Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
ПодписатьсяНе сейчас

Покупка нежилого помещения.

Я собираюсь купить нежилое помещение у ООО у них есть нецелевой зам от другого ООО насколько может быть оспорима моя сделка если кредиторы начнут банкротить это ООО я покупаю с оценкой сравнительной через СРО которая подтверждает стоимость и платежи идут за это помещение прямо на ООО но есть опасения что взятый зам при банкротстве ляжет как раз на оспоримость конкурсным управляющим моей сделки.

vip
вопрос №17790124
прочитан 245 раз

Сергей Александрович! Если купля-продажа будет по рыночной стоимости (ст.549 ГК РФ), подтверждена оценкой СРО, то ущерба кредиторам здесь не будет, т.к. кредитор мог предусмотреть залог на такой случай. Если этого не было сделано, то нет оснований для оспаривания такой сделки согласно требованиям Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст.166-181 ГК РФ, т.к. за добросовестность продавца покупатель не может отвечать (добросовестный приобретатель - ст.302 ГК РФ). Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Вам помог ответ: ДаНет

Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция)

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 61.2

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 144-ФЗ, от 23.06.2016 N 222-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Сделку можно будет оспорить в суде, если будут признаки подозрительной сделки.

Вам помог ответ: ДаНет
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Ваша сделка может быть оспорена в порядке ст 61.2 ФЗ о несостоятельности банкротстве только в течении 1 года с момента продажи имущества и ТОЛЬКО при неравноценном встречном исполнении, согласно части 1 ст 61.2 ФЗ о Несостоятельности (банкротстве)

Цитата:
Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Иными словами, вашу сделку можно оспорить только если вы СИЛЬНО ЗАНИЗИТЕ стоимость объекта, либо вообще продать его безвозмездно, если цена близка к кадастровой цене, если объект реально существует, если ничего кроме денежных средств вы не получите по сделке (долю или учредительство например), то НИКАКИХ проблем даже если будет банкротство у вас не случится, самое главное чтобы здание не было в залоге у кого либо.

Вам помог ответ: ДаНет

Сергей Александрович!

Вы же уже сдавали аналогичный вопрос.

Вам может быть нравится получать пять ответов.

Но по моему проще проконсультироваться у любого юриста в переписке.

Т.к. Ваш вопрос требует массы уточнений, из них:

- аффилиировано ли это лицо к вам?

- какие есть документы, которые подтверждают что вы знаете что они всем должны?

- ну и должны ли они кому то? чем это подтверждается?

- какова цена сделки, рыночная ли она..? ну и так далее.

Ну а общие основания это ст. 166-181 ГК РФ. Под них не подпадете.

Тем не менее - процедура банкротства это иное...

За 99 рублей, которые Вы оплатили навряд ли кто-то из юристов будет вникать в суть тех особенностей, о которых я писал выше.

Вам помог ответ: ДаНет

Сергей Александрович

Ваши опасения не без почвенный верно так как согласно

ст.61.1, 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2020)

сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Вам помог ответ: ДаНет
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Вообще определенный риск в этой покупке имеется.

Дело в том, что конкурсный управляющий имеет право оспаривать сделки должника.

Но успех этого оспаривания будет зависеть от того по какой стоимости Вы купите помещение. Если она далека от рыночной, то может быть сделка оспорена.

Если у Вас оценка сравнительная через СРО, которая подтверждает стоимость, то шансов оспорить меньше. Как то так...

Цитата:
Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция)

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

(текст отредактирован 16.09.2020, 13:24)
Вам помог ответ: ДаНет
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Основания признания сделок должника-банкрота недействительными могут быть как специальными, закрепленными Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), так и общими, предусмотренными гражданским законодательством (в частности, Гражданским кодексом РФ) или законодательством о юридических лицах. Особенности оспаривания сделок должника по специальным основаниям разъяснены в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», далее – Постановление № 63) и были предметом подробного авторского исследования 1.

Однако в последнее время в практике арбитражных судов стал возникать вопрос о допустимости банкротного оспаривания сделок должника по корпоративным основаниям.

Могут ли согласно корпоративному законодательству нашей страны являться основаниями недействительности сделок при банкротстве нарушения требований об одобрении сделок с заинтересованностью и крупных сделок либо действия в виде возможного «переброса» активов между материнским и дочерним обществом, оформленные как корпоративные действия/решения?

Крупные сделки (ст. 46 Закона об ООО, ст. 78 Закона об АО)

Для квалификации сделки как крупной необходимо одновременное наличие у нее на момент ее совершения двух признаков: количественного (стоимостного) и качественного, причем оба признака должны присутствовать одновременно (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26 июня 2018 г. № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность», далее – Постановление № 27).

Суть количественного признака заключается в том, что предметом сделки является имущество, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определяемой по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Кроме того, при определении балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении крупной сделки учитывается сумма активов по последнему утвержденному балансу общества без уменьшения ее на сумму долгов (обязательств). Если сделка состоит из нескольких взаимосвязанных сделок, то для определения соответствия ее количественному (стоимостному) критерию крупных сделок необходимо сопоставлять балансовую стоимость или цену имущества, отчужденного (переданного во временное владение или пользование) по всем взаимосвязанным сделкам, с балансовой стоимостью активов на последнюю отчетную дату, которой будет являться дата бухгалтерского баланса, предшествующая заключению первой из сделок.

Для признания сделки крупной по качественному признаку необходимо, чтобы такая сделка выходила за пределы обычной хозяйственной деятельности организации. Для этого совершение сделки должно приводить:

к прекращению деятельности общества, или

изменению вида хозяйственной деятельности либо существенному изменению ее масштабов, или

существенному изменению региона деятельности или рынков сбыта.

К наступлению таких последствий может привести, например, продажа (передача в аренду) основного производственного актива общества.

Вместе с тем, исходя из проанализированной судебной практики, приведенное основание как самостоятельное основание для оспаривания сделок должника используется редко. С высокой долей вероятности это вызвано тем, что значительно легче доказать неравноценность спорной сделки для должника (неэквивалентность встречного предоставления от контрагента должнику-банкроту), чем выяснять, была ли эта сделка для него крупной.

Однако в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 8 апреля 2019 г. № 305-ЭС 18-22264 по делу № А 41-25952/2016 разъяснено, что требование о недействительности сделок по корпоративным основаниям (в частности, в Федеральном законе от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», далее – Закон об АО) является самостоятельным, и подлежит отдельной проверке судами в случае, если такое требование заявлено оспаривающим сделку лицом (например, управляющим). В приведенном определении применительно к обеспечительным сделкам также указано: «…Суды апелляционной инстанции и округа квалифицировали все договоры поручительства как взаимосвязанные, отвечающие в совокупности количественному (стоимостному) критерию крупности, не изложив фактические обстоятельства, которые позволяли дать такую квалификацию, и не приведя мотивы, по которым были отвергнуты возражения Центркомбанка…».

Аналогичный подход отражен в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27 августа 2018 г. № Ф 05-10719/2014 по делу № А 40-10179/13-18-20.

Следовательно, нарушение требований к одобрению крупной сделки в принципе допускается в качестве самостоятельного основания ее недействительности.

Упомянутый критерий крупности – не как основание недействительности, а как самостоятельный критерий уже в иных предметах доказывания по иным категориям банкротных споров – нашел свое отражение в практике арбитражных судов:

для целей квалификации действий контролирующих лиц – в спорах о субсидиарной ответственности (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 53 «О некоторых вопросах, связанных с привлечением контролирующих должника лиц к ответственности при банкротстве»);

для применения понятия «обычная хозяйственная деятельность» – в спорах об оспаривании сделок с предпочтением (ст. 61.3, 61.4 Закона о банкротстве, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 января 2019 г. № Ф 05-12263/2016 по делу № А 40-140251/2013).

