Как правильно провести сделку дарения и продажи комнаты с разбивкой по доле, если в квартире несколько комнат с кадастровыми номерами?
В квартире несколько комнат со своими кадастровыми номерами. Собственник одной комнаты сначала дарит третьему лицу, преположим, 1/100 своей комнаты, а потом продает ему же оставшиеся 99/100.
Вопросы:
1. Необходима ли в этом случае как единственно возможная нотариальная форма удостоверения договора дарения или достаточно простой письменной, а регистрацию перехода права собствености возможно провести в МФЦ или Росреестре при присутствии дарителя и одаряемого?
2. Необходимо ли при последующей продаже 99/100 уведомлять собственников других комнат о своем намерении или это остается внутренним делом обоих собственников комнаты, о которой идет речь, в силу того, что комната является самостоятельным объектом права и имеет свой отдельный кадастровый номер?
3. Необходима ли при продаже нотариальная форма удостоверения сделки как единственно возможная или тут вступает в силу норма продажи по одному договору, подразумевающая законность и простой письменной формы? Примет ли в таком случае Росреестр пакет документов с ДКП без нотариального удостоверения, и каковы перспективы судебного решения в пользу субъектов сделки купли-продажи в случае отказа Росреестра?
Вариант: 1/100 дарится одному третьему лицу, а 99/100 продается другому третьему лицу. Вопросы при таком раскладе ровно те же, что и в первом случае, только с некоторой модификацией второго и третьего:
2. Необходимо ли при последующей продаже уведомлять собственников других комнат о своем намерении или это остается внутренним делом обоих собственников комнаты, о которой идет речь, в силу того, что комната является самостоятельным объектом права и имеет свой отдельный кадастровый номер, а значит, уведомляться должен только ранее одаренный?
3. Необходима ли при продаже нотариальная форма удостоверения сделки как единственно возможная или достаточно сделать трехсторонний ДКП в простой письменной форме, в котором ранее одаренный подтверждает своей подписью отказ от преимущественного права выкупа 99/100? Примет ли в таком случае Росреестр пакет документов с таким ДКП без нотариального удостоверения, и каковы перспективы судебного решения в пользу субъектов сделки купли-продажи в случае отказа Росреестра?
Здравствуйте, Сергей Васильевич. Договор дарения доли происходит только с участием нотариуса. Договор купли-продажи также будет проходить через нотариуса, но перед тем как продать остаток доли вы должны уведомить всех сособственников в письменном виде, с указанием цены. На ответ сособственникам отводится 30 дней. Если ответа не будет, только тогда вы имеете право произвести отчуждение кому угодно, но за цену не меньше чем указали в уведомлении. Лично я бы посоветовала вам не делить комнату на доли, а заключить договор дарения или купли-продажи одному лицу. Именно в этом случае сделку можно провести в простой письменной форме. Хотя обычно в коммуналке общедолевая собственность.
Спросить
Нахожусь в некотором затруднении. Либо я невнятно сформулировал то, что хочу понять, либо уважаемый юрист Молоканов отвечал на какой-то вопрос, который показался ему моим, и при этом находился в крайне лирическом расположении духа. Иначе бы он заметил, что вопрос касается не одной сделки, как он посчитал, а двух, что автора вопроса меньше всего интересуют разъяснения нотариуса, а больше - возможность обойтись без них. И вообще - сэкономить время и деньги за счет исключения из схемы как уведомлений собственникам комнат, так и собственно нотариального удостоверения, основываясь на июльских 2019 года изменениях порядка регистрации сделок отчуждения долей по одному договору.
Спросить
Уважаемый Сергей Васильевич, если речь идет об отчуждении именно КОМНАТЫ (а не доли в праве на общее имущество в коммунальной квартите, которая в правоустанавливающих документах обычно указана в %) то она является целым самостоятельным обьектом капитального строительства и отчуждение комнаты, как целого ОКСа не требует нотариального удостоверения. Можно экономить дегьги, как Вы указали. Что касается требований ст.250 ГК РФ, преимущественное право покупки у собственников других комнат никто не отменял. Разошлите уведомления о продаже комнаты за NN-ю сумму почтовым отпраалением с уведомлением о вручении, либо лично подпишите собственниками комнат и эти уведомления представьте в регистрирующий орган при заключении сделки. Удостоверять их нотариально нет необходимости. Если комнату покупает кто-то из соседей, то уведомлять остальных не требуется.
СпроситьМне в МФЦ сказали, что им не нужно нотариальное удостоверение договора дарения доли. Дескать договор дарения не подлежит обязательной государственной регистрации, регистрируется только переход права собственности, поэтому их договор дарения устраивает в простой письменной форме. Если они неправы, возникает вопрос - на основании какого нормативного документа мы обязаны нотариально удостоверять договор купли продажи доли?
Далее. Комната является самостоятельным объектом права собственности. В целом виде она при продаже обязательно должна предлагаться собственникам других комнат в силу наличия у них преимущественного права на выкуп. Но если она делится между прежним собственником и третьим лицом и становится таким образом общедолевой собственностью для двух этих субъектов, то и сособственником, которому предлагается уведомлением реализовать свое преимущественное право на выкуп либо отказаться от него, является только одаренный, разве не так? Если он согласен придти на сделку купли продажи остатка комнаты третьему лицу и на ней зафиксировать свой отказ от преимущественного права, тогда и месяца на отправку ему уведомления не нужно, правильно? Это главный вопрос - возможно ли избежать уведомлений собственникам остальных комнат?
Теперь вспомним про изменение порядка государственной регистрации от июля 2019 года. Отчуждение объекта общедолевой собственности - то есть доли в комнате единственному сособственнику требует обязательного нотариального удостоверения или достаточно простой письменной формы?
Спросить
Нотариальное удостоверение сделки в первом случае не требуется, потому что при этой сделке долевая собственность только возникает (если это все-таки доли, а не отдельные помещения), а при второй сделке долевая собственность прекращается, что тоже не требует нотариального удостоверения. А вот сделки между ними по отчуждению долей подлежат удостоверению с уведомлением сособственников, при этом в МФЦ обращаться не нужно, нотариус сам передает документы на регистрацию.
СпроситьПардон, описка в последней строчке первого абзаца моего предыдущего сообщения. Вместо "возникает вопрос - на основании какого нормативного документа мы обязаны нотариально удостоверять договор купли-продажи доли?" следует читать "возникает вопрос - на основании какого нормативного документа мы обязаны нотариально удостоверять договор дарения доли?"
СпроситьРечь совсем идет не об отчуждении комнаты целиком, а исключительно о последовательном отчуждении ее долями - сначала части по договору дарения, потом остатка по договору купли-продажи. Два варианта - либо одаренному, либо еще одному третьему лицу. Главный вопрос состоит в том, нужны ли на первом этапе нотариальное удостоверения дарения, а на втором - уведомления собственникам других комнат.
Кроме того, желательно, но не в первоочередном по важности порядке понять, должно ли происходить отчуждение остатка комнаты одаренному с нотариусом.
СпроситьХочу утвердиться, что я правильно Вас понял.
Итак,
1. договор дарения совершается в простой письменной форме и передается для госрегистрации в МФЦ или даже сразу в Росреестр. Уведомление каких бы то ни было сособственников, соседей не требуется по определению. Правильно?
2. отчуждение остатка доли по комнате ранее одаренному совершается так же в точности, как и в вышеописанном случае - без уведомлений и нотариуса. Правильно?
3. а вот отчуждение остатка доли комнаты еще одному третьему лицу подразумевает не только нотариальную форму сделки, но и предварительное оповещение посредством уведомлений всех соседей-сособственников по квартире, а не только ранее одаренного. Правильно? А какие в этом крайне важном вопросе нормы закона действуют и отчего комната не рассматривается как отдельный от прочих объект собственности? Разве комнаты в квартире и доли в одной комнате не разные вещи? Даже по типу собственности?
СпроситьОпять сталкиваюсь с тем, что отвечающий совсем не понимает моего вопроса. Суть его совсем не в форме продажи доли комнаты - нотариальной или нет. А в другом - почему при отчуждении доли комнаты третьему лицу нужно уведомлять не только сособственника комнаты, но и соседей - собственников других комнат? Обсуждаемая комната - отдельный объект права, индивидуальная, а не общая собственность, иначе у нее не было бы отдельного кадастрового номера, и находится она в общедолевой собственности у двух субъектов права. Значит, и запрашиваться должно согласие только одного сособственника - того, который появился после дарения ему доли этой комнаты.
Продажа доли происходит в комнате, продажа комнаты - в квартире. Если продается комната целиком - исполать, пусть остальные собственники комнат участвуют в процессе со своим преимущественным правом. Но тут продается часть комнаты, к которой (части) они не имеют никакого отношения, вот и пусть наблюдают со стороны.
Спросить
Думаю, что вы были бы абсолютно правы, если бы не приписанная площадь, то есть площадь мест общего пользования, которая как раз является совместной собственностью собственников всех комнат.
СпроситьСогласен, я сразу держал это обстоятельство в голове. Однако в случае продажи доли комнаты ранее одаренному он пользуется своим преимущественным или даже эксклюзивным правом по факту своего уникального статуса единственного сособственника продавца. Что меняется с его преимущественным правом в случае продажи сособственником доли комнаты третьему лицу, почему тут оно куда-то испаряется? Он ведь сособственник по индивидуальной собственности, каковой является комната, причем тут сособственники по общей собственности - квартире?
Спросить
Продаётся комната в коммунальной квартире. Комната в частной собственности. Необходимо ли уведомлять других собственников комнат в коммунальной квартире о продаже комнаты для соблюдения права преимущественной покупки другими собственниками, если комната продаётся одному из собственников в коммунальной квартире. Пример: Иванов продаёт комнату в коммунальной квартире Петрову, который тоже является собственником одной из комнат в этой коммунальной квартире. Необходимо ли уведомлять других собственников комнат в этой коммунальной квартире: Сидорова, Козлова и т.д... Есть положение закона, что этого не нужно делать, потому что они: Иванов и Петров сособственники-содолевики... Подскажите пожалуйста норму закона... Заранее благодарен...
Договор о передаче жилого помещения (комната к коммунальной квартире) в собственность (это приватизация) передан в Росреестр для регистрации права собственности. В Росреесте отказали в регистрации по причине отсутствия сведений о комнате в составе государственного кадастра недвижимости, отсутствия государственного учетного номера. При этом две другие комнаты в этой квартире находятся в собственности. Каким образом я могу поставить комнату на кадастровый учет, пользуясь комнатой по договору социального найма? Насколько я понимаю, объектом кадастрового учета является не комната, а КВАРТИРА. Подскажите куда мне обратиться?
Росреестр приостановил сделку купли-продажи комнаты в блоке общежития. Ссылаясь на ст.26, п.46 ФЗ 218 о регистрации. Т.е. необходимо согласие других собственников при продаже комнаты в коммунальной квартире.
Вопрос: Является ли блок в общежитии коммунальной квартирой. Дело в том, что ранее комнате не был присвоен кадастровый номер и в свидетельстве регистрации комнате был присвоен адрес, помещение 2, квартира 90. Сейчас же в росреестре числится, как кв. 2, к.90
Ситуация такая: есть комната в коммунальной квартире. Есть два собственника этой комнаты. Первый собственник N получил право собственности на основании приватизации, второй собственник-я-имею в собственности малую часть этой комнаты на основании договора дарения (собственник N подарил мне долю в комнате). Сейчас я хочу выкупить всю комнату у собственника N по договору купли-продажи. По новому закону, как я поняла, необходимо известить всех собственников коммунальной квартиры о продажи комнаты. Но! Имею ли я преимущественное право на покупку доли в этой комнате перед владельцами других комнат? Т.е., если они так же изъявят желание выкупить эту долю в комнате, имею ли я первоочередное право на её покупку? Заранее благодарю за ответ.
Поясните пожалуйста по вопросу приобретения комнаты.
Хочу приобрести у собственника (приватизация) 10-ти метровую комнату в трехкомнатной квартире коммунального заселения. При этом сосед, собственник двух других комнат, категорически против продажи данной комнаты. В агентстве недвижимости нам посоветовали оформить сделку договором дарения в простой письменной форме.
Может ли сосед оспорить в судебном порядке такой договор дарения, и как мне зафиксировать передачу денег собственнику комнаты?
Проживаем в комнате в двухкомнатной коммунальной квартире. Квартира стоит на кадастровом учете (имеется кадастровый паспорт на квартиру). В мае 2013 года Я и мой сосед (проживающий во второй комнате коммунальной квартиры) подписали с собственником квартиры (муниципальное образование) договоры о передаче (приватизации) комнат в собственность, подали договора на регистрацию права собственности в Росреестр по месту нахождения объекта недвижимости. Получили приостановление регистрации по причине того, что на кадастровом учете не стоят комнаты в квартире, а стоит вся квартира целиком. Я так понимаю, необходимо поставить комнаты (мне и соседу) на кадастровый учет. Для этого необходимо при помощи кадастрового инженера изготовить отдельные технические планы на комнаты (выделить комнаты из общей квартиры), и с данными техническими планами обратиться в кадастровую палату о постановке комнат на учет. Затем, после постановки на кадастровый учет комнат и получения на руки кадастровых паспортов, возобновить регистрацию в Росреесте. Вопрос: Подскажите пожалуйста, кто именно должен в данном случае поставить комнаты на кадастровый учет? По факту, у нас с соседом на руках незарегистрированные договора передачи права собственности на комнаты, т.е., насколько я понимаю, собственником до регистрации договора передачи является муниципальное образование и на кадастровый учет обязан поставить объекты недвижимости (в данном случае комнаты) собственник, т.е. муниципальное образование. Спасибо за ответ!
Покупаем в ипотеку коммунальную квартиру, состоящую из двух комнат. У комнат разные собственники, на одну комнату есть кадастровый номер, на другую комнату свидетельство о собственности от 1995 года, у этой комнаты только условный номер, кадастрового номера нет. При этом вся квартира целиком поставлена на кадастровый учет и у нее есть кадастровый номер нового образца. В нашем договоре купли-продажи описаны каждая комната, и далее написана фраза, что «при государственной регистрации перехода права собственности к Покупателям комнаты №1 и №2 преобразуются в единый объект недвижимости - Квартиру. Право собственности на Квартиру, являющуюся предметом настоящего Договора, переходит от Продавцов к Покупателям в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав о переходе права. При этом покупатели становятся собственниками Квартиры, (…)».
Юристы банка (Сбербанк) пропустили документы для сделки без кадастрового номера на вторую комнату.
При этом регистратор поставил на приостановку поданные документы после подачи их в регпалату, так как нет кадастрового номера у второй комнаты. Действительно ли нужно ставить на кадастровый учет эту комнату, если квартира покупается целиком и у всей квартиры есть кадастровый номер?
И еще один вопрос, риэлтор, который занимается сделкой, утверждает, что регистрационная палата не сможет сразу сделать одно свидетельство о собственности, что сначала будет два свидетельства на каждую из комнат, и потом только свидетельство на всю квартиру. Так ли это в действительности?
При продаже комнаты в коммунальной квартире, необходимо документально подтверждение согласия других собственников соседних комнат, или достаточно уведомления отправленного почтой в письменном виде? Какие документы необходимы при регистрации в юстиции договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире? Заранее, спасибо!
Имею в собственности комнату, в свидетельстве на право собственности указано:
Объект права: комната, назначение жилое. Площадь 13.6 кв.м этаж 6. Номер на поэтажном плане:23 также указан номер дома и номер квартиры.
Комната находится в восьми комнатной квартире (бывшее общежитие секционного типа).
Ни в одном из документов не указано, что квартира, в которой находится комната является коммунальной.
ВОПРОС: нужно ли согласие собственников других комнат при продаже моей комнаты?
Продаю комнату в коммуналке. По данным выписки из росреестра у моей комнаты отдельный кадастровый номер, вид имущества - комната, вид права - собственность. В одной из соседних комнат один из собственников - ребенок до 14 лет и ребенок старше 14 лет. Нужно ли мне согласие опеки на продажу мой комнаты?
