Продажа арендуемой квартиры на патентной системе налогообложения - будет ли начислен НДФЛ?

995₽ VIP

Здравствуйте, Спартак Владимирович!

Налог будет.

Т.к. квартира использовалась в предпринимательской деятельности.

А значит льгота тут неприменима, оснований для этого нет

ст. 217 НК РФ.

Добрый день, Спартак Владимирович!

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) применение УСН индивидуальными предпринимателями (далее – ИП) предусматривает их освобождение от обязанности уплаты налога на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Доходы, получаемые ИП вне рамок осуществления им предпринимательской деятельности, не освобождаются от обложения НДФЛ. Такой вывод можно сделать, опираясь на положения ст. 220 НК РФ, определяющие, что имущественные налоговые вычеты не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Данный вывод также подтверждается разъяснениями финансового ведомства (см., например, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060), указывающими, что доходы от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, не могут быть освобождены от налогообложения.

Таким образом, в случае если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, доход от ее продажи по общему правилу должен облагаться НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Так как квартира была куплена и находилась в собственности менее пяти лет, то доходы от ее продажи не могут быть освобождены от налогообложения в соответствии с п. 17.1 ст. 217 и п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ.

Если продаваемая недвижимость учитывалась в деятельности ИП в качестве оборотных средств, в отношении нее подавалось заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности, договор купли-продажи имущества заключался не просто с физическим лицом, а с ИП, то очевидно, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Еще одним критерием, по которому налоговая определяет правомерность отнесения доходов к личным, является указание (либо неуказание) тех или иных видов деятельности в ЕГРИП.

В своих письмах Минфин России и ФНС России указывают, что доходы от деятельности, подпадающей под виды деятельности, указанные ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (см., например, письма Минфина России от 16.03.2011 № 03-11-11/55, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 № 20-14/4/21822). Таким образом, с точки зрения налоговой инспекции, доходы от продажи такой квартиры будут рассматриваться как доход, полученный от предпринимательской деятельности, и должны будут учитываться в качестве доходов в целях уплаты налога в соответствии со ст. 346.15 НК РФ.

Использование такого имущества в предпринимательской деятельности может быть подтверждено, например, договорами с нанимателями, свидетельствующими о получении доходов от соответствующего вида предпринимательской деятельности, заключением договора от имени ИП, а не просто физического лица.

В любом случае, если налоговая начислит НДФЛ с продажи данной квартиры, Вы сможете обжаловать их решение в вышестоящий орган либо в суд.

Здравствуйте, Спартак Владимирович! Не сколько налоговая начислит, а налогоплательщик сам должен задекларировать и уплатить налог на доходы физических лиц согласно п.2 ст.220 НК РФ с разницы между продажной ценой и налоговым вычетом в случае, если налогоплательщик не освобожден от налогообложения.

Все дело в том, что согласно п.17.1 ст.217 НК РФ действует льгота на долгосрочное владение. Однако положения данного пункта, освобождающего в общем случае от налогообложения, не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Т.е. квартиры подпадают под исключение, и такую квартиру можно продать без налога в случае если прошло 3 года, если она была подарена близким родственником (п.3 ст.217.1 НК РФ), либо 5 лет, если подарена не близким родственником:

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации

Так что в описанной мной выше ситуации в случае если минимальный срок владения прошел, то налог платить не нужно, т.к. квартиры подпадают под исключения. Надеюсь, в этот раз мой ответ помог в отличие от прошлого раза.

Добрый день Спартак

Владимирович

Вам начислят НДФЛ с продажи

Налог вы оплачиваете в силу наличие статуса ИП и извлечение прибыли с аренды

При этом как раз использование недвижимости в предпринимательских целях при продаже несмотря на срок владения облагается НДФЛ

(см., например, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060), указывающими, что доходы от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, не могут быть освобождены от налогообложения.

Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ 16-3363 по делу № А 38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Интересен вопрос - является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше "льготами".

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, "льготами" воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы "случайно" закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Вывод - налог придётся платить, если продажа произойдёт до 19.09 2021 Хотя при дарении 3 года...

Здравствуйте, Спартак Владимирович.

1. От НДФЛ не освобождаются доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности на ПСН (письмо Минфина от 18.07.2013 № 03-04-05/28293). При получении физическим лицом доходов от деятельности, не относимой им к предпринимательской, но подлежащей квалификации в качестве таковой, на указанное лицо будет распространяться соответствующий режим налогообложения, установленный НК РФ для индивидуальных предпринимателей (п. 2 ст. 11 НК РФ).

2. Предприниматель не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по налогу на доходы физических лиц при продаже указанного имущества (см., например, письмо Минфина РФ от 21.09.2007 г. № 03-04-05-01/309, письмо ФНС РФ от 07.11.2006 г. № 04-2-02/667@).

3. НДФЛ в размере 6% будет исчисляться от суммы дохода, указанной в договоре купли-продажи. Каждый случай ФНС рассматривает индивидуально, нужна дополнительно консультация сотрудника налоговой.

Надеюсь мой ответ был вам полезен!

Здравствуйте Спартак Владимирович!

Налог при продажи возникает, если продавать как ИП!

Пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ определено, что не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, за исключением дохода, получаемого физическим лицом от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Если Вы будите продавать квартиру уже после закрытия ИП, то

по этому правилу НДФЛ с продажи квартиры не платят, если она была в собственности пять лет и больше. Если продаваемая квартира — единственное жилье налогоплательщика или он получил ее в дар, наследство или по договору ренты, то достаточно трех лет владения, чтобы доход с продажи не облагался налогом.

Всего Вам наилучшего!

Доброго дня, Спартак Владимирович.

Не платить НДФЛ при продаже имущества, которое вы использовали в бизнесе или для получения дохода можно на следующих условиях:

Имущество — это квартира, жилой или садовый дом, комната, дача, доля в них или транспорт.

Их продают после минимального срока владения.

Минимальный срок владения для транспорта — три года, для недвижимости — три или пять лет.

Данные поправки в Налоговый кодекс внесены Федеральным заком 425-ФЗ от 27.11.2018 года.

Освобождение от налога после минимального срока касается даже того имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности — то есть чтобы систематически получать от него доход.

Если это имущество использовали для бизнеса — сдавали его в аренду, использовали как домашний офис— при продаже после минимального срока платить НДФЛ и отчитываться о доходах будет не нужно.

Спартак Владимирович, Доброго вечера Вам!

Ответ таков: согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ

не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, за исключением дохода, получаемого физическим лицом от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Это значит, что если Вы реализуете квартиру позже этого срока, значит не будете платить налог.

С уважением!

Здравствуйте, Спартак Владимирович!

Увы. Начислит налоговая налог из вашего вопроса.

Так как согласно п.17.1 ст.217 НК РФ льгота не распространяется по уплате налога на доходы от имущества использованного в предпринимательской деятельности. Непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

А у вас квартира использовалась в предпринимательской деятельности.

Надеюсь мой ответ вам полезен!