Сделки с заинтересованностью (ст. 45 Закона об ООО, ст. 81, 84 Закона об АО)

Законодатель предусмотрел специальный порядок совершения и одобрения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.

На ком бремя доказывания

В п. 9, 24, 27 Постановления № 27 разъяснено, что любая сделка общества считается совершенной в пределах обычной хозяйственной деятельности, пока не доказано иное (п. 4 ст. 78 Закона об АО, п. 8 ст. 46 Закона об ООО). Бремя доказывания совершения оспариваемой сделки за пределами обычной хозяйственной деятельности лежит на истце. Наличие решения об одобрении сделки с заинтересованностью не является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании ее недействительной. Бремя доказывания того, что сделка причинила ущерб интересам общества, возлагается на истца. Бремя доказывания того, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о наличии элемента заинтересованности в сделке и отсутствовало согласие (одобрение) на ее совершение, возлагается на истца.

Однако в п. 14 Постановления № 63 разъяснено: бремя доказывания того, что сделка была совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, лежит на другой стороне сделки. Бремя доказывания того, что цена сделки превысила один процент стоимости активов должника, лежит на оспаривающем сделку лице.

Исходя из приведенных противоречий, следует обратиться к целевому толкованию и исходить из того, что в банкротом праве специальным разъяснением является п. 14 Постановления № 63. Следовательно, более общее разъяснение, предусмотренное п. 9 Постановления № 27 относительно крупных сделок, не применяется, и факт отсутствия выхода сделки за пределы обычной хозяйственной деятельности должника должен доказать контрагент должника.

Сделка, совершенная с заинтересованностью, может быть признана недействительной в порядке п. 2 ст. 174 ГК РФ (является оспоримой – Постановление Конституционного Суда РФ от 10 апреля 2003 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 84 Федерального закона “Об акционерных обществах” в связи с жалобой открытого акционерного общества «Приаргунске»).

(текст отредактирован 16.09.2020, 15:39)
Вам помог ответ: ДаНет
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Заем никак не связан с Вашей сделкой. Сравнительная оценка СРО подтверждает стоимость. В соответствии со ст.61.2. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ

Цитата:
Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка)

На сегодняшний день не имеются признаков банкротства (ст.3. Признаки банкротства юридического лица).

Чисто формально арбитражный управляющий может оспорить заключаемую сделку. Но признаков подозрительной сделки не имеются. К тому же средства от сделки могут быть направлены на погашение этого займа.

Вам помог ответ: ДаНет
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Сергей Александрович, здравствуйте!

Данная сделка может быть оспорена, если установлено неравноценное встречное исполнение обязательств, то есть если стоимость нежилого помещения существенно отличается от рыночное (занижена), однако оценка проводилась СРО, поэтому проблем не должно возникнуть.

П.1, ст. 61.2. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2020)

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Вам помог ответ: ДаНет

У меня такая ситуация, мы хотим приобрести нежилое помещение. Помещение соединено квартира к пристройки к жилому дому, собственник соединил квартиру с пристройкой и узаконил полностью как квартира. Собственник ООО и один учредитель, со слов собственника что он перевел всю квартиру как нежилое помещение, мы заказали справку онлайн там указано статус нежилого, а по адресу идет как квартира, на наш вопрос как такое может быть он ответил, сейчас довезет в росреестр тех паспорт как нежилого и будет регистрация нежилого.

Вопрос возможно что, в росреестре есть подтверждение, что это нежилое помещение и при предоставлении тех паспорта как нежилое будет указано как помещение и есть ли у нас какие то риски по этой сделке?

Заранее спасибо!

вопрос №17676759
прочитан 2 разa

В выписке из ЕГРН есть последняя информация. Раз там указано, что это квартира, то собственник не оформил это помещение, как нежилое. Либо пусть оформляет, либо отказывайтесь от сделки. При определенных обстоятельствах будет невозможно оформить помещение, как нежилое. Оно вам надо?

