Продажа земельного участка в СНТ со старым домом - риски предписания на снос и отказа при регистрации сделки
Ситуация такая: я продаю земельный участок в снт, который достался мне в наследство. Собственность с 2018 года. На участке есть старый дом 1950 годов, который под снос, баня и парник, каторые не учтены в кадастре.
В договоре на продажу указали только земельный участок, так как покупатель планирует все сносить на след год.
Сейчас покупатель просит скидку в 150 тыс, говоря о рисках предписания на снос построек в крочайшие сроки и рисках, что могут отказать регистрировать сделку купли продажи
Проверяют ли при продаже снт постройки на участке? Какие штрафы? Могут ли отказать при регистрации договора купли продажи в Россреестре?
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 01.05.2022)
ГрК РФ Статья 55.32. Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями
1. Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
----------------------------
Росреестр самостоятельно не выезжает и не проверяет, какие постройки стоят на участке.
Покупатель вводит Вас в заблуждение, пытаясь получить скидку.
-----------------------------
если с документами на землю все в порядке то без проблем перерегистрируют.
Спросить
Согласно п.4. ст.1 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
ТО есть, всё, что не зарегистрировано, можно не указывать.
Никаких штрафов за это он не получит, никто не проверяет, какие там у ВАс на участке постройки, есть они или нет, зарегистрированы они или нет.
Земля зарегистрирована, значит и сделку проведут, он станет собственником.
Он Вас пытается надуть.
Это не самовольные постройки, а потому никакого предписания не будет.
Согласно ГК РФ Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения
2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
Спросить
Здравствуйте, Анастасия!
В Вашем случае никаких оснований для отказа в регистрации сделки купли-продажи недвижимости (земельного участка) не имеется.
Наличие на земельном участке объектов, которые не поставлены даже на кадастровый учёт (соответственно, формально не являются объектами недвижимого имущества), не является основанием для отказа в регистрации сделки с данным земельным участком.
Собственник земельного участка в данной ситуации не ограничен правом распоряжения земельным участком (ст. 209 Гражданского кодекса РФ).
Вероятнее всего, что покупатель намеренно вводит Вас в заблуждение, чтобы добиться от Вас получения скидки.
Не следует рассматривать подобные утверждения покупателя.
После приобретения участка, регистрации права собственности на него покупатель без проблем сможет снести старые строения, расположенные на земельном участке.
Спросить
1. Если старый дом 1950 годов, который под снос, баня и парник, не учтены в кадастре, то юридически этих объектов не существует.
2. Если нет сведений об этих объектах в Росреестре то при продаже земли стст 549-551 ГК РФ никто не будет проверять наличие этих построек. Никаких штрафов законодательством не предусмотрено.
3. Если юридически постройки не существуют то вашему покупателю не нужно будет брать в местной администрации разрешения на снос. Такое разрешение необходимо, только когда постройки учтены в кадастре.
4 Если о постройках на участке нет ни какой информации в кадастре, то у Росреестре нет ни каких оснований для отказа в регистрации договора.
5. Покупатель же ваш под таким соусом пытается добиться снижения оплаты за землю на 150 тыс рублей.
Спросить
Здравствуйте! Не является причиной отказа в регистрации наличие построек на участке
Полный перечень причин отказа указывается в статьях 26 и 27 ФЗ № 218.
Отказ в регистрации собственности можно получить в том случае, если: объект недвижимости, который планируется зарегистрировать, не подлежит государственной регистрации; заявление было подписано и подано ненадлежащим лицом, т.е. не собственником недвижимости; заявление не соответствует требованиям закона; был подан неполный комплект документов; формат поданных в Росреестр электронных документов не соответствует установленному образцу; в бумажных документах, поданных лично, были обнаружены приписки, исправления или подчистки; у заявителя нет прав и полномочий на подачу документов. В первую очередь это относится к подаче заявления доверенным лицом собственника недвижимости, несмотря на запрет самого собственника; существуют противоречия между правами собственности, которые были ранее зарегистрированы и которые были затем заявлены; в процессе рассмотрения выяснилось, что акт государственного органа о предоставлении права собственности на недвижимое имущество был после его принятия признан судом недействительным; произошло наложение границ смежных земельных участков или отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ участка земли; существует спор о границах между собственниками смежных участков; в пятидневный срок после поступления документов у регистрирующего органа нет информации об уплате госпошлины за осуществление сделки. Квитанцию об уплате госпошлины прилагать к документам закон не обязывает, но во избежание недоразумений лучше приобщить ее копию; заинтересованным лицом по забывчивости не было подписано заявление о регистрации прав на недвижимое имущество; заявитель при личной подаче документов на регистрацию не соглашается предъявлять свой паспорт.
Спросить
Незарегистрированные в установленном порядке постройки могут быть выявлены уже на момент сделки.
