Что делать, если обнаружены скрытые недостатки после подписания акта приема-передачи в долевом строительстве?

199₽ VIP

Претензия предъявлена не по адресу, квартира на гарантии и отвечать должен за недостатки застройщик, поэтому и реакции на претензию нет, сейчас нужно предъявлять ее на основе норм ГК с указанием срока.

Здравствуйте. Вы вправе предъявить застройщику претензию в связи с выявленными недостатками объекта строительства в течение гарантийного срока, который составляет 5 лет с момента подписания акта приема-передачи, и он обязан их безвозмездно устранить. В претензии необходимо указать срок устранения выявленных недостатков, и в случае пропуска данного срока, обратиться в суд.

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации",

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи,

Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Перед подачей иска в суд следует подготовить заключение специалиста, подтверждающее наличие недостатков.

В соответствии с частью 7 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В силу п. 4 ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" в отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы.

При этом бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, законом возложено на застройщика.

Здравствуйте Алексей

Так как вы уже подали претензию и не дождались действий то уже можно обратиться в суд с иском

и взыскать с застройщика неустойку за нарушение при передачи квартиры с дефектами , компенсацию морального вреда, штраф, предусмотренный статьей 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей", а также судебные расходы. Можете ориентироваться на Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2018 N 5-КГ 18-13

1. Претензия

2. Иск в суд

а) акт выполненных работ с дефектами (при отсутствии заявите о проведении судебно строительной экспертизы в порядке ст.79 ГПК)

3. При установлении выполненных работ с дефектом в нарушение договора дду, есть право взыскать ущерб, компенсацию морального вреда ст.151 ГК

4. Иск подается в порядке ст. 131-132 ГПК по месту нахождения застройщика

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Из содержания указанных выше норм права в их взаимосвязи и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям

При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора должна быть возложена на застройщика.

www.consultant.ru

© КонсультантПлюс, 1992-2020

Здравствуйте! А при чем здесь УК застройщика? Это организация, которая занимается обслуживанием дома и не отвечает за обнаруженные Вами недостатки.

Как правило самим договором долевого строительства установлена обязанность застройщика передать дольщику объект долевого строительства в соответствии с перечнем выполняемых работ, согласно приложению к договору и организовать строительную комиссию в случае обнаружения дольщиком недостатков в ходе осмотра квартиры.

Строительная комиссия проводит осмотр квартиры в присутствии дольщика, в случае выявления недостатков фиксирует их объемы в акте осмотра, устанавливает в акте осмотра квартиры срок их устранения.

Застройщик безвозмездно устраняет недостатки, зафиксированные в акте осмотра квартиры, после устранения недостатков передает квартиру дольщику по акту приема-передачи.

Таким образом самим договором должно быть предусмотрено, что Дольщик вправе в случае обнаружения недостатков в ходе осмотра квартиры требовать от застройщика организовать строительную комиссию в соответствии с условиями договора, требовать безвозмездного устранения недостатков, в случае, если квартира построена застройщиком с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества квартиры.

Таким образом, Вам необходимо направить претензию застройщику, в которой указать, что выявлены скрытые недостатки, в связи с чем Вы просите организовать строительную комиссию для проведения обследования и требовать устранить выявленные недостатки.

Если претензию проигнорируют, или все же проведут обследование, но в ответе на претензию сообщат, что проведенным обследованием состояния квартиры, учитывая Ваши замечания изложенные в претензии, грубых нарушений СНиП не выявлено, а квартира соответствует требованиям договора, то необходимо провести экспертизу самостоятельно, путём обращения в экспертную организацию для выявления и фиксации обнаруженных Вами недостатков.

По результатам проведенной экспертизы будет произведен расчет стоимости восстановительных работ.

Далее обращаетесь в суд с исковым заявлением, либо об устранении недостатков, либо об уменьшении цены договора, либо о возмещении Ваших расходов на устранение недостатков.

Правовое обоснование:

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статьей 4 названного Федерального закона установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Статьей 7 указанного Федерального закона установлены гарантии качества, предусмотренные договором.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Также можно требовать компенсацию морального вреда: Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков (ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей в РФ»).

Более того в силу ст. 100 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя. А также расходы по проведению экспертизы в случае удовлетворения иска будут считаться понесенными по вине ответчика, поэтому в силу ст. 15 ГК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Удачи Вам в решении данного вопроса!

Здравствуйте.

А зачем Вы обратились с претензией в УК? Нужно было обращаться непосредственно к застройщику. Делайте это сейчас, с учетом следующего:

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В указанный срок Вы вправе требовать именно от застройщика устранения недостатков, уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.

Как правило вместе с представителем застройщика по Вашей претензии составляется акт о недостатках. В случае нарушения сроков удовлетворения Ваших требований (застройщик обязан устранить недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства), в случае отказа в удовлетворении требований Вы имеете право предъявить иск в суд.

Также Вы вправе потребовать выплаты неустойки в соответствии со ст.23 Закона о защите прав потребителей:

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).