Вам помог ответ: ДаНет

Планирую приобрести нежилое помещение у юридического лица есть опасения что после продажи общество обанкротят, как провести сделку безопасно чтобы не отобрали помещение по суду, через конкурсного управляющего который может оспорить сделку как правильно проверить ООО на предмет продажи те же активы и ТД.

vip
вопрос №17739899
прочитан 350 раз

Сергей Александрович! Согласно статье 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" у арбитражного управляющего есть право оспорить сделки должника. И если приобретаете по заниженной стоимости, существенно ниже рыночной оценки, то рискуете, что оспорят сделку в рамках процедуры банкротства. Вам стоит заказать отчет об оценке перед покупкой, чтобы не попасть в такую ситуацию. А проверить общество на предмет продажи его активов Вы не сможете. Вам не предоставят эту информацию.

Вам помог ответ: ДаНет

Что бы оценить возможности банкротства, запросите у продавца балансовый отчет, два последних балансовых отчета, тогда будет понятно насчет банкротства фирмы в ближайшее время. Балансовый отчет это открытые сведения и не составляют коммерческую тайну. Там же и увидите находиться ли на балансе данное не жилое помещение.

Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (с изменениями и дополнениями)

Вам помог ответ: ДаНет

Сергей Александрович

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об обществах с ограниченной ответственностью"

1. Общество несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

2. Общество не отвечает по обязательствам своих участников

Если нежилое помещение принадлежит собственнику участнику ООО на единоличном праве в соответствии, то ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" никакого отношения иметь не будет при продаже

Вам помог ответ: ДаНет
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Если есть риск того, что в ходе банкротства управляющий может признать эту сделку недействительной вам необходимо удостовериться в том что этот продавец обладает активами, существенно превышавшими объем требований к нему, и реальной возможностью удовлетворить требования кредиторов.

Для Вас важным будет если продавец находится в устойчивом финансовом состоянии.

И, чтобы не было установлено злоупотребления правом или признаков недобросовестности сторон, ни цели причинения вреда кредиторам.

1. Цена сделки имеет значение, приближённой к рыночной

2. Общий срок исковой давности, в течение которого конкурсный кредитор или конкурсный управляющий могут оспорить подозрительные сделки должника, составляет один год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или могло узнать о наличии оснований для оспаривания такой сделки

Получить информацию об этом Обществе можно и нужно у самого Общества...

Кроме того, сделку нельзя признать недействительной, потому что истек предусмотренный законом о банкротстве трехлетний период подозрительности.

61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)

Вам помог ответ: ДаНет
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Сергей Александрович!

Такой риск действительно существует, и права у конкурсного управляющего есть на оспаривание сделок, если они были совершены с нарушением имущественных прав и интересов должника и его кредиторов. В частности, арбитражный управляющий запросто может воспользоваться правом оспаривания сделки, если будет у Вашего договора явно заниженная цена. Чтобы свести риск до минимума нужно стараться заключить договор по цене, максимально приближенной к рыночной, если уж Вам не выгодно будет покупать объект по рыночной цене. Если же вопрос цены у Вас стоит не так остро и Вы готовы приобрести помещение по реальной цене, то Вам нечего беспокоиться. Покупайте. Но смотрите сам договор, смотрите, чтобы от имени ООО был подписан уполномоченным лицом, чтобы ООО действительно было собственником имущества и чтобы при необходимости были соблюдены все формальности по совершению сделки (одобрение крупной сделки, сделки с заинтересовванностью и т.д.)

Цитата:
ст.166-181, 454,549,555 ГК РФ,

статья 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

Вам помог ответ: ДаНет
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Ну во первых от лица, осуществляющего сделку вам необходимо получить нотариально удостоверенную доверенность на совершение сделки в порядке ст. 185.1 ГК РФ. Во-вторых, разрешение на совершение сделки от учредителя. Подтверждение, что сделка не является крупной и не требует отдельного согласования. Положения о признании сделки крупной содержатся в Уставе юридического лица, можете потребовать надлежащим образом удостоверенную копию устава. Заключение о рыночной стоимости объекта.

Вам помог ответ: ДаНет
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Сергей Александрович!

Сделки могут быть оспорены из вашего вопроса.

Если будут сомнительными сделки, занижена цена, они оспоримы, ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Попросите посмотреть баланс, форму №1, и форму №2.

Если нечего скрывать, вам покажут баланс и вы проверите и проанализируете активы.

Всего вам доброго решить вопрос!

Вам помог ответ: ДаНет
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Если есть подозрения, что в течение года после совершения сделки грянет процедура банкротства - то лучше отказаться от сделки.

Цитата:
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2020)

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Такая сделка может быть признана

А пока Вы можете оценить финансово-экономическое состояние Продавца на наличие признаков банкротства недействительной по иску кредитора или арбитражного управляющего. Все полученное по сделке подлежит возврату. Вы сможете получить покупную цену сделки в порядке очередности наряду с другими кредиторами, в этом случае вернуть деньги маловероятно.

Цитата:
Статья 3. Признаки банкротства юридического лица

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 154-ФЗ)

1. Утратил силу с 1 октября 2015 года. - Федеральный закон от 29.06.2015 N 154-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.

Вам помог ответ: ДаНет

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений (свидетельств) о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации и выдачи Свидетельства. В Ярославле регистрация прав осуществляется в течение 12 дней при отсутствии каких-либо противоречий.

Регистрация сделки состоит из трех частей:

- регистрация договора купли-продажи;

- регистрации перехода права (от Продавца);

- регистрация права (к Покупателю).

Всё запомнили?

Что потом?

Через 12 дней Вы получаете Свидетельство о праве собственности, либо получаете письмо Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области о приостановлении регистрации с требованием устранить противоречия в срок, либо отказ в регистрации. Почему? Во-первых, из-за банальной очепятки в договоре, ошибки в данных одной из сторон или неверно заполненного заявления. Во-вторых, из-за отсутствия какой-либо необходимой справки, копии какого-либо документа или из-за установления противоречий. В-третьих, Вы можете стать жертвой мошенников (а так тоже бывает). Первые два варианта, конечно, исправимы – если продавец не уехал, до сих пор жив и здоров, вы сможете вновь собраться и изменить недочеты. А если уехал, а если не здоров или уже не жив? Эта ситуация может быть для Вас легким испугом, при условии, что деньги Вы еще не отдали, и наоборот, катастрофой, если, указав в договоре «…денежная сумма в таком-то размере уплачена Покупателем Продавцу на момент подписания настоящего договора полностью…» передали или перечислили деньги.

Итак, советов не даю, читайте способы/методы/варианты расчета на сделке из практики, с описанием плюсов и минусов для каждой из сторон сделки. Выбирать Вам!

Вариант №1. Стороны рассчитались наличными. Покупатель привез «мешок денег» в юстицию, перед подписанием договора передал продавцу.

Плюсы:

Продавец. Одни сплошные плюсы – деньги увидел, потрогал, посчитал, получил, расписался в договоре. Можно положить под матрас или в банк – они уже собственность!

Покупатель: Никаких.

Минусы:

Продавец: Надо уговорить могучих друзей/знакомых поприсутствовать на сделке и проводить тебя до банка или до дома.

Покупатель: Одни сплошные минусы. Деньги уже отдал, квартиру и права на нее никто не проверил, право может быть и не зарегистрировано. Словом, впереди 10-30 дней нервотрепки.

Вариант №2. Стороны рассчитались наличными. Покупатель привез «мешок денег» в юстицию, после подписания договора передал продавцу.

Все те же плюсы и минусы для каждой из сторон. Разница между вариантами в 2-5 секунд, и в получасовом объяснении продавцу, что сначала подпись, а потом деньги.

Вариант№3, 4. Стороны рассчитались безналичной. Все встретились в банке перед или после подписания договора, перекинули деньги со счета на счет.

