Как купить участок без регистрации и зарегистрировать в РосРеестре - риски и возможности собственника

199₽ VIP

В общем случае согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Однако из этого правила есть исключения. Согласно пункту 4 статьи 1152 ГК РФ

принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Однако если участок принадлежал наследодателю, то должен был быть зарегистрирован на предыдущего владельца. И это главный риск, что на себя в этом случае не сможете зарегистрировать при том, что участок не стоит на кадастровом учете, нет межевания и т.п. Лучше от такой сделки отказаться: пусть наследник сначала оформит все документы, а уж потом уже можно заключать с ним сделку.

Не рекомендую Вам покупать такого кота в мешке!

Пусть сначала продавец всё узаконит. Тогда посмотрите.

Как вариант - он дает Вам доверенность для проведения всех мероприятии,, Вы кадастрового инженера ищите - Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 11.06.2021) "О кадастровой деятельности"

Статья 29. Кадастровый инженер - и занимаетесь. Деньги по расписке Вы свои тратите или заключаете предварительный договор, что более надёжно - ГК РФ Статья 429. Предварительный договор.

Документы всё же надо оформлять по закону, иначе после будете ругать всех! Не уточняю, а где земля и т.д.

Олег, здравствуйте

Главное,

1. чтобы у продавцов было свидетельство о праве на наследство, в котором имеется ссылка на правоустанавливающие документы на землю, выданные по установленным ФОРМАМ

2. сам документ на землю, выданный по формам

3. продавцы зарегистрировали свое право собственности и поставили участок на кадастровый учет

4. отсутствие межевания, границ не является препятствием для перехода права собственности, но в последствии может быть причиной споров с соседями по границам участка

5. пусть прежние собственники и займутся этим вопросом. А вы потом купите

6. нельзя продать то, что не принадлежит на праве собственности, а если недвижимость то еще и не зарегистрирована в ЕГРН

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ

(ред. от 31.07.2020)

"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Статья 3

9. Государственные акты, свидетельства и другие... имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

9.1. Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

Олег, здравствуйте!

В Вашем случае лучше попросить продавца зарегистрировать участок, а потом уже проводить сделку купли-продажи. Дело в том, что сведения о некоторых ограничениях, установленных в отношении использования участка, могут быть зафиксированы в ЕГРН только по тем участкам, границы которых установлены в соответствии с законодательством. Если границы участка не определены, регистратор может приостановить регистрацию или отказать в ней (п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), могут быть и другие проблемы, например, споры с соседями относительно границ участка.

1. Если собственник покажет свидетельство о праве на наследство, в котором указан этот участок, сфотографируйте его и покажите юристам. Если все нормально с этим документом, он подтверждает право собственности независимо от наличия или отсутствия госрегистрации (ст 1152 ГК РФ). Можно покупать: заключить договор купли-продажи, отдать в МФЦ на госрегистрацию.

2. Риски в том, что участок может быть в таком случае без документально установленных границ (межевания), что может привести к спорам с соседями (долгим и дорогим) или вообще к невозможности определения границ.

Рекомендую сначала организовать межевание, убедиться в отсутствии споров с соседями, внести сведения о границах в ЕГРН, а только после этого покупать.

Можно сейчас составить предварительный договор купли-продажи с указанием обязанности продавца произвести межевание и внесение сведений о границах.

Здравствуйте Олег!

Возможно собственник земельного участка и прав, что участок получен в наследство. Но по каким то причинам наследство до конца недооформлено. Право собственности за наследником на основании свидетельства на наследство не зарегистрировано.

В такой ситуации участок может быть не отмежеван, не иметь границ. Но свидетельство о праве на наследство выдается если участок поставлен на кадастровый учет. Значит пока нет свидетельства о праве на наследство вообще. И неизвестно сколько наследников претендуют на этот участок. Вы лично видели правоустанавливающие документы на участок?

Если для Вас это выгодное вложение или приобретение.. То просто так отказываться от возможности купить участок не стоит. Найдите хорошего юриста, адвоката разбирающегося в этих вопросах. Проконсультируйтесь. Есть ли возможность: дооформите права наследника и купите участок по приемлемой цене.

Можете и к нашим специалистам обратиться за консультацией, для этого как Вы понимаете нужны документы и информация.

Отказаться всегда успеете.

В соответствии со ст. 1152 ГК РФ

1. Для приобретения наследства наследник должен его принять.

Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.

2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

...

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Надеюсь ответ был полезен. C уважением!

Здравствуйте!

Не понятно как он собственник-продавец, когда небыло межевания, паспорта и т.п, ст. 15 ЗК РФ.

Если он собственник, то о праве собственности должна быть внесена запись в росреестре.

Так как в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Купить вы можете, но будет риск, что право собственности не зарегистрировано в росреестре и вам придется возиться с вопросом оформления участка.

Надеюсь мой ответ вам полезен!