Как рискуют покупатели при сделке с прописанным, но не проживающим в квартире собственником?

398₽ VIP

Здравствуйте, Мария! Давайте по порядку.

1. Прежде всего нужно понимать, что если он не собственник, то имеет лишь право пользования жилым помещением.

2. Однако нужно понимать, на каком основании он это право пользования приобрел, а также как приобретено право собственности продавцом. Если по приватизации согласно ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и в ней мог участвовать сын, то согласно ст.19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ у него могло возникнуть право пожизненного пользования жилым помещением. Отказ от такого права возможен по договору с таким лицом. В этом случае либо его присутствие, либо участие в сделке через представителя необходимо. В идеале, чтобы он снялся с регистрационного учета.

3. Если не по приватизации, то можно признать его утратившим право пользования через суд на основании ст.209 ГК РФ, ст.30 Жилищного кодекса РФ. Согласно ст.209 ГК РФ:

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

В этом случае сможете выписать его без особых проблем, а оснований обжаловать решение суда у него не будет.

Ну скажем придется вам чуть повозиться с судами, но не вижу особой сложности, если все так и есть, как сказали, с учета "американца" снимете.

Главное, что бы этот "американец" не участвовал в приватизации этой квартиры и не давал отказ от нее, ибо в таком случае он, не будучи собственником, имеет право пожизненного проживания в ней.

Так же может случится, что "американец", вовсе не американец, а например студент или пенсионер, который где то временно проживает.

Но это не делает их "снятие с учета невозможным", но увеличивает хлопоты.

Что бы проверить версию "американца" потребуйте подтверждающие документы о выезде на пмж в США (Их нет - это 99% вариант ответа, а вдруг что есть...).

По поводу оспаривания решения суда "американцем", ну это бесперспективно.

Вы оцените сделанную скидку и цены юристов Вашего региона по правовой услуге о "снятию с регистрации" и уже делайте выводы.

И я бы еще прицепился к слову залог, он же аванс.

Лишь бы это не был задаток

Ибо с задатком они Вас будут "терроризировать"

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Самое главное, что сын собственницы только прописан в данной квартире, у него нет доли собственности в этом жилье..

В принципе ни каких отрицательных правовых последствий для вас не имеется, если вы заключите договор купли-продажи квартиры стст 549-551 ГК РФ с прописанным сыном.

Затем на основании решения суда вы без проблем выпишите этого сына. Сейчас многие так поступают.

В части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ сказано:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).[/b] .

е) выселения из занимаемого жилого помещения[b] или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;

Вы спрашиваете: Сможет ли он вернувшись в Россию обжаловать решение суда?

А какие основания для обжалования этого решения если в суде будет установлено. Что человек длительное время в этом жилье не проживает Длительное не проживание является основанием для принятия судом решения об утрате правом пользования жильем Так что на этот счет вам не стоит беспокоиться: получите решение суда и на основании судебного решения снимете сына с регистрации в вашей квартире.

Мария, добрый день.

Если есть возможность, посмотрите другой объект.

Но и этот объект недвижимости возможно приобрести, тем более со скидкой.

Здесь единственный подводный камень, пока, это возможное неучастие сына в приватизации, в соответствии со статьей 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

Уточните этот вопрос у собственницы.

Если он не участник, то он имеет право пожизненно проживать в данном жилом помещении.

В ином случае его снятие с учёта организуется иском о признании его утратившим право пользования.

Исковое заявление должно соответствовать требованиям статей 131-132 ГПК РФ.

Да, и у этого сына есть право обжаловать решение!

Надеюсь мой ответ Вам полезен!

С уважением

Мария, здравствуйте!

1. Если сын собственника только зарегистрирован, то я вообще не вижу причин для переживаний.

2. Если вам действительно квартира понравилось, то приобретайте.

3. Согласно ст.209 ГК РФ,

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, собственница имеет полное право продать квартиру, в том числе с зарегистрированным сыном.

2. Вы, после приобретения квартиры просто обратитесь в суд с иском о снятии с регистрационного учёта постороннего человека, суд 100% вынесет решение в вашу пользу.

3. Далее, на основании решения суда, вы его снимаете с учёта в ГУ МВД.

4. По времени это займёт до 2 месяцев.

5. Никаких сложностей не возникнет, сын совершеннолетний, вам он посторонний человек.

6. Да, когда вернётся, он может попробовать оспорить решение суда, но уверена, что это бесперспективно.

Никто не вынесет решение - зарегистрировать его обратно.

Я повторюсь - он для вас посторонний человек, вы как новые собственники вправе его выписать.

Даже если он в своё время отказался от приватизации в пользу матери, то вы его через суд признаёте утратившим правом пользования, так как он живет в другой стране, расходы по ЖКУ не несёт, текущий ремонт в квартире не производит.

Всех благ вам!

Ясно, что дело тёмное.

Риск относительно прописанного"американца.

Почему же прежний, действующий собственник не снял и не снимает этого жильца с регистрационного учета, ведь не вчерась задумали продавать хату. Срок рассмотрения гражданского дела - до 2 х месяцев (ст.154 ГПК РФ).

Сейчас отказавшись от этой сделки теряете право на возврат задатка (залог как Вы говорите) в соответствии со ст.381 ГК РФ.

Но Вы обеспечивая задатком заключение сделки, рассчитывали что "прописанных" лиц (жильцов) не будет. Т.е. противная сторона не обеспечила "чистоту" сделки. Поэтому если не заключаете сделку, Вы вправе требовать возврат задатка, в т.ч. через суд. Но нужно запастись доказательствами: запросите у них справку с ЖЭУ о прописанном "американце", как будто бы для будущего суда и снятия с прописки. Потом можете обращаться в суд с требованием возврата задатка по причине несостоявшейся сделки по вине Продавца - наличие постороних лиц в продаваемой квартире.