Плюсы и минусы все те же, кроме могучих друзей. Всё как в первых вариантах, только выглядит интеллигентно…и с безналичными деньгами.

Вариант№5. Стороны рассчитались безналичной. Все встретились в банке, перечислили 50%. Затем в юстицию, подписывать договор. Потом опять в банк, перечислять 50%.

Плюсы и минусы без изменений для сторон. Могучие и бодрые приятели также отдыхают. Лишняя топотня, многочасовые переговоры. Видимость деления ответственности 50 на 50, хотя всё происходит по принципу варианта №1 и 2.

Вариант№6. Без оплаты в день подписания договора. В договоре указывается: «… расчет между сторонами на момент подписания договора не произведен, что по соглашению сторон не является препятствием для регистрации перехода права. Расчет будет произведен после регистрации перехода права и оформления права собственности на Покупателя в течение 2-х дней после получения Свидетельства о праве собственности. Залог в силу закона, по соглашению сторон не наступает».

Плюсы:

Покупатель: Полная победа над продавцом!

Продавец: Никаких.

Минусы:

Покупатель: Никаких.

Продавец: Денег нет, квартиру продал. Дожить бы до расчета...

Далее уже серьезные схемы расчета, без шуток...

Вариант №7. Частичная оплата с залогом. На момент подписания договора, покупатель вносит продавцу 10-20-30-40-50 % (желательно оформить задатком), договор подписывается сторонами, право собственности переходит к покупателю. После регистрации права, на руках у покупателя Свидетельство о праве собственности, но с обременением – ЗАЛОГ (ИПОТЕКА) В СИЛУ ЗАКОНА, до полного расчета между сторонами. После расчета необходимо снова встретиться в юстиции для подачи заявления о расчете и снятии обременения. Еще 12 дней на внесение изменений в реестр о снятии обременения - и новое Свидетельство без обременений.

Плюсы: Относительная безопасность для обеих сторон. Не забудьте оформить Соглашение о задатке.

Риски: Продавец может уклоняться от снятия обременения. Покупатель может не рассчитаться после регистрации права.

Вариант №8. Частичная оплата без залога. На момент подписания договора, покупатель вносит продавцу 10-20-30-40-50 % (желательно оформить задатком), договор подписывается сторонами, право собственности переходит к покупателю. В договоре необходимо указать, что «..по соглашению сторон, залог в силу закона не наступает». Покупатель получает Свидетельство о праве собственности и рассчитывается с продавцом. Повторный визит в юстицию для подачи заявления о расчете.

Плюсы: Хорошая безопасность для покупателя.

Риски: Рискует продавец - покупатель может не рассчитаться после регистрации права.

Вариант №9. Без оплаты, но с залогом. Договор подписывается сторонами, расчет не произведен, право собственности переходит к покупателю. После регистрации права, на руках у покупателя Свидетельство о праве собственности, но с обременением – ЗАЛОГ В СИЛУ ЗАКОНА, до полного расчета между сторонами. После расчета необходимо снова встретиться в юстиции для подачи заявления о расчете и снятии обременения. Плюсы и риски Варианта №7.

Вариант №10. Нотариусы. Все встретились у нотариуса, подписали договор, рассчитались и бегом в юстицию на регистрацию договора, перехода права и оформления права.

Плюсы: считаю идеальным вариантом для всех + ответственность нотариуса за сделку, определение дееспособности сторон и пр.

Минусы: Продавцу необходимо собирать расширенный пакет документов. Переговоры по оплате нотариальной пошлины. В договоре реальная стоимость.

Оплата пошлины: при сделке свыше 1 млн. рублей, сумма пошлины составит 10 000 руб. + 0,75% от стоимости квартиры.

Вариант №11. Так называемая «двухэтапная сделка». На первом этапе, в день подписания договора, стороны подают заявления на регистрацию только договора, без перехода права продавца и регистрации права покупателя. Расчет не производится. Второй этап: через 12 дней, после регистрации договора и проверки предоставленных документов, стороны встречаются вновь для расчета и подачи заявлений о переходе права и регистрации права. Еще 12 дней на регистрацию перехода и права – всё.

Плюсы: Покупатель рассчитывается только после юридической проверки договора и документов на квартиру.

Минусы: Покупатель может отказаться покупать квартиру (передумал), продавцу придется восстанавливать свое право.

Примечание: Наиболее подходящий вариант для сомневающихся сторон.

Вариант№12. Банковская ячейка. Сейф арендуют по договору, в который включены условия открытия ячейки. Очень интеллигентно и очень запутанно. Куча условностей. Оформлял дважды – зарёкся не пользоваться. Описывать не буду, гурманы могут всё узнать в банках.

Вариант№13. Банковский аккредитив. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например Свидетельства о праве собственности. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца.

Минусы: Если сделка сорвется, просто так забрать свои деньги с блокированного счета уже не получится.

Вариант№14. Сделка с прописанными. Обычная сделка, но продавец не выписывается до полного расчета. Все условия оговариваются в договоре.

Примечания: Редко практикуемая схема в Ярославле, но вполне реальная.

Конечно, большинство сделок проходит в атмосфере добра, честности и порядочности. Но на мой взгляд, эта идиллия складывается порой не из-за человеческих качеств участников, а от незнания своих рисков на сделках с недвижимостью.

Вам помог ответ: ДаНет

Покупка физическим лицом нежилого помещения. Процесс покупки, "подводные камни" опишите плата.

вопрос №11420575
прочитан 35 раз

Процесс покупки - составление договора, регистрация права собственности. Подводные камни это в личной консультации платно.

Вам помог ответ: ДаНет

Я физическое лицо, покупаю нежилое помещение для торговли под магазин, подскажите, что нужно проверить из документов, и какие инстанции посетить что бы не попасть в неприятное положение после покупки?

вопрос №2473426
прочитан 141 раз

Свидетельство о собственности и основание его возникновения. Кадастровый паспорт. Можно выписку заказать по объекту в рег. палате.

Посетит нужно лишь рег. истрационную палату.

Вам помог ответ: ДаНет

Покупаю помещение в бизнес-центре, по договору, совместно с помещением, передается право на 4/100 земельного уч.-ка под зданием, дольщики уч.астка - различные юр.лица. Потребуется ли регистрация сделки у нотариуса и отказ дольщиков от покупки доли?

вопрос №11791679
прочитан 8 раз

Да, понадобится и то и другое. Любые сделки по отчуждению недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, подлежат нотариальному удостоверению.

Остальные сособственники недвижимости имеют преимущественное право покупки доли, поэтому отказ от преимущественного права, нотариально заверенный, тоже необходим.

УДАЧИ ВАМ!

Вам помог ответ: ДаНет

Цитата:
Покупаю помещение в бизнес-центре, по договору, совместно с помещением, передается право на 4/100 земельного уч.-ка под зданием, дольщики уч.астка - различные юр.лица. Потребуется ли регистрация сделки у нотариуса и отказ дольщиков от покупки доли?

да понадобиться, доли теперь отчуждаются все только через нотариуса.

Вам помог ответ: ДаНет

Как заключить Договор купли продажи между юр лицом продавец и физ лицом покупатель на нежилое помещение (апартаменты), можно ли это сделать в простой письменной форме.

вопрос №14309172
прочитан 3 разa

да это может быть простой договор купли продажи, составленный без нотариуса, покупатель платит госпошлину 2000 рублей.

Вам помог ответ: ДаНет

Заявление на покупку нежилого помещения, как грамотно написать. Покупка будет у муниципального учреждения.

вопрос №12870490
прочитан 66 раз

Для оформления заявления обратитесь в муниципалитет, скорее всего там есть специальный образец заявления.

Вам помог ответ: ДаНет

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских