Как синхронизировать переход прав на имущество при двух сделках с одним покупателем и двумя разными продавцами?

995₽ VIP

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, не получится такой вариант, если объекты разные и разные участки под зданиями, сначала регистрация, а потом их объединение, либо те кто продают эти объекты, объединяют их, а потом продают. См. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 10.01.2021)

Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки

Что будет указано в документах, то и зарегистрируют.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Здравствуйте, Альберт!

Давайте по порядку.

1.Нет, так нельзя делать. И даже несмотря на принцип свободы договора (ст.421 ГК РФ) в договоре купли-продажи нельзя обязывать это сделать. Росреестр самостоятельно проводит правовую экспертизу и либо регистрирует сделки, либо приостанавливает и потом отказывает в регистрации при наличии оснований.

2.Нет, опять-таки Росреестр связан нормами законодательства, в том числе он обязан соблюдать сроки регистрации и не может их нарушать.

3.Вы можете подать одновременно все договоры по всем объектам. Но гарантии того, что все пройдут сразу регистрацию - нет.

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ,ст.14,16,26,27

Добрый вечер!

1 В договоре вы не можете прописать данное условие.

Нельзя обязать Росреестр совершить регистрационные действия, кроме как по решению суда.

2 Что бы совершилась регистрация сделки и перехода права собственности необходимо ее проверять на чистоту и соответствие нормам действующего законодательства а так же перечню всех требований относительно документов. (О государственной регистрации недвижимости")

При условии соблюдения всех требований и подачи всех документов в один день существует большая вероятность одновременной выдачи всех свидетельств по договорам с всем сроков, которые установлены в Росреестре законодательством касательно выдачи документов.

Для оценки перспективности и рисков необходимо ознакомиться со всеми документами, договорами в вашей ситуации.

3 Росреестр будет регистрировать каждый, могут в 1 день если подача была в 1 день.

Но объекты могут быть объединены между теми собственниками до продажи.

Но тут идёт речь об изменении границ з/у по земельному кодексу там своя процедура.

ЗК РФ Статья 11.6. Объединение земельных участков

1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

Нужно изменять документацию, если б 1 приобрел другой объединил как 1 участок было бы в свидетельстве.

Тогда в Росреестре регистрация как один потом.

Тогда вы покупаете фактически 1 участок по договору и Росреестр выдает 1 свидетельство на 1 участок, который объединен в 1 день.

Здравствуйте, Альберт! Можно. Называется "сделки, совершенные под условием". Данный вопрос регламентируется статьей 157 ГК РФ, согласно которой:

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Иными словами Вы можете предусмотреть отлагательное и/или отменительное условие в обоих договорах, добавив такую конструкцию, что сделка считается заключенной в случае если по обоим договорам проходят успешно регистрационные действия. В случае если по другому договору они не проходят, то это является основанием для отказа сторон сделки от регистрации права собственности. Вопрос непростой, но предусмотреть такое можно.

Здравствуйте Альберт.

В договоре с каждым собственником вы можете прописать условия расторжения договора (ГК РФ Статья 450.)

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Но обязать расторгнуть договор по причине не регистрации собственности другого продавца вы не можете.

Объединять участки до покупки не имеет смысла, тут тоже могут возникнуть те же проблемы у этих собственников. По сути это две разные сделки.

Рег палата выдаст два свидетельства на права собственности, а потом уже их объединять.

Здравствуйте!

У Вас две разные сделки!

Для того чтобы объединить, то необходимо для начала объединить в один целый участок и привязку с домом сделать, путем межевания и кадастровых работ, тогда пойдет как одна сделка дом на земельном участке, а так у Вас все разные объекты, а так же принадлежат разным продавцам, поэтому необходимо делать ДКП на одного продавца (дом с земельным участком) и второе ДКП (два земельных участка) и подавайте в МФЦ, если правильно сделаете ДКП то и приостановки не будет. А так же необходимо до сделки подготовить документы чтобы не было вопросов по объектам у Регистратора. На основании

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 10.01.2021)

Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

Здравствуйте Альберт

Вообще не вижу проблем в регистрации перехода право собственности на все объекты к вам сразу в один день после сдачи всех документов на регистрацию. Нужно просто перед регистрацией сделок проверить все документы, а именно:

1. паспорта участников сделки в оригинале – сверка на физическое соответствие с правоустанавливающими документами

2. если в доме зарегистрирован и имеет долю несовершеннолетний - то разрешительный документ из органов опеки и попечительства

3. согласие супругов (разрешение на продажу, на покупку – при условии, что приобретаемый/продаваемый объект имеет отношение к совместно нажитому имуществу)

4. согласие всех сособственников при продаже дома и земли, находящейся в долевой собственности);

Источник: svoe.guru

По существу заданных вопросов поясняю следующее:

1. В договоре купли-продажи прописать условие, что Росреестр либо регистрирует переход права на все объекты сразу или не регистрирует вовсе не возможно, законом не предусмотрено

2. То, что вы хотите отразить можно в предварительном договоре заключенном между вами и продавцом согласно ст. 429 ГК (предварительный договор, который бы отразил те условия о которых вы пишите)

3. Как Единое целое конечно Росреестр не имеет право рассматривать сделки, т.к. каждая сделка индивидуальна и по ней вносится соответствующая информация в базу, но имеет возможность их регистрации в один день и в одно и то же время о чем вам будет выдана расписка

4. Совет вверху отражен, в начале ответа

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 10.01.2021)

Статья 57. Особенности осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества при регистрации перехода прав на него

1. При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Вы можете прописать это в договоре, только для Росреестра это НИКАКОГО значения не имеет, Росреестр регистрирует или нет объекты исходя из Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 10.01.2021) то что вы его обяжете сделать ему безразлично

2 как единый объект он зарегестрирует только если вы сначала проведете уточнение границ, затем обьединение участков, только тогда комплекс будет зарегистрирован как единый объект недвижимости.

Здравствуйте!

На данном этапе обеденить или привязать сделки друг к другу, юридически не представляется возможным. Т.к. в соответствии с действующим законодательством, в часности с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" это разные объекты гражданских права, с разными кадастровыми номерами, право собственности на которые не могут быть переданы в рамках одной сделки, ровно как и условия приобретения одного объекта не могут быть привязаны к результатам регистрации прав на другой объект.

Таким образом, самый простой вариант, это просто проверить продавцов на наличие задолженностей в ФССП, а все объекты на наличие обременений и ограничений перед совершением покупки.

Однако, у Вас есть 2 других варианта, но они не стандартные и могут не устроить собственников:

1) объединить 3 земельных участка в один в соответствии со ст. 11.6 "Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ т.к. при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Тоесть образуется новый земельный участок, как отдельный объект права, со своим кадастровым номером. При этом у потенциальных продавцов возникает право общей собственности на образуемый земельный участок (п.2 ст. 11.6 ЗК), которые в свою очередь могут определить доли пропорцеонально площади ныне существующих участков. К примеру, если участки равнозначные, у собственника который присоединяет один участок, будет 1/3 доли, а у второго соответственно 2/3 доли вновьобразуемого земельного участка. После этой процедуры, договор купли-продажи можно составить один в котором указывается вновьобразованный земельный участок и расположенный на нём объект недвижимости.

2) этот способ может показаться странным, но он имеет место быть и не однократно был успешно применён. С одним собственником (например у которого участок и расположенный на нём объект) заключить договор купли-продажи, но только после того, как с другим заключите договора займа под залог участков.

Согласно ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключённым с момента передачи денег или других вещей.

В силу ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключён в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Пунктом 2 указанной статьи, подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заёмщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определённой денежной суммы или определённого количества вещей.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

В силу ст. 334.1. ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу ст. 336 ГК РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права.

В силу ст. 338 ГК РФ, заложенное имущество остаётся у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.

В силу п.3 ст. 339 ГК РФ договор залога должен быть заключён в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

В силу ст. 339.1. ГК РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в том числе, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определённому лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечёт недействительность Договора залога.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу ч.1 ст. 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Соответственно Вам необходимо заключить 2 договора займа, определить сумму займа договорами, подтвердить передачу денежных средств (например распиской в получении), отдельно составить договора залога участков, и зарегистрировать их для наложения обременения.

В итоге Вы получите, ограничение на продажу предмета залога, снять которое можно только с вашего согласия, наличие у собственника подтвержденных документально обязательств перед Вами и право требования земельных участков в случае если что-то по первой сделке пойдёт не так.

Далее, если первая сделка прошла успешно, просто снимаете обременения и регистрируете на себя право собственности на оставшиеся участки.

Удачи Вам в решении данного вопроса!

Здравствуйте, Альберт.

Вы можете заключить договор с множественностью лиц, два продавца и один покупатель (ст.308 ГК РФ):

1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

Такой договор не совсем вписывается в систему действующего законодательства (так как обычно заключаются при покупке объектов, принадлежащих на праве долевой собственности нескольким лицам), но исходя из статьи 421 ГК РФ:

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Главный плюс в таком договоре для Вас будет в Том, что Вы сможете поставить в зависимость действительность одного договора от регистрации другого договора в Росреестре. В принципе, законом это не запрещено, ст.308 ГК РФ:

3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Предлагаю этот вариант, так как Вам все равно не из чего выбирать, но так по крайней мере Вы обезопасите себя от ненужной Вам второй сделки в случае отказа регистрации по первой.

Если Росреестр не примет такой договор, пойдёте по обычному пути - заключение двух договоров.

Если Росреестр примет такой договор, то в этом случае регистрирующий орган будет рассматривать 4 объекта одновременно. Но не факт, что все будут гарантированно зарегистрированы, возможно по каким-либо основаниям Росреестр откажет в регистрации любого из объектов. На это повлиять, к сожалению, невозможно.

Удачи Вам и всех благ!

Здравствуйте, Альберт, такое невозможно в принципе, поскольку это всё разные объекты недвижимого имущества с разными собственниками и сделки по этим объектам независимы друг от друга, как либо связать их между собой не представляется возможным с правовой точки зрения, поэтому Росреестр будет рассматривать вопрос регистрации перехода права собственности по каждой сделки отдельно, согласно ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости".

Здравствуйте!

Отвечу вам по порядку вами заданных вопросов:

1. В договоре можно прописать что угодно, в соответствии с требованиями ст. 421 ГК РФ, потому что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Но условия вашего договора не могут служить обязанностью для Росреестра. Росреестр как государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений и если возникнут сомнения, то Росреестр приостанавливает регистрацию прав, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 10.01.2021).

2. Не корректно привязывать условие из вашего вопроса, так как условие из вашего вопроса не является обязанностью по регистрации сделки для Росреестра, но возможно в силу ст. 308 ГК РФ.

Потому, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

3. Возможно подать одновременно все договора в Росреестр для регистрации, тогда возможно что они будут зарегистрированы в одно и тоже время. Но по сути Росреестр будедет регистрировать каждый договор отдельно от остальных,

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ст.ст. 14, 16, 26, 27.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Уважаемый Альберт?

А вы что боитесь что какую-то сделку не зарегестрируют?

Покупателю нужно одно, а продавцу другое, продавец не захочет связываться с обременительными условиями зачем ему зависеть от других сделок? Чисто теоретически эти условия можно включить в договор, но практически даже учитывая свободу договора (ст.421 ГК РФ), в силу изложенных обстоятельств будет сделать проблемно.

Поэтому если покупатель за собой ничего не чувствует пусть делает договора в обычном режиме и сдает на регистрацию.

А когда он станет единоличным собственником всех объектов то в силу статьи 11.6 ЗК РФ он сможет сделать объединение принадлежащих ему земельных участков.

В сделках спешка не нужна.

Удачи.