Как разделить дом на две квартиры и участок не поровну?

• г. Барнаул

Имеется большой дом в собственности, оформлен как один объект, но по факту в нем две квартиры. Входы разные. Участок полностью 9 соток. Как разделить дом на два объекта? И можно ли при оформлении на два объекта, участок разделить не поровну? Например к одному объекту 6 сот, а к другому 3 сот?

Ответы на вопрос (3):

Раздел дома и земельного участка в натуре возможен. Для этого необходимо подготовить проект реконструкции жилого дома на две квартиры, а также провести межевание раздела земельного участка на два самостоятельных участка. Если спора между собственниками нет, то долее необходимо обратиться в местную администрацию для получения разрешительных документов в порядке ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ.

Спросить
Пожаловаться

Нужно технически разделить дом на две квартиры так, чтобы входы были разные, не было помещений общего пользования. Для этого нужно сделать соответствующий проект и получить разрешение в отделе архитектуры. Далее - в Росреестр для того, чтобы сделать отдельные кадастровые номера. По поводу участка: надо делать межевание новых участков и в Росреестр.

Спросить
Пожаловаться

Можно поделить землю так, но только если мин размер участка соблюдается. Но 3 сотки, такое навряд ли.. (это правила застройки нужно смотреть местные)

в соответствии с пунктом 1 статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости соответственно являются соглашение о разделе объекта недвижимости при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц, соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности на объект недвижимого имущества либо судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома.

Определение понятия "часть жилого дома" в ЖК РФ отсутствует. При этом согласно положениям статей 15 и 16 ЖК РФ часть жилого дома является объектом жилищных прав. ГК РФ также указывает на часть жилого дома как на недвижимую вещь, которая может являться самостоятельным предметом сделки (статья 558 ГК РФ).

Согласно части 7 статьи 1 Закона о регистрации к объектам недвижимости, подлежащим учету в государственном кадастре недвижимости, относятся земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-место, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

На основании подпункта "а" пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность этому лицу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Таким образом, основным условием выдела доли в натуре в жилом доме является наличие возможности оборудовать жилое помещение (часть жилого дома), полностью изолированное от остальной части дома (отдельный вход и независимые коммуникации), которое должно оставаться пригодным для проживания. При соблюдении указанных условий осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимости в связи с выделом доли в натуре в общей долевой собственности становится возможным (апелляционное определение Московского областного суда от 22 мая 2017 г. по делу N 33 а-12979).

Кроме того, объекты индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьей 70 Закона о регистрации возводятся на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Целевое назначение земельного участка определяется категорией и видом разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Указанный классификатор предусматривает размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) на земельном участке с видом разрешенного использования "Для индивидуального жилищного строительства", а также предусматривает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей), на земельном участке с видом разрешенного использования "Для ведения личного подсобного хозяйства".

Пункт 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) выделяет такой вид объекта капитального строительства, как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).

Вместе с тем указанный классификатор также предусматривает такой вид разрешенного использования земельного участка, как "Блокированная жилая застройка", который предполагает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), на таком земельном участке.

Также в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В этой связи, принимая во внимания положения ГрК РФ, ЖК РФ, ЗК РФ, учитывая, что при образовании частей жилого дома (выдела доли в праве общей собственности в натуре) никаких общих помещений быть не должно и образованная при выделе в натуре доли часть жилого дома полностью изолирована от остальной части дома и имеет сходство с жилым домом блокированной застройки, данные обстоятельства приводят к противоречиям расположения жилого дома блокированной застройки на земельных участках с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" и "для ведения личного подсобного хозяйства".

На основании вышеизложенного орган регистрации прав, руководствуясь частью 7 статьи 41 Закона о регистрации, в том числе учитывая вышеуказанные положения законодательства, отказывает заявителям в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности части жилого дома.

При этом в случае поступления в орган регистрации прав судебного решения, в соответствии с которым органу регистрации прав надлежит осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, орган регистрации прав обязан осуществить постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в силу обязательности исполнения решения суда.

Следовательно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав части жилого дома осуществляется после вступления в законную силу судебного акта и поступления его в орган регистрации прав.

Спросить
Пожаловаться

13 участникам общей долевой собственности принадлежат четыре объекта недвижимости по 1/13 доли каждому в каждом объекте. Необходимо составить соглашение о перераспределение долей. Составляется одно соглашение на все объекты недвижимости или по каждому объекту?

Получил по наследству два объекта недвижимости. По одному объекту на руках полный комплект документов, по другому потребуется продолжительный период сбора документов. По истечению 6 месяцев смогу ли я получить право зарегистрировать на себя хотя бы один объект?

Я имею четыре объекта недвижимости: два участка земли и два дома. Три объекта, в частности 2 дома и одна земля мене 3-х лет в собственности, а четвертый объект - земля более 3-х лет в собственности. Сегодня у меня их купили и составили на все четыре объекта один договор купли продажи, в котором на объект, который более 3-х лет в собственности указали сумму более 1 млн. рублей, а на остальные три объекта, которые менее 3-лет в собственности цену менее 1 млн. рублей. Общая стоимость конечно более 1 млн. рублей. Вопрос: не будет ли у меня проблем при подачи декларации о продаже объектов, находящихся менее 3-х лет в собственности в налоговую из-за того, что все объекты проданы по одному договору? И правильно ли сделали риелторы, что составили один договор на вышеуказанные объекты? И как мне отчитываться перед налоговой если расписка одна и договор один на все объекты? Спасибо.

Продаем 3 к квартиру (объект 1) в долевой собственности, собственников трое, все совершеннолетние. Нам необходимо разъехаться на 3 разных объекта. Сложилась следующая ситуация: на нашу квартиру нашелся покупатель, который внес задаток за нашу квартиру. У нашего покупателя в собственности 3 к квартира (объект 2) деньги с продажи которой он хочет потратить на нашу квартиру+доплата. Далее по цепочке на квартиру нашего покупателя нашлось предложение которое выгодно как нам, так и нашему покупателю, а именно 2 объекта (объект 3 и объект 4) недвижимости (находятся в долевой собственности) в зачет объекта 2.

Таким образом получается следующее: в результате сделки 2 собственника объекта 1 получают объекты 3 и 4 (по переуступке прав долевого участия), 3 ий собственник объекта 1 получает доплату на покупку объекта недвижимости для себя, собственник объекта 2 получает объект 1, собственник объектов 3 и 4 получает объект 2.

Вопросы: возможно ли осуществить такую сделку? Каким образом необходимо документально оформлять такую сделку?

Здравствуйте.

Помогите, пожалуйста, с ответом. Имеются две комнаты в общежитии как один объект. Никто не прописан. Возможно ли разделить их на два объекта, если в них есть доля несовершеннолетних (покупались на материнский капитал)?

Как объединить в один объект, под названием «двухкомнатная квартира», две комнаты, как два объекта в одной и той же двухкомнатной квартире, если каждая комната находится в общей долевой собственности и имеются четыре свидетельства на общее долевое право собственности?

Трехкомнатная квартира по соцнайму. Администрация заключила со мной договор социального найма на две раздельные комнаты и передала мне в собственность. Квартиру разделили на два обьекта. При регистрации две комнаты соединили в один обьект для получения свидетельства о собственности. В третью комнату вселился жилец по соцнайму. Какой статус квартиры?

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских

После смерти матери осталось два объекта недвижимости. Могу ли я вступить в наследство на один объект полностью, а моя сестра на другой объект полностью, тем самым дав отказ от наследования другого объекта? Других наследников нет.

Мой муж пенсионер. У него в собственности земельный участок 8 Соток и дом 70 кв. м.Положена ли ему льгота или налоговый вычет при уплате налога на недвижимость? И если да, то каков порядок и сроки оформления заявлений на льготы? Какие нужны документы? Рассматриваются ли дом и земельный участок как два разных объекта налогообложения? Нужно ли выбирать один объект для оформления льготы?

Спасибо!

В завещании два объекта недвижимости разным людям, если один объект продается, имеет ли силу завещание для второго человека на другой объект?

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение