• г. Владимир
Вопрос №17941689

Базарбаев зимой купил дачу у Акматова. Когда летом Базарбаев привез свою семью на дачу, то увидел, что в трех комнатах уже поселился Султанов со своей семьей, последний сообщил Базарбаеву, что он заключил с Акматовым договор аренды трех комнат в дачном доме сроком на 5 лет и заплатил всю арендную плату вперед, хотя письменного договора аренды с Акматовым не имеет.

Тогда Базарбаев обратился с претензиями к Акматову, но последний заявил, что покупатель т.е. Базарбаев знал о том, что Акматов систематически сдавал дачу в аренду и не задавал ему вопросов относительно наличия арендаторов. Кроме того, как он понял, Базарбаева интересовало только оформление правоустанавливающих документов, а пользоваться дачей он не собирался, так как постоянно проживает со своей семьей в другой стране. Именно поэтому в их договоре отсутствовало указание на срок передачи дачи. Также Акматов сообщил, что Базарбаева вызывают в суд, так как по решению суда о разделе имущества между Акматовым и его бывшей супругой, вступившему в силу до регистрации договора купли-продажи дачи, она была передана жене Акматова.

Ответьте на следующие вопросы и обоснуйте свои ответы:

1. Дайте правовую оценку действиям Акматова, имел ли он право продавать дачу?

2. В каких случаях договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации?

3. В какой срок продавец обязан передать товар покупателю, если такой срок в договоре не указан?

Ответы на вопрос:

Адвокат г. Ростов-на-Дону
03.11.2020, 21:20

Эрсай, задачки-это платная услуга.

Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

КАКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ СЛЕДУЕТ ДАТЬ?

Зимой Григорьев купил у Чашкина дачу. Когда в мае он привез на дачу свою семью, то обнаружил, что в двух комнатах уже поселился Сидоров с семьей. Сидоров сообщил, что летом прошлого года он заключил с Чашкиным договор аренды двух комнат в дачном доме сроком на 5 лет и заплатил вперед всю арендную плату.

Григорьев обратился с претензиями к Чашкину, но последний заявил, что Григорьев знал о том, что Чашкин систематически сдавал дачу в аренду и не задавал ему вопросов относительно наличия арендаторов. Кроме того, как он понял, Григорьева интересовало оформление правоустанавливающих документов, а пользоваться дачей он не собирался, так как постоянно проживает с семьей за границей. Именно поэтому в их договоре и отсутствовало указание на срок передачи дачи. Кроме того, Чашкин сообщил, что Григорьева вызывают в суд, так как по решению суда о разделе имущества между Чашкиным и его бывшей женой, вступившему в силу до регистрации договора купли-продажи дачи, она была передана жене Чашкина. Григорьев обратился за помощью к адвокату.

КАКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ СЛЕДУЕТ ДАТЬ?

Юрист г. Москва
06.11.2015, 19:12

это платная услуга. учитесь сами.....

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист #19952
Юрист г. Казань
06.11.2015, 19:42

Анжелика, задачки не решаем ... Сами учитесь ))

Вам помог ответ?ДаНет
Пользователь 9111.ru
• г. Киров

Какое разъяснение ему следует дать?

Зимой Григорьев купил у Чашкина дачу. Когда в мае он привез на дачу свою семью, то обнаружил, что в дух комнатах уже поселился Сидоров с семьей. Сидоров сообщил, что летом прошлого года он заключил с Чашкиным договор аренды двух комнат в дачном доме сроком на 5 лет и заплатил вперед всю арендную плату.

Григорьев обратился с претензиями к Чашкину, но последний заявил, что Григорьев знал о том, что Чашкин систематически сдавал дачу в аренду и не задавал ему вопросов относительно наличия арендаторов. Кроме того, как он понял, Григорьева интересовало оформление правоустанавливающих документов, а пользоваться дачей он не собирался, так как постоянно проживает с семьей за границей. Кроме того, Чашкин сообщил Григорьеву, что его вызывают в суд, так как по решению суда о разделе имущества между Чашкиным и его бывшей женой, ступившим в силу до регистрации договора купли-продажи дачи, она была передана жене Чашкина. Григорьев обратился за помощью к адвокату.

Какое разъяснение ему следует дать?

Адвокат г. Санкт-Петербург
29.02.2012, 16:45

Да что вы говорите? "Нужен ответ!"

Вас в школе не учили волшебным словам" пожалуйста " и спасибо" за безкортысную помощь других людей в решении задачи.?

Не будет вам никакого ответа и никакой помощи.

Думайте сами.

Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Санкт-Петербург
29.02.2012, 17:26

Вы правы . Дашенька !

Именно такую оценку и предстоит получить вам от своего преподавателя за ваши "знания"по гражданскому праву. Учите и учитесь. знаниям и вежливости.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Москва
18.05.2020, 23:52

В соответствии со статьей 609 ГК РФ.

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Таким образом сделка Чашкина и Сидорова, по аренде не жилых помещений дачного дома, признается ничтожной, поскольку не соблюдена не только письменная форма сделки, но и ее регистрация в органе юстиции. Следовательно, сохранять отношения с Сидоровым Григорьев не обязан.

В силу ст.462 ГК РФ Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.

Не привлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.

Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем.

Григорьев является добросовестным приобретателем и согласно ст.302 ГК РФ

1.Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Таким образом Григорьев не должен будет возвращать купленную им дачу жене Чашкина.

Жена Чашкина вправе обратиться в суд с иском к бывшему мужу о возмещении причиненных убытков.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Краснодар

Сидоров сообщил, что летом прощлого года он заключил с Чашкиным договор аренды ...

Зимой григорьев купил у чашкина дачу. Когда в мае он привез на дачу свою сесью, то обнаружил, что в двух комнатах уже поселился Сидоров с семьей. Сидоров сообщил, что летом прощлого года он заключил с Чашкиным договор аренды двух комнат в дачном доме сроком на 5 лет и заплатил вперед всю арендную плату, хотя письменного договора с Григорьевым не имеет. Григорьев обратился с претензиями к Чашкину, но последний заявил, что Григорьев знал о том, что Чашкин систематически сдавал дачу в аренду и не зададвал ему вопрос относительно наличия арендаторов.

Юрист г. Краснодар
20.03.2013, 23:35

А что тут решать,все зависит от договора письменного,если нет то нужны свидетели

Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Краснодар
21.03.2013, 09:03

В данном случае надо решить не дело, а задачку.

А для решения задачки было бы неплохо читать учебники..............

Вам помог ответ?ДаНет
Пользователь 9111.ru
• г. Краснодар

Мы обратились с претензиями к Чашкину, но последний заявил, что якобы предупреждал нас о том,

Зимой купили у Чашкина дачу. Когда в мае приехали на дачу обнаружили, что в двух комнатах уже поселилась другая семья, они сообщили, что летом прошлого года заключили с Чашкиным договор аренды двух комнат в дачном доме сроком на 5 лет и заплатили вперед всю арендную плату, хотя письменного договора не имеет.

Мы обратились с претензиями к Чашкину, но последний заявил, что якобы предупреждал нас о том, что Чашкин систематически сдавал дачу в аренду и не задавали ему вопросов относительно наличия арендаторов.

Адвокат г. Тверь
15.02.2011, 16:25

Марина, Вы как собственник, имеете право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Всех "жильцов" вправе выставить на улицу. Поскольку письменного договора с Чашкиным они не имеют - это их проблемы, пусть сами и разбираются.

Вам помог ответ?ДаНет
Пользователь 9111.ru
• г. Верещагино

Возврат носков

Зимой я Евгения купила у Чашкина дачу. Когда в мае я привезла на дачу свою семью, то обнаружила, что в двух комнатах уже поселился Носков с семьей. Носков заявил, что летом прошлого года он заключил с Чашкиным договор аренды двух комнат в дачном доме сроком на 5 лет и заплатил вперёд всю арендную плату. Пожалуйста помогите разобраться.

Адвокат г. Санкт-Петербург
14.03.2012, 13:22

Внимательно посмотрите договор купли-продажи, который Вы заключили. Если в нем указано, что иные лица сохраняют право пользования жилым помещением, то придется в судебном порядке отстаивать свои права.

Вам помог ответ?ДаНет
Пользователь 9111.ru
• г. Дмитров

Помогите пожалйста решить проблему!

Помогите пожалйста решить проблему!

Купили зимой у гражданина Х дачу, а когда в мае приехали туда, обнаружили, что в двух комнатах уже поселился некий Сидоров с семьей, который заявил, что летом прошлого года он заключил с гражданином Х договор аренды двух комнат в дачном доме сроком на 5 лет и заплатил вперед всю арендную плату.. как быть?

Юрист г. Москва
25.10.2009, 09:22

Анна, надо подавать в суд иск о выселении гражданина Х из этой дачи.

Вам помог ответ?ДаНет
₽ VIP

Я считаю, что контрагент не выполнил существенного условия договора, а именно полной оплаты,

Заключил договор аренды, сроком на 11 месяцев, без Госрегистрации, но с последующей пролонгацией на этот же срок, если не одна сторона не заявит о расторжении. Через месяц заключил договор купли продажи на это же помещение, с тем же лицом. В договоре прописано, что покупатель выплачивает треть суммы в течении месяца, остальное в течении года, после чего договор купли подается на регистрацию. Покупатель (он же арендатор) платил аренду два месяца, через год вернул помещение, написал письмо, что его планы изменились и он в одностороннем порядке расторгает сделку (в договоре купли вопрос рассторжения предусмотрен только по соглашению между сторонами) Требует вернуть предоплату, аренду платить отказывается, написал, что согласно решению пленума ВАС 73 от 17.11.2011. П 5 он владел помещением по договору купли продажи. Я считаю, что контрагент не выполнил существенного условия договора, а именно полной оплаты, поэтому не может ссылаться на решение пленума ВАС, так ли это? И кроме того я не нашел ни одного аналогичного дела в судебной практике (когда покупатель не заплатил сумму по договору купли продажи, не прошел Госрегистрацию) и при этом требует признать, что владел помещением не на основании договора аренды, а потому что заключил договор купли продажи. Прав ли я?

Юрист г. Раменское
04.10.2015, 14:21

НЕт, не правы, у Вас условие о выкупе в самом договоре аренды прописано ст 606,421 ГК РФ Вам нужно взыскать сумму аренды и вернуть сумму задатка, либо сделать взаимозачет 410 гк рф

Обратитесь к любому юристу за консультацией более детальной и разберите Вашу проблему ст 421 гк рф

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Санкт-Петербург
04.10.2015, 14:22

Игорь, в силу пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), [b]заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы[/b] (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Но при этом [b]если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися[/b].

На мой взгляд, Вам необходимо ссылаться на то, что первоначально был заключен именно договора аренды. И если покупатель (арендатор) настаивает на том, что он владел помещением на основании договора купли-продажи, то должен оплатить оставшуюся часть цены, а если владел на основании договора аренды (а договор купли-продажи недействителен или он считает его не заключенным), то тем менее арендную плату он вносить обязан.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Томск
04.10.2015, 14:22

ст. 309, 310, 450-453 ГК РФ расторгнуть сделку надо будет ему. По его желанию ни один суд не удовлетворит. Имеете право требовать арендную плату. ст. 8.1 ГК РФ .

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Чита
04.10.2015, 14:28

Если считаете, что контрагент не прав, то обращайтесь в суд согласно ст. 4 АПК РФ:

"Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов".

И доказывайте свою правоту.

"решение пленума ВАС" не норма права, подлежащая применению в суде.

Ст. 13 АПК РФ указывает:

"1. Арбитражные суды рассматривают дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, конституций (уставов), законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, актов органов местного самоуправления.

Арбитражные суды в случаях, предусмотренных федеральным законом, применяют обычаи делового оборота.

2. Арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

3. Если при рассмотрении конкретного дела арбитражный суд придет к выводу о несоответствии закона, примененного или подлежащего применению в рассматриваемом деле, Конституции Российской Федерации, арбитражный суд обращается в Конституционный Суд Российской Федерации с запросом о проверке конституционности этого закона.

4. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законом, арбитражный суд применяет правила международного договора.

