, чтобы помещение 1 этажа жилого дома признать нежилым помещением с получением соответствующих документов.
Участвуя в долевом строительстве МК жилого дома столкнулся с такой проблемой. Застройщик обязался построить и сдать дом в первом квартале 2015 года. Это было записано в проектной декларации: дом 10-ти подъездный, 6-ти этажный (включая техподполье), начало строительства 09.2013 года. Но застройщик решил сдать дом досрочно-в ноябре 2014 года. Несколько раз были изменения в проектной декларации, последний раз в 09.2014 года, где было добавлено, что реализуются 29 вспомогательных помещений (кладовок) на этаже подвала. На мой вопрос о законности этого, застройщик ответил (привожу ответ дословно): Касательно понятий подвала и техподполья. В соответствии со СНиП 31-02-2001 различают следующие виды подвальных помещений:
Подвал - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более, чем на половину высоты помещения.
Техническое подполье - помещение, расположенное в нижней части здания, в котором размещается инженерное оборудование и прокладываются коммуникации.
Таким образом, любое техническое подполье по своему определению является подвалом, и, следовательно, какие-либо противоречия между терминами (техподполье и подвал), указанными в проектных декларациях отсутствуют.
Относительно ст. 36 Жилищного кодекса РФ поясняем.
Действительно решение об изменении состава общего имущества принимают собственники помещений в многоквартирном доме. Однако согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности на общее имущество возникаете момента регистрации первым собственником права собственности на помещение.
До момента государственной регистрации права собственности собственники помещений как таковые отсутствуют. При таких условиях Жилищный кодекс не применяется, а, следовательно, отсутствуют права по изменению состава общего имущества.
До сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию Застройщик осуществляет свою деятельность по его строительству на основании выданного разрешения на строительство и проектной документации.
На основании вышеизложенного, Застройщик осуществляет продажу кладовок в доме в рамках действующего законодательства РФ.
Возникает вопрос: Действительно ли Застройщик действует в рамках законов РФ? (пункт 1.2. договора участия в долевом строительстве, подписанным мной и Застройщиком, гласит: вместе с правом собственности на указанное в пункте 1.1 помещение (квартира), Участник долевого строительства получает вместе с другими собственниками жилых и нежилых помещений в объекте недвижимости право общей долевой собственности на общее имущество объекта недвижимости). Спасибо.
К нашему МКД пристроено одноэтажное здание с нежилым помещением, которое согласно тех. паспорту нашего МКД входит в состав нашего МКД, а собственник этого помещения включён в список собственников в реестр собственников помещений нашего МКД.
Собственник нежилого помещения, сделал перепланировку в данном помещении разделил его на три помещения.
Имел ли он право делать перепланировку без решения собственников жилых помещений на которое должны принять на общем собрании собственников?
Ответьте пожалуйста!
