Как купить, построить и продать дом как ИП на УСН - налоги, расходы и риски

Покупка участка-расходы, также стройматериалы, проект, работы подрядчика это расходы.

По первому вопросу есть нюансы. Все зависит от того когда Вы продадите дом. Если в том же налоговом периоде, в котором начнете строить, по по окончании налогового периода заплатите % от разницы между доходом от продажи дома и всеми расходами для его строительства. Деньги должны идти через счета ИП.

Если не сможете продать в том же налоговом периоде, продадите в следующем, то тут возникает обязанность уплатить налог со всей суммы продажи в квартале в котором продадите, а расходы возместите только в конце налогового периода. Налоговым периодом признается календарный год ст.346.19 НК РФ.

В письме Минфина России от 24.05.2016 N 03-04-05/29559 разъяснено, что доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Соответственно, в случае если, например, недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Аналогичный подход представлен также в письмах Минфина России от 24.07.2019 N 03-11-11/55063, от 08.02.2019 N 03-04-05/7685, от 14.09.2018 N 03-11-11/65826, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, в которых финансовое ведомство указало, что доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.

Удачи!