Остальное выясняйте конкретно по сведениям Росреестра. Для того, чтобы обезопасить себя (а не покупателя))
Спросить
Здравствуйте, Анастасия! Физически никто не приезжает и не проверяет при регистрации права собственности на земельные участки и недвижимое имущество согласно ст.8.1 ГК РФ и требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Впоследствии если будет установлено, что имеет место самовольная постройка, то может быть подан иск (ст.131-132 ГПК РФ) о ее сносе на основании ст.222 ГК РФ, но регистрация должна пройти без проблем вне зависимости от того, есть ли постройки на земельном участке или нет: это не связанные вопросы. И уж тем более штрафа за это никакого нет. Согласно ст.222 ГК РФ
Статья 222. Самовольная постройкаСпросить1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
Никакого штрафа в данном случае не будет, так как постройки официально не занесены в Росреестр, а значит их можно снести без проблем.
Покупателю откажите, если требования незаконные и продавайте участок по рыночной стоимости.
Никто не проверяет при совершении сделки участки.
- см. ст. 454, 549 ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Спросить
Здравствуйте Анастасия!
Хитрит Ваш покупатель, просто скидку хочет в размере 150 т.р.
Так как на учете не стоять данные строения что дом, что другие постройки, то их фактически нет в Росреестре, поэтому ни каких проблем не возникнет у покупателя о сносе дома.
Все объекты которые не учтены и не имеют кадастрового номера их просто нет.
Поэтому разрешение о сносе брать не нужно!
Если у Вас есть документы с кадастровым номером на земельный участок, то ни каких проблем в регистрации сделки не возникнет!
Составляйте Договор купли-продажи согласно ст. 454, и регистрируйте без проблем сделку ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Анастасия, добрый день.
Конечно не проверяют в Росреестре договор на наличие незарегистрированных построек на участке, покупатель Вас вводит в заблуждение, чтобы получить скидку.
Он таким образом хочет себе наверное компенсировать будущие расходы на снос, за Ваш "счёт" - скидки, не имея на то правовых оснований.
______
Если Договор соответствует требованиям закона и у Вас отсутствуют основания для отказа, согласно перечня, в статьях 26, 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция), то договор пройдёт регистрацию в Росреестре
______
С уважением.
Спросить
По договору купли-продажи продана 1/2 садового дома. Свидетельство о праве собственности выдано покупателю на дом и постройки (баня, гараж, сарай). Земельный участок не приватизирован. Покупатель продал дом и постройки третьему лицу. С кого требовать возмещение ущерба за продажу построек и на основании каких статей ГК.
Я продаю земельный участок, на участке произведён снос ветхого дома, я зарегистрировала снос дома в кадастровой палате, теперь одновременно буду регистрировать снос дома в Росреестре и оформлять куплю-продажу земельного участка без строений и сооружений, нужно ли мне на сделку платить госпошлину? (за регистрацию права собственности на земельный участок платит покупатель)
Имеется дачный участок в СНТ, хотим продавать, свидетельство о праве собственности старое, от 1994 года, какие могут возникнуть проблемы при продаже и нужно ли получать новое свидетельство. А также купля продажа должна быть осуществлена через договор купли продажи и далее регистрация в Росреестре, ведь так?
Я продал дом, договор купли-продажи от 25.12.2014 г., свидетельство о гос. регистрации от 30.12.2014 г. Покупатель на покупку дома оформлял ипотеку. 30.12.2014 после получения свидетельства о гос. регистрации документы предоставили в банк, там обнаружили арифметическую ошибку в договоре купли-продажи, в итоге пришлось делать доп. соглашение к договору купли-продажи и вновь регистрировать в Росреестре. 16.01.2015 года в Рег. палате получили повторное свидетельство о гос. регистрации, взамен свидетельства от 30.12.2014 г., после чего банк выдал кредит, со мной был произведен расчет. Вопрос: дом находился в собственности менее 3 лет, нужно подавать декларацию о продаже недвижимости, в 2014 или в 2015 году по факту был продан дом?
В 2016 году продала земельный участок с построенным на этом участке домом. Право собственности на дом получено в 2014 году, участок приобретен в 2008 году.
При продаже в договоре купли-продажи сделали разделение по суммам: продажу дома оценили меньше 1000000, а продажу земельного участка 2000000. Нужно ли подавать в налоговую декларацию 3-НДФЛ и возникает ли обязанность по уплате налога?
Мне по наследству достался земельный участок, кадастровая стоимость земли 30 тыс. рублей. Есть покупатели, готовые приобрести его за 300 тыс. рублей. Срок владения участком два года с момента вступления в наследство. Я иностранный гражданин, не резидент России. Покупатель хочет провести сделку купли-продажи в чистую. Тогда мне придётся заплатить налог с дохода после продажи участка 30%, либо ждать ещё один год, чтобы не платить никаких налогов с продаж. Налоговым вычетом с суммы сделки до 1 млн. руб я, как иностранный гражданин, воспользоваться не могу. Как мне все таки можно продать участок, не платя 30% налогов? Спасибо.
Скажите пожалуйста, я продал земельный участок с домом по ипотеке за 3.000.000 руб. Земельный участок находится в собственности более 3-х лет. Дом был построен сразу как купили участок, но зарегистрировали только 2 года назад по декларации, в которой указали, что дом был построен в 2008 году и в бумагах бти тоже указали год постройки 2008 год. В договоре купли-продажи указанно, что продается именно Земельный участок с домом за 3.000.000 р. Вопрос: 1.нужно ли подавать декларацию 2.буду ли я обязан уплатить налог с продажи?
Ситуация следующая: год назад через агента купил дом (без земли). Договор купли