Как уменьшить налоговую нагрузку при продаже дорогого помещения в условиях УСН?

199₽ VIP

Здравствуйте, Рафик Рубенович!

Вы пишите что Вы на УСН.

Вот исходя из этой системы и заплатите налог.

Т.е. если у вас 6%, то будет 6 % от 300 млн. р.

То что владеете более 30 лет не будет иметь никакого значения. Т.к. это важно только в том случае, если продается жилое помещение физиком.

Гл. 26.2 НК РФ.

Правильно можно уменьшить только если снизить кадастровую стоимость. Что позволит снизить цену, которая будет указана в договоре.

300 млн. это кадастровая? Или это по рынку вы оцениваете?

Тут надо со стоимостью работать.

Вы скорее всего на УСН 15%. Тут все зависит от бух учета на дату продажи.

Как считалась амортизация.

При реализации основного средства необходимо включить в доходы цену реализации ОС, причем списать на расходы ничего не получится, так как организация применяющая УСН с объектом Доходы минус расходы, эти расходы учла в году введения в эксплуатацию или в году оплаты данного ОС средства (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Необходимо помнить, что придется пересчитать данные расходы, о чем свидетельствует п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Данной позиции придерживаются и финансовое ведомство в своих письмах (Письмо Минфина от 29.07.2016 N 03-11-06/2/44660, от 30.12.2015 N 03-11-06/2/77822):

Пересчет расходов происходит:

если ОС со сроком полезного использования до 15 лет включительно продано до истечения 3 лет с окончания года, когда его стоимость учтена в расходах;

если ОС со сроком полезного использования свыше 15 лет продано до истечения 10 лет с момента его приобретения.

При этом необходимо, исключить стоимость ОС, ранее учтенную в расходах при расчете "упрощенного" налога. По данному ОС так же необходимо начислить амортизацию в соответствии с гл. 25 НК, и включить ее в расходы. Рассчитать и оплатить налог при УСН, а так пени за год (либо годы), когда расходы на приобретение ОС были учтены по правилам УСН. Представить уточненные декларации за этот год (годы), а также за все остальные годы, в которых в расходы была включена амортизация. Оставшуюся стоимость основного средства в расходах учесть не получится (Письмо Минфина от 30.12.2015 N 03-11-06/2/77822, Письмо Минфина от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557).

Сложно, вам надо к хорошему бухгалтеру. Там по датам и периодам смотреть надо.

Рафик Рубенович, здравствуйте!

Обложение налогами доходов от продажи вашего нежилого помещения - здания будет осуществляться на основании ст. 214.10 НК РФ.

Величина дохода для целей налогообложения принимается равной цене сделки по продаже помещения. Однако, если цена сделки окажется ниже, чем 70% кадастровой стоимости помещения на 1 января года, в котором вы продаете помещение, то для целей налогообложения будет использоваться величина в 70% кадастровой стоимости.

www.consultant.ru

Также Отмечу по налогам

1) Налог на прибыль. Доход от реализации недвижимости для налога на прибыль при методе начисления возникает на дату передачи его покупателю по передаточному актуп. 1 ст. 39, п. 3 ст. 271 НК РФ.

Продавец вправе уменьшить доход на остаточную стоимость объекта, а также на расходы, непосредственно связанные с его реализацией (например, на стоимость услуг по оценке)

2) УСН. Момент передачи здания (помещения) покупателю не влияет на признание дохода при УСН. Доход возникает на дату поступления денег от покупателя на расчетный счет (в кассу) или на дату погашения задолженности другим способомп. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ.

При УСН с объектом «доходы» никакие расходы учесть нельзя.

При УСН с объектом «доходы минус расходы» включить стоимость недвижимости, учтенной в качестве основного средства, в расходы при реализации не получится. Ведь упрощенец уже учел ее в расходах в течение года покупки после оплаты поставщику и ввода объекта в эксплуатациюподп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

3) Продажа нежилой недвижимости облагается НДС

ст. 149 НК РФ. НДС начисляют на дату передаточного актаподп. 1 п. 1, п. 16 ст. 167 НК РФ.

Отмечу, что если в собственности продавца находится земельный участок, расположенный под продаваемым объектом, то после регистрации сделки к покупателю перейдет и право на землю, пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ.

Стоимость земельного участка по общему правилу включается в цену недвижимостип. 2 ст. 555 ГК РФ.

glavkniga.ru

Надеюсь мой ответ Вам полезен!

С уважением