Как действовать, если купленный дом оказался несоответствующим разрешенному этажности?

199₽ VIP

Здравствуйте Анна Валерьевна

В вашем случае, если вы не знали об этом, то придеться поступить следующим образом:

1. Узаконить остальные этажи (постройку)

2. Расторгнуть дкп с возрастом денег

По первому варианту : чтобы узаконить постройку, нужно обращаться в местную администрацию с заявлением о выдачи акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, представив документы на основании ст.55 Гр К: разрешение на строительство 1 этажа, технический план на весь объект, выписку из ЕГРН о праве собственности, документ о праве на землю (в зависимости какой имеется) .Возможно получите отказ и тогда придеться обращаться в суд с иском о признании права собственности на данную постройку в порядке ч.3 ст.222 ГК РФ.

Согласно ст.55 ГрК -Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации

По второму варианту

Расторжение дкп происходит либо по соглашению сторон, либо через суд по ст.450 ГК РФ

Основанием расторжения дкп может служить не доведения до вас информации по продаваемому объекту, в частности об отсутствии документов на 2 и 3 этажи, что при таких обстоятельствах вы бы может и не согласились на сделку.

1. Такой дом, если было на основании статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство одноэтажного дома, а фактически построен 3-х этажный дом-является самовольной постройкой ст 222 ГК РФ.

2.Самовольную постройку не так то просто узаконить. На практике местные администрации не берут на себя ответственность по узакониванию самовольной постройки Как правило, отказывают и тогда приходится в суд обращаться.

Однако само по себе обращение в суд не дает 100 % гарантию узаконивания самовольной постройки.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ сказано:

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции).

3.Я думаю, что лучшим вариантом для вас будет признание договора купли продажи недействительным по следующему основанию ст.178 ГК РФ:

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Здравствуйте Анна Валерьевна!

Это довольно распространенная ситуация.

Неприятность ее в том, что при регистрации договора купли-продажи Росреестр может сделать приостановление на основании ст. 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Обойти эту ситуацию можно без каких-то судебных процедур если обратиться в Администрацию района, вынесшего акт о разрешении строительства с заявлением о внесении изменений в этот документ по факту. Выпускается приказ о внесении изменений, затем приглашается кадастровый инженер, фиксирующий новую реальность в кадастровом и техническом паспорте. На основании измененных документов Росреестр проводит регистрацию Вашего дома.

Здравствуйте, Анна Валерьевна!

Прекрасного вам дня!

Можете расторгнуть договор и вернуть ваши деньги так как вы не получили того, на что рассчитывали при заключении ДКП.

Вы покупали дом, думая что он построен законно и имеются разрешения, ст.55 ГрК РФ, а на деле приобрели самовольную постройку.

Вопрос ваш можно разрешить через реконструкцию и ее оформление. Так согласно ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ, можно привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями, через реконструкцию с учётом требований главы 6 ГрК РФ.

Для такой правовой позиции по вашему вопросу, разработка и утверждение проектно-сметной документации и получение соответствующего разрешения на саму реконструкцию, потом соответственно нужно "претворить в жизнь" саму реконструкцию и официально ее ввести в эксплуатацию. Таким образом, ваш вопрос узаконить реально можно через реконструкцию, п. 2 ст. 222 ГК РФ и в соответствии с требованиями п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ.

Всего вам доброго решить Ваш вопрос!

Надеюсь диалог с юристом вам полезен!

Здравствуйте, Анна Валерьевна, если право собственности на дом зарегистрировано в Росреестре, ничего делать не надо, земельный участок, видимо выделялся под ИЖС, поэтому, тут самое главное, чтобы дом являлся объектом ИЖС и соответствовал этому понятию, которое определено в ГрК РФ

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

...

39) объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Добрый день.

Надстройка к жилому дому может быть узаконена в порядке реконструкции, в соответствии с положениями ст.ст. 51.1, 55 ГрК РФ, Закона N 218-ФЗ.

Государственный кадастровый учет объектов недвижимости, в том числе в связи с реконструкцией, отнесен к компетенции территориальных органов Росреестра (смотрите ст. 3 Закона N 218-ФЗ, постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии") и может быть осуществлен через МФЦ (смотрите ст. 16 Закона N 218-ФЗ).