1) 

Какой Договор КП недвижимости оформить для возможно больших шансов в суде..

Я купила земельный участок с гаражом. У продавца на руках было только право собственности на земельный участок, а гараж не был никак не оформлен. Продавец выдал мне: 1) расписку о получении денег «за земельный участок и имеющиеся на нем постройки», 2)доверенность на сделки с земельным участком: дарение, продажа по предварительному договору с получением задатка, аванса, заключение основного договора к-п 3) доверенность на все действия, связанные с оформлением гаража и дальнейшую его продажу, а также представлять его интересы в суде.. Я стала оформлять гараж, зарегистрировала право собственности на его владельца, это длилось почти полгода. Затем, по доверенности полученной от него, оформила ДКП земельного участка и гаража на свою невестку, И ПОЛУЧИЛА ОТКАЗ ИЗ РОСРЕЕСТРА! за это время был Наложен арест на имущество из-за образовавшегося у Продавца долга перед банком в 100 тыс. Стоимость земли с гаражом 450 т. Обратилась к продавцу с предложением урегулировать вопрос, вернуть деньги или оплатить долг и снять арест… На что была послана грубо и далеко… Что делать? Сижу и думаю, какой же договор задним числом мне оформить,… Предварительный ДКП с уже оформленным гаражом до даты наложения ареста, или предварительный ДКП на земельный участок с внесением задатка в день заключения договора и с условием оформления Продавцом гаража для дальнейшего заключения основного ДКП? Или потребовать вернуть задаток, так как не можем исполнить переход права собственности? Но деньги от него я точно не получу, мне бы желательно гараж оставить у себя… Может ли он отменить действие доверенности и тогда я вообще останусь ни с чем… Помогите пожалуйста советом..

1) 

Александр, обращайтесь в суд с иском к продавцу о признании права собственности в порядке части 2 статьи 218 ГК РФ. Основания для удовлетворения иска у вас имеются.

Росреестр привлекается заинтересованным лицом.

2) 

Разбираемся подробно.

1. Вы не купили земельный участок с гаражом. Вы купили за 450 т/р две доверенности:

- на право совершения сделок с земельным участком от имени доверителя;

- на право действий, связанных с оформлением гаража, от имени доверителя. Ваша роль - роль поверенного.

2. Затем вы оформили ДТП земельного участка и гаража на свою невестку, в котором продавцом выступал доверитель, а покупателем - ваша невестка. Ваша роль - та же.

3. До регистрации ДТП в Росреестре судом (ФССП) наложен арест на имущество доверителя (собственника), что означает запрет любых сделок с арестованным имуществом (ст. 80 ФЗ-229), поскольку информация об аресте уходит в Росреестр.

4. Не надо "задним числом". Этим числом всё будет незаконным (ст. 168 ГК РФ).

5. Нужно требовать расторжения сделки по расписке в судебном порядке.

Удачи.

3) 

Александр

Конечно лучше заключить предварительный дкп

согласно ст.429 ГК в силу того, что

из него можно установить предмет, а также условия покупки в доказательство рассмотрения дела в суде о снятии обременения на объект.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

4) 

Составление договора задним числом при условии характера ваших доверенностей может привести к признанию ваших договоров недействительными, а вас к уголовному делу. Обратитесь в органы, осуществившие наложение ареста с заявлением о снятии, ввиду выбытия из владения лица. Скорее всего в вашем случае это судебные приставы. В случае отказа обращайтесь в суд от своего имени, как приобретателя, доказывайте внесение денежных средств в счет покупки и собственно приобретение прав на данное имущество до момента наложения ареста.

Цитата:

Согласно п.1 ст. 119 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В соответствии со ст.442 ГПК РФ в порядке гражданского судопроизводства рассматриваются иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) к должнику и взыскателю в случае наличия спора о праве в отношении арестованного имущества.

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 64 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе в целях обеспечения исполнения исполнительного документа накладывать арест на имущество, в том числе денежные средства и ценные бумаги, изымать указанное имущество, передавать арестованное и изъятое имущество на хранение.

Исходя из положений ст. 80 того же Закона арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение.

В соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». По смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235, пунктом 2 статьи 237 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Право собственности на имущество возникает на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи >218 ГК РФ).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статьей 442 ГПК РФ предусмотрены способы защиты прав других лиц при исполнении судебного постановления либо постановления государственного или иного органа. Согласно пункту второму названной статьи заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства

5) 

Согласно действующему законодательству, не имеет значение был или нет какой либо договор (предварительный, основой) до ареста или после

Это Продажа недвижимости. Это по автомобилю (движимому имуществу) имеет значение для снятия ареста дала заключения договора.

А вот с недвижимостью это правило не действует.

Если на дату регистрации перехода права собственности имеются ограничения или обременения (арест) , то есть основания для отказа в регистрации перехода права собственности

Право собственности на недвижимое имущество возникает с даты государственной регистрации права собственности на недвижимость по ст.8.1 ГК РФ

Единственный выход - снять арест - это обратиться в суд с иском о признании добросовестным приобретателем покупателем но, при условии, что на дату заключение договора купли продажи Вы взяли выписку ЕГРН и Датта выписки совпадает с датой заключения договора

Добросовестным приобретателем недвижимости является тот, кто при его приобретении полагался на данные государственного реестра, пока в судебном порядке не доказано, что он знал (или должен был знать) об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого к нему перешли права.

С 1 января 2020 года вступила в силу глава 10.1. закона «О государственной регистрации недвижимости» 218-ФЗ Теперь покупатель жилья, признаётся добросовестным приобретателем, если он при покупке недвижимости полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, его ведёт Росреестр) и не знал, что продавец не имел права на продажу имущества.

6) 

Александр! Если Вы уже получили отказ в Росреестре, то о каком оформлении "задним числом" Вы говорите? Росреестр уже не зарегистрирует право (ст.8.1 ГК РФ, требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") ни при каком договоре с Вашей стороны. Причем учтите, что этот договор уже засветился в Росреестре и может быть затребован, если дело дойдет до суда на основании ст.57 ГПК РФ: тут если будете подтасовывать договору, рискуете по ст.303 УК РФ за фальсификацию доказательств по гражданскому делу. Так что покупателю имеет смысл требовать вернуть задаток в двойном размере, стать кредитором должника и претендовать на взыскание его арестованного имущества, а т.к. действовали от имени лица с арестованным имуществом, то он будет ответчиком по иску. Короче он сам себе создал проблем. Доверенность задним числом не может отменить: только с даты обращения, т.к. делается это через нотариуса (ст.188 ГК РФ, требованиям Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I). Поэтому в пределах срока действия доверенности Вы в своем праве. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение