Риски при переуступке прав на аренду имущества - что говорит ГК РФ и как это отразится на госрегистрации?
199₽ VIP
ООО заключило договор аренды НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (строение) на основании результата открытого аукциона. Далее ООО отправило в письменной форме заявление на получение разрешения на переуступку прав в Росимущество, от которого получило разрешение на переуступку согласно пункту договора аренды, предусматривающего это. Далее ИП с дальнейшей целью использования 159 ФЗ об реализации права приватизации арендуемого имущества (ИП хочет арендовать имущество 2 года и более, а затем воспользоваться преимущественным правом выкупа на основании 159 ФЗ) заключило соглашение с ООО об переуступке прав и обязанностей по договору аренды, и направило в Росреестр для дальнейшей регистрации. Росреестр выдал уведомление о приостановке гос. регистрации в связи с НЕ предоставлением от заявителя письменного согласия от Росимущества на передачу прав. (Заявитель просто забыл его приложить).
В уведомлении Росреестр указал, что в соответствии с ч. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ:
7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
НО в соответствии с ч. 8 ст. 448 ГК РФ
8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:
1) по основаниям, установленным законом;
2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);
3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Росреестр готов зарегистрировать сделку (гос. регистрация была приостановлена из-за не полного пакета документов, а именно отсутствует согласие от Росимущества на переуступку).
Вопрос: на основании всего вышеизложенного, при гос. регистрации Росреестром будет ли эта сделка являться незаконной? Есть ли риск в дальнейшем, что соглашение между ООО и ИП признают ничтожным?
1. Не очень понял
1.1. ооо переуступает ИП - согласие есть, а как пункт договора звучит дословно, что такое возможно с согласия можно?
1.2. ИП теперь переуступает ООО? - здесь что с согласием?
2. Этот пункт появился потом или был первоначально в договоре, и не добавлен дополнительным соглашением?
3. ч.8. ст. 448 п.3 допускает условие об изменении договора.
И вы не меняете условия договора как я понимаю, вы просто меняете сторона Арендатора.
Спросить
Здравствуйте, Павел!
Нет. Данная сделка не будет считаться незаконной.
Росреестр на то и проводит правовую экспертизу, чтобы проверить все и в итоге зарегистрировать только ЗАКОННУЮ сделку.
Поэтому если они приостановили регистрацию и предложили исправить недочеты, то после предоставления требуемых документов все будет законно.
И будет соответствовать ст. 448 ГК РФ.
Рисков дальнейшего признания ничтожным соглашения между ООО и ИП также однозначно нет.
Никаких проблем на мой взгляд при описанных условиях не будет.
Спросить
Здравствуйте Павел
Однозначного подхода нет при уступки прав, возникших из такого договора
Разумеется ИП сможет по своему усмотрению распорядиться приобретенным объектом после государственной регистрации перехода к нему права аренды на этот объект
Замена стороны в заключенном по результатам торгов договоре аренды противоречит п. 7 ст. 448 ГК РФ. Обязательства, возникшие из такого договора, должны быть исполнены заключившими его лицами.
П. 7 ст. 448 ГК РФ, устанавливая запрет на уступку прав и перевод долга, вытекающих из заключенного на торгах договора, не исключает возможности уступки прав по обязательству, которое уже исполнено обязанной стороной
Есть риск признания договора ничтожным.
Спросить
1. Сделка не признана и не будет признана незаконной, исправьте недочёты. всё будет в рамках ст. 448 ГК РФ и удовлетворит регистратора.
2. Никто признавать недействительным соглашение не будет. И оснований нет.
Спросить
Здравствуйте Павел!
Именно законность сделки проверяет Росреестр, у Вас просто не полный пакет документов, Вам следует дополнить его и подать, чтобы регистрация состоялась и смена арендаторов.
Тем более в Вашем договоре с Арендодателем предусмотрена и субаренда и осуществление других действий.
Вам сейчас следует дополнить пакет документов в силу ГК РФ Статья 448. Организация и порядок проведения торгов
8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Павел, Доброго дня Вам!
Ознакомившись с Вашим вопросом, сообщаю Вам следующее.
Согласно статьи 448 ГК РФ
Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Вами представленная Сделка является законной, риски признания данной сделки ничтожной, в соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ отсутствуют.
Вам необходимо выполнить условие Росреестра и получить и приложить письменное согласие.
Тогда у регистратора вопросов не возникнет.
Надеюсь мой ответ Вам полезен!
С уважением
Спросить
1.1 пункт в договоре звучит так: сдавать помещения Объекта в субаренду (поднаем) или безвозмездное пользование (ссуду), осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных Арендатору имущественных прав, а также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем) только с письменного согласия Арендодателя.
1.2 ООО переступает ИП, согласие от Арендодателя есть письменное
2. Пункт указанный выше был изначально в договоре
3. Меняется арендатор.
Спросить
Павел, коротко отвечу.
Подобные случаи нередки на практике.
Нет препятствий, главное соответствие ст. 448 Гражданского кодекса. Из Вашего сообщения не вижу оснований признать ничтожным.
Всего доброго!
СпроситьПавел
Если во время торгов было такое условие в документации, то возможно
Позиция ВС РФ: Государственное (муниципальное) имущество, переданное в аренду по результатам торгов, можно передать в субаренду, только если такая возможность была прямо предусмотрена условиями конкурса (аукциона)
Применимые нормы: п. 2 ст. 615 ГК РФ, ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ
ВС РФ от 25.02.2016 N 301-ЭС 15-13990 по делу N А 39-3283/2014 (Судебная коллегия по экономическим спорам)
Системное толкование ст. 615 ГК РФ и ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ приводит к выводу, что, если в соответствии с аукционной документацией и условиями договора аренды арендатору не передавались права на передачу в субаренду, он не может в силу указанного ограничения заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника.
В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права на передачу в субаренду, такая возможность должна быть прямо.
Спросить1. Сделка не признана и не будет признана незаконной, исправьте недочёты. всё будет в рамках ст. 448 ГК РФ и удовлетворит регистратора.
2. Никто признавать недействительным соглашение не будет. И оснований нет.
СпроситьУ Вас договор позволяет менять арендаторов, с письменного согласия Арендодателя, поэтому необходимо получить данное письменное согласие и подать регистратору для того, чтобы сделка состоялась.
О незаконности тут и речи не может быть, все в рамках договора и закона ГК РФ Статья 448. Организация и порядок проведения торгов
8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Всех Вам благ!
С Уважением!
СпроситьПавел, Доброго дня Вам!
Ознакомившись с Вашим вопросом, сообщаю Вам следующее.
Согласно статьи 448 ГК РФ
Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Вами представленная Сделка является законной, риски признания данной сделки ничтожной, в соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ отсутствуют.
Вам необходимо выполнить условие Росреестра и получить и приложить письменное согласие.
Тогда у регистратора вопросов не возникнет.
Надеюсь мой ответ Вам полезен!
С уважением
Спросить
Можно ли сдать в аренду земельный участок, приобретенный в аренду у Администрации города по итогам аукционных торгов? Сылка на законодательство.
В ООО 2-а учередителя 50/50 Один согласен и является инвестором, другой против.
Мы хотим сделать переуступку прав и обязанностей аренды ЛЕСНОГО земельного участка с одного ФИЗ лица на другое ФИЗ лицо. Сейчас данный участок находится в пользовании по договору аренды - у ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА! Договор зарегистрирован в Росреестре.
Участок - в составе земель лесного фонда, находящийся в государственной собственности. Разрешенное использование - ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ РЕКРЕАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.
В Мин. природы говорят что переуступка может быть только на ИП или юр. лицо!
ТАК ЛИ ЭТО? (нормы закона они не указывают и не называют, на которые они ссылаются).
Помогите разобраться.
Есть арендатор лесного участка. Он Физ лицо. Может ли он переуступить право аренды на этот участок ИП.
ВЫИГРАЛ ТОРГИ ПО АРЕНДЕ ЗЕМ. Участка но он мне не нужен если не заключаю договор. Хотел проучить второго участника мне грозят санкциями. Что делать.
Компания на торгах заключила с местной администрацией договор аренды помещения, предусматривающий запрет на сдачу арендатором помещения в субаренду. Сейчас компания намерена сдать помещение в субаренду, при этом местная администрация готова подписать соглашение об изменении договора аренды в части исключения запрещающего пункта. Будет ли такое соглашение действительным?
Нужно ли согласовывать переуступку прав аренды земли с администрацией, если в договоре ничего об этом не сказано? Меня уверяют, что по земельному законодательству можно сразу зарегистрировать переуступку в юстиции, а администрацию просто уведомить (юстиция сама отправит им новый договор). Так ли это?
