Как защитить Несобственника от Продажи Квартиры Собственником - Возможности и Решения

199₽ VIP

Смотря что вы понимаете под гарантиями?

Здравствуйте, Екатерина! У несобственника нет права распоряжаться или иным образом указывать собственнику (ст.209 ГК РФ), что делать с его недвижимостью. И уж тем более подстраховать. Ранее Вы задавали вопрос, при котором собственник дал бы какое-то обязательство (например, передать денежные средств при отчуждении своего имущества), но лучшей гарантией будет выделение доли собственником несобственнику, например дарением доли (ст.572 ГК РФ). В этом случае при продаже собственник доли должен будет соблюсти порядок преимущественного права покупки, предусмотренный ст.250 ГК РФ. В остальных случаях гарантий у несобственника меньше.

От продажи нельзя застраховать, а от выселения можно, заключив соглашение о безвозмездном пользовании жилым помещением.

Согласно ст 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Здравствуйте! Увы!

То что Вы спрашиваете, невозможно сделать, только по тем причинам что собственник защищен Законодательством, и повлиять на него не может ни кто кроме как он сам. Застраховать от продажи тоже не возможно! Это добровольное решение к которому приходит собственник как им распоряжаться своим имуществом!

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Берегите себя и всего Вам хорошего!

Здравствуйте! Ранее уже отвечал на похожий вопрос. Исходя из смысла ваших вопросов, делаю вывод, что собственник квартиры готов подписать с Вами любое соглошение, а вам в свою очередь необходимо:

1) основания для наложения обременения на данную квартиру, в виде ограничения на рег действия по продажи недвижимости

2) подтвердить документально обязательства собственника квартиры с Вами, которые будут тесно связаны с объектом недвижимости

3) контроль распорядительных прав собственника и в случае отчуждения недвижимости получения определенной прибыли

Есть выход из данной ситуации, это заключение договора займа под залог данной квартира, и соответственно договора залога, далее правовое обоснование:

Согласно ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключённым с момента передачи денег или других вещей.

В силу ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключён в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Пунктом 2 указанной статьи, подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заёмщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определённой денежной суммы или определённого количества вещей.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

В силу ст. 334.1. ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу ст. 336 ГК РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права.

В силу ст. 338 ГК РФ, ззаложенное имущество остаётся у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.

В силу п.3 ст. 339 ГК РФ договор залога должен быть заключён в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

В силу ст. 339.1. ГК РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в том числе, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определённому лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечёт недействительность Договора залога.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу ч.1 ст. 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, исходя из приведенных норм права, Договор залога под недвижимое имущество, должен быть самостоятельным Договором, который подлежит обязательной государственной регистрации, накладывает ограничение на продажу предмета залога и влечет определенные материальные и юридические последствия для собственника квартиры перед Вами, как перед залогодержателем.

Удачи Вам в решении данного вопроса!

Екатерина!

Основное для Вас!

Ответ на Ваш вопрос содержится в ст.292. Права членов семьи собственников жилого помещения ГК РФ

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Если у Вас отсутствуют основания, предусмотренные ч.4 этой статьи, то никакой документ гарантийным обязательство являться не будет.