5. Арбитражный суд в соответствии с международным договором Российской Федерации, федеральным законом, соглашением сторон, заключенным в соответствии с ними, применяет нормы иностранного права. Данное правило не затрагивает действие императивных норм законодательства Российской Федерации, применение которых регулируется разделом VI Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. В случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права)."

Если "согласно решению пленума ВАС 73 от 17.11.2011. П 5 он владел помещением по договору купли продажи", то имеется оплата товара в рассрочку.

Применяется ст. 488 ГК РФ:

"В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров".

Что он и сделал - товар возвратил.

Потому он не имел права собственности на свою покупку - в Росреестре Вы не лишились права собственности на недвижимость.

А если Вы в Росреестре числитесь собственником, то Вы вправе взыскать со своего контрагента арендные платежи.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Чебоксары
04.10.2015, 14:43

Игорь, добрый день. Возникает вопрос: А покупатель, что Вам выплатил: сумму за два месяца по аренде или треть суммы по договору купли-продажи? Согласно ст.450 ГК РФ в Вашем случае расторжение договора возможно только по соглашению сторон. В Вашем случае соглашение сторон отсутствует. Если у покупателя, якобы изменились, обстоятельства, то договор купли-продажи может быть расторгнут только на основании судебного решения. Если суд сочтет эти обстоятельства уважительными.

Ссылаться на пленум ВАС 73 от 17.11.2011. П 5 покупатель может только в том случае, если он приобретет помещение в собственность. В данном случае покупатель отказывается от своих обязательств.

Если обе стороны придете к соглашению, что договор купли-продажи недействительный, поскольку не зарегистрирован переход права собственности, то покупатель обязан внести арендную плату. Об этом в Пленуме тоже говорится.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Кострома
04.10.2015, 15:02

Игорь, Вы можете, на основании соглашения, или в судебном порядке решить материальные вопросы.

В Вашем случае, в предыдущих своих ответах, мною мотивирован способ "взаимозачета" требований.

Если цены упали на Ваш объект собственности, дополнительно к требованиям о зачете арендных платежей за весь период пользования объектом на правах аренды прибавить еще убытки из-за того, что поступил отказ от совершения сделки купли -продажи.

Статья 15. Возмещение убытков. 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Зеленоград
05.10.2015, 00:43

Договор купли продажи неисполнен- расписки от вас в соответствии со ст408 п2 гк РФ нет

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист #1758254
Юрист г. Пенза
05.10.2015, 14:41

Согласно положений пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Однако в случае расторжения договора купли-продажи арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Исходя из этого, при заключении договора купли-продажи договор аренды как минимум приостановлен. При этом договор купли-продажи в данном случае является незаключенным, поскольку полной оплаты стоимости не произошло. В этом случае покупатель может требовать только то, что оплатил после внесения предоплаты. Предоплату (или так называемый задаток) покупатель не сможет истребовать с Вас. здесь абсолютно не имеет значение то, что в самом договоре купли-продаже условие о расторжении стоит только соглашение сторон. В соответствии с ГК РФ, покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи и в одностороннем порядке, однако при этом задаток не возвращается. если расторжение договора произошло по инициативе покупателя

Вам помог ответ?ДаНет

ПРИМЕНИМА ЛИ СТ 224 ГК РФ К ДАННОМУ СЛУЧАЮ?

Заключил договор аренды, сроком на 11 месяцев, передал помещение по акту, через месяц договорились с арендатором, что он купит данное помещение в течении года, пока не купил, платит по договору аренды. Заключили договор купли продажи, где прописали порядок оплаты и то, что через год после оплаты суммы договора подаём на гос. Регистрацию.

Покупатель (он же арендатор) платил аренду всего три месяца, по договору купли продажи заплатил часть суммы (33%) через год помещение вернул. Требует вернуть предоплату, аренду платить отказывается, пишет следующее:

" При заключении договора купли-продажи отдельный акт о передачи нежилых помещений от Продовца Покупателю не составлялся. Однако в соответствии с пунктом 2 ст. 224 ГК РФ: Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признаётся переданной ему с этого момента.

Таким образом в силу прямого указания кодекса нежилые помещения считаются переданными в соответствии с договором купли продажи и я владею ими как покупатель.

Так как арендные отношения, основанные на договоре аренды прекратились, отсутствуют правовые основания для начисления арендной платы и пени за просрочку"

ПРИМЕНИМА ЛИ СТ 224 ГК РФ К ДАННОМУ СЛУЧАЮ?

Юрист г. Новосибирск
06.08.2016, 12:43

Добрый день! ст.224 ГК РФ применима.

Вам помог ответ?ДаНет
₽ VIP

Так как арендные отношения, основанные на договоре аренды прекратились,

Заключил договор аренды, сроком на 11 месяцев, передал помещение по акту, через месяц договорились с арендатором, что он купит данное помещение в течении года, пока не купил, платит по договору аренды. Заключили договор купли продажи, где прописали порядок оплаты и то, что через год после оплаты суммы договора подаём на гос. Регистрацию.

Покупатель (он же арендатор) платил аренду всего три месяца, по договору купли продажи заплатил часть суммы (33%) через год помещение вернул. Требует вернуть предоплату, аренду платить отказывается, пишет следующее:

" При заключении договора купли-продажи отдельный акт о передачи нежилых помещений от Продовца Покупателю не составлялся. Однако в соответствии с пунктом 2 ст. 224 ГК РФ: Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признаётся переданной ему с этого момента.

Таким образом в силу прямого указания кодекса нежилые помещения считаются переданными в соответствии с договором купли продажи и я владею ими как покупатель.

Так как арендные отношения, основанные на договоре аренды прекратились, отсутствуют правовые основания для начисления арендной платы и пени за просрочку платежей.

Дело рассматривается в суде первой инстанции.

Хотелось бы ему аргументировано (со ссылкой на действующее законодательство возразить.

НУЖЕН ВАРИАНТ ОТВЕТА.

Юрист г. Ставрополь
06.08.2016, 07:08

---Здравствуйте, подавайте встречное исковое заявление по вопросу заключения ДКП. на основании предварительного договора. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)

""ГК РФ Статья 421. Свобода договора

""1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

""Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим "Кодексом", "законом" или добровольно принятым обязательством.

""2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

""3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

""4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

""В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

""5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

-----------------------------------------

В соответствии со ст.309 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями»

[b]В соответствии со ст.310 ГК РФ «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.[/b][u][/u] Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства».

Всего хорошего.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Минеральные Воды
06.08.2016, 07:39

Здравствуйте.

Надо видеть оба договора, чтобы дать Вам качественную консультацию.

На момент заключения договора купли-продажи у Вас продолжал действовать договор аренды, поэтому обратите внимание на момент вступления в силу договора купли-продажи, момент перехода прав по данному договору и основания расторжения (прекращения) договора аренды. Что именно написано у Вас договорах по этому поводу.

У Вас продолжает действовать договор аренды. Соответственно, сохраняются все обязательства по данному договору, в том числе, производить ежемесячные платежи (ст.606 ГК РФ).

Можете в суде ссылаться на ст.624 ГК РФ: "1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену".

Обратите внимание суда на то, что заключенный между Вами договор купли-продажи - есть ни что иное, как дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества. Отказ от выкупа не влечет за собой прекращение договора аренды. Произведите расчет задолженности истца по договору аренды, с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ и сделайте встречное заявление о выплате данной суммы долга. Что касается требования истца о возврате оплаченных средств по договору купли-продажи, то большое значение имеют условия самого договора о его досрочном расторжении. Если никаких особых условий нет, то тут суд, скорее всего, встанет на сторону истца. Но есть смысл во встречном иске просить суд обязать Покупателя по договору исполнить обязательства по выкупу арендованного имущества, ссылайтесь на ст.309,310 ГК РФ.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Чита
06.08.2016, 08:32

Нечего возражать.

Поезд уже ушёл, договор подписан сторонами.

А ст. 310 ГК РФ гласит:

"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами."

Т. е. после продажи никто не платит аренду.

Нужен был юрист ранее, а не вариант ответа сейчас.

Вам помог ответ?ДаНет
₽ VIP

ЕСТЬ ЛИ ПРИМЕРЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ КОГДА ПОКУПТЕЛЬ НЕ ЗАПЛАТИЛ ПОЛНУЮ СУММУ ПОДОГОВОРУ КУПЛИ ПРОДАЖИ,

Заключил договор аренды, сроком на 11 месяцев, без Госрегистрации, но с последующей пролонгацией на этот же срок, если не одна сторона не заявит о расторжении. Через месяц заключил договор купли продажи на это же помещение, с тем же лицом. В договоре прописано, что покупатель выплачивает треть суммы в течении месяца, остальное в течении года, после чего договор купли подается на регистрацию. Покупатель (он же арендатор) платил аренду два месяца, через год вернул помещение, написал письмо, что его планы изменились и он в одностороннем порядке расторгает сделку (в договоре купли вопрос рассторжения предусмотрен только по соглашению между сторонами) Требует вернуть предоплату, аренду платить отказывается, написал, что согласно решению пленума ВАС 73 от 17.11.2011. П 5 он владел помещением по договору купли продажи. Предоплата в 2. 5 раза выше арендной платы за год. ЕСТЬ ЛИ ПРИМЕРЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ КОГДА ПОКУПТЕЛЬ НЕ ЗАПЛАТИЛ ПОЛНУЮ СУММУ ПОДОГОВОРУ КУПЛИ ПРОДАЖИ, НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛ ВПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ТРЕБУЕТ СЧИТАТЬ, ЧТО ПОЛЬЗУЕТСЯ ИМУЩЕСТВОМ НА ПРАВАХ ДОГОВОРА КУПЛИ ПРОДАЖИ, А НЕ АРЕНДЫ?

Юрист г. Серпухов
04.10.2015, 22:59

Надо понимать, что права собственника на имущество первичны, а аренда имущества есть не что иное, как обременение (см. ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Право собственности возникает в момент регистрации права собственности в ЕГРП (ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому право пользования у арендатора возникло не вследствие договора купли-продажи, а вследствие договора аренды имущества, действие которого сторонами не прекращалось (как я понимаю). Условия договора купли-продажи не могут распространяться на договор аренды, а попытки арендатора притянуть разъяснения ВАС, не относящиеся напрямую к его случаю, на мой взгляд, необоснованны.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Воронеж
04.10.2015, 23:04

Доброго времени Игорь!

Уже Вам сегодня много отвечали на Ваш вопрос

Право собственности считается с момента Гос.регистрации ст. 8.1 ГК РФ

Вы можете обратиться в суд о признании права собственности поскольку покупатель уклоняется от регистрации права Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Ижевск
04.10.2015, 23:05

Здравствуйте!

Пользуясь скромной информацией, изложенной в вашем вопросе, можно сообщить следующее:

В случае неоплаты покупателем приобретенного по договору имущества продавец не вправе требовать возврата переданного имущества, если это не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Важен вопрос о том, предусмотрено ли законом или самим договором право продавца требовать от покупателя расторжения договора и возврата имущества в случае нарушения последним обязательств по оплате ее стоимости (ч.4 ст.453 ГК РФ) - при наличии специальной нормы – ч.3 ст.486, предписывающий иной способ защиты в спорном правоотношении – право продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Но эти правила работают при проведении регистрации права, а у вас регистрации не было - т.е. переход права не осуществлен, сделка не действительна и факта купли-продажи нет. Действует только аренда.

Конечно, стороне, которой это выгодно - нужно обратиться в суд с иском о понуждении к регистрации права.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Чита
05.10.2015, 01:07

Это пример из судебной практики.

"Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 кодекса, а не с момента государственной регистрации."

См. http://gov.karelia.ru/Karelia/534/t/534_8.html

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Пермь
05.10.2015, 07:49

Покупатель в одностороннем порядке вообще не может расторгнут сделку , если Вы с этим не согласны (ст. 309, 450 ГК РФ). Судебная практика в данном случае идет по тому пути, что даже если он фактически пользовался помещением, то должен оплатить пользование вне зависимости от того был заключен договор аренды или он неосновательнго пользовался, получив помещение по договору купли -продажи.

Вам помог ответ?ДаНет
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение