Как безопаснее оформить передачу первоначального взноса (30%) продавцу за квартиру, покупаемую в ипотеку от Сбера.

995₽ VIP

Здравствуйте, Андрей! Подпишите тогда предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ). Это стандартная практика, когда часть денег продавец получает по предварительному договору, обязывающему стороны заключить основной договор на условиях предварительного. Ну и расписку заодно черкнет в получении денежных средств по предварительному договору. Только зачастую есть требование банка, чтобы первоначальный взнос также прошел через банк, но это не лишает стороны права передать денежные средства лично. Так и пропишите, что часть суммы в счет оплаты квартиры, будет получена по предварительному договору.

Предварительный договор купли продажи и банковская ячейка, ст.429 ГК РФ,в банковской ячейке вы укажете что назначение платежа и передача средств продавцу будет осуществлена только после подписания данного договора, в сбербанке такая функция есть, таким образом вы полностью обезопасите себя, полностью проконтролируете платеж, и до подписания основного договора, если что затем сможете взыскать этот платеж как неосновательное обогащение в порядке ст 1102 ГК.

Здравствуйте Андрей. По моему многолетнему опыту. Вы приходите в сбербанк и за 5 минут до подписания договора купли-продажи передаете 30% денежных средств по договору купли-продажи продавцу. Сбербанк-гарант Вашей сделки. По практике По другому нельзя никак.

Здравствуйте!

Все элементарно просто

Во первых не пожалейте денег, да это многого не будет стоить наймите юриста для сопровождения сделки. Таких юристов с вашего города много они есть и на этом сайте.

Во вторых составьте предварительный договор купли продажи (ст.429 ГК РФ), в котором пропишите что передаваемая сумма до совершения сделки в размере 30 процентов оформляется как задаток, о чем имеется соответствующий договор.

Составьте договор задатка (статья 380 ГК РФ), и в том случае если по вине продавца сорвётся сделка, он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере. Ст.381 ГК РФ.

Конечно в идеальном виде можно было бы положить эти деньги в банковскую ячейку чтобы их он смог забрать только после совершения сделки, но у вас видимо нет этой возможности

Поэтому обезопасить себя сможете вышеуказанными предварительным договором купли продажи и договором о задатке

Лучше конечно как я сказал выше сопровождением сделки заниматься юристу, так вы максимально себя обезопасите.

Не забудьте взять письменную расписку о получении продавцом от вас денег, указав а ней паспортные данные и адрес регистрации сторон.

Удачи вам!

Здравствуйте!

Это называется Предварительный договор купли-продажи с задатком, в данном договоре Вы описывается абсолютно все нюансы связанные с сделкой! Обязательно учитывайте и прописываете гарантии на основании ст. 380-381 ГК РФ!

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Всего Вам хорошего!

Здравствуйте Андрей

Ничего страшного. Ели заключите предварительный договор, где отразите существенные для сторон условия и ответственность, так же по передачи денег согласно ст. 429 ГК

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Добрый день!

В вашей ситуации лучше всего использовать договор банковкой ячейки с описью (и с присутствием работника банка) и прописать в договоре о получении денег после подписания договора.

Так же можно это организовать с помощью поверенного.

Данное положение закреплено:

ГК РФ Статья 974. Обязанности поверенного

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 974 ГК РФ

Поверенный обязан:

лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса;

сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

Он может от вашего имени произвести необходимые действия касательно денег, договора, ячейки.

Пороконтролировать.

Здравствуйте, Андрей!

Можно и так, что подписание кредитного договора будет осуществлено в одном городе, а передача документов в Росреестр в другом

Как вариант это предварительный договор купли-продажи, ст.429,454 ГК РФ.

В предварительном договоре указываете, что продавец получил средства первоначального взноса (30% )до подписания договора купли-продажи.

Плюс письменная расписка.

Также можете использовать банковскую ячейку. Это самый безопасный и проверенный вариант с точки зрения надежности платежей.

Андрей, здравствуйте!

Довольно необычные требования продавца. Например, по вопросу возможного отсутствия продавца.

Дело в том, что в Сбербанке как и в любом банке существует регламентированная процедура по заключению договоров ипотеки, условия расчетов по договору и факт их выполнения контролируются со стороны банка. Например, если расчеты будут производиться с использованием банковской ячейки, сумма закладывается в ячейку в присутствии продавца и заёмщика.

Все сделки по подписанию договоров по ипотеке, после того как получены все разрешения, происходит в банке в присутствии покупателя, кредитного менеджера, продавца и, возможно, риэлтора. Если банк ставит условие, что требуются поручители, то их нахождение в момент подписания тоже обязательно.

Сначала подписывают кредитный договор, открывают счёт заёмщика для перечисления всей суммы. На счёт продавца переводят первоначальный взнос.

Дальше подписывают договор купли-продажи, и недвижимость тут же оформляется в залог банка.

yandex.ru

Поэтому рекомендую уточнить в Сбербанке, возможно ли заключение сделки без присутствия продавца.

По поводу того, что продавец хочет получить средства первоначального взноса до заключения договора купли продажи. Не следует передавать средства до заключения кредитного договора , так как банк может не согласовать заявку на квартиру и отказать в кредите на данную квартиру, и тогда придётся требовать возврата своих средств.

Вы можете в безналичной форме перевести на счёт продавца сумму предварительного взноса, с указанием назначения платежа. При оплате наличными - получить расписку (ст.408 ГК РФ). В этих случаях нет гарантии, что продавец не откажется от заключения договора купли-продажи.

Более надежный вариант - это подписание предварительного договора купли-продажи, так как в случае отказа от заключения основного договора покупатель вправе понудить продавца заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ).

Удачи Вам и всех благ!

Здравствуйте Андрей.

Тут нужно Вам подстраховаться, не всегда регистрация может осуществиться, в силу разных обстоятельств. Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", предусматривает 60 основания для приостановки регистрации. Подписанный договор купли-продажи квартиры ещё не означает, что покупатель обязательно станет собственником квартиры.

Существует 6 способов передачи денег:

1. Прямая передача;

2. Оплата квартиры с использованием банковского сейфа;

3. Использование аккредитива при покупке квартиры.

Этот способ платежа сейчас пользуется максимальным спросом в сделках с недвижимостью.

4. Оплата квартиры через депозит нотариуса;

5. Использование счета эскроу при оплате квартиры;

6. Расчёт через "безопасный способ расчётов" от Сбербанка (ЦНС).

Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности, после чего производит платёж в пользу продавца, если регистрация прошла.

А вот делать 30% взнос не рекомендую, в случае отказа в регистрации, эти деньги можно долго взыскивать.

Еще раз уточнение: вариант подписания в Сбере с продавцом отсутствует, отделения данного банка нет в городе сделки!