Как рассчитать налог при мене квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами?

199₽ VIP

Если в договоре стоимость доли будет приравниваться к кадастровой стоимости, у вас возникает налогооблагаемый доход 2,3 млн. руб.

Размер налога можно уменьшить одним из двух способов (ст.220 НК РФ): имущественный налоговый вычет (когда налог считается только с суммы сверх 1 млн. руб.) или зачет расходов наследодателя на покупку своей квартиры (когда налог считается с разницы между ценой при покупке и ценой при продаже).

Вычет при покупке (обмене) возможен, если у вас есть доходы, с которых платится НДФЛ, и ранее этим вычетом вы не пользовались. Вычет невозможен, если сделка с близким родственником.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;

право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом не учитывается жилое помещение (доля в нем), приобретенное в собственность налогоплательщика и (или) его супруга в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (долю в нем) от налогоплательщика к покупателю.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года.

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Расчет имущественного вычета

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Здравствуйте, Андрей Владимирович! Смотря прошел ли минимальный срок владения, предусмотренный ст.217.1 НК РФ. Если прошел, то при отчуждении не будет налога. Если нет, то нужно будет считать налоговую базу. Если будет заключаться договор мены (ст.567 ГК РФ), то полагается, что стоимость объектов равная. И налоговая в этом случае (если не будет прописана доплата в договоре) возьмет максимальную кадастровую стоимость, т.е. ту, на которую будете менять. При отчуждении долги отдельным договором Вы вправе воспользоваться налоговым вычетом согласно п.2 ст.220 НК РФ в размере 1 млн. руб., положенным раз в год при продаже недвижимости, а также вычетом на основании п.3 ст.220 НК РФ до 2 млн. руб. при покупке раз в жизни до полного выбора вычета. Т.к. доходу Вас будет 2,9 млн. руб., то эти оба вычета перекроют доход и налоговая база будет равна нулю. А т.к. вычет по п.3 ст.220 НК РФ подразумевает возврат налога, то со 100 т.р. Вы сможете еще и получить возврат 13%.

Здравствуйте!

1. Вам следует прописать в Договоре мены стоимость разнозначную, если так сделает, то при подачи декларации в налоговую, Вы будете освобождены от налога, так как нет дохода.

2. Если Вы не в родственных отношениях то при оставлении тех сумм, что Вы указали, налог возникает из 600 т. р. 13 %, а также если Вы ранние не пользовались налоговым вычетом то следует воспользоваться им. п.2 ст.220 НК РФ (1 мил. руб.)

3. Если в родственных отношениях, то воспользоваться налоговым вычетом не сможете, можете воспользоваться 1 вариантом что я Вам описала.

Всего Вам наилучшего!

1) Мена в данном случае - это два ДКП по сути.

Вы свою продаёте за 2 300 000. срок владения менее-3 х лет.

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Получите вычет 1 000 000 - налог 13% с 1 300 000.

169 000 налог от продажи.

2) Покупаете за 2 900 000 - если впервые - то 2 000 000 вычет - 260 000 возврат налога. если был доход заработанный или после получите с уплаченного налога..

Вывод: в сухом остатке 91 000 Вам полагается к возврату.

К договору мены применяются правила о купле-продаже. Каждая из сторон договора мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Соответственно, при продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. При этом в расходы, связанные с приобретением квартиры, включается ее стоимость, указанная в договоре мены. Если же в договоре эта стоимость не прописана, то в расходы можно включить рыночную стоимость квартиры. Эту стоимость может определить оценщик.

При приобретении жилья, в том числе и по договору мены, налогоплательщик в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ и пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей, связанных с приобретением квартиры (дома и пр.). Эта норма не содержит ограничений по способу оплаты приобретаемого жилья: денежными средствами или предоставлением другого имущества

При определении расходов по договору мены ст 567 ГК РФ определяется исходя из стоимости переданного имущества, а также произведенных затрат при передаче имущества и оплаты разницы, если передаваемые объекты неравноценны по стоимости

Сумма вычета 2 млн руб означает что эта сумма не облагается НДФЛ.

Сам же налог уменьшается на 260 тыс руб-13% от 2 млн. руб

Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарном году), то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.

По договору мены вы одновременно выступаете покупателем и продавцом поэтому имеете право на применение налогового вычета 1 млн руб при продаже и на 2 млн руб при покупке.

В вашей ситуации при применении этих вычетов получается минусовая сумма, что означает вам не нужно платить НДФЛ при сделке мены.

Здравствуйте, Андрей Владимирович, к договору мены ст.567 ГК РФ применяются положения о купле продажи, т.е. по сути с точки зрения налогообложения это два договора купли продажи. Поэтому к договору мены применяются положения ст.ст. 217.1 и 220 НК РФ. Т.е. согласно НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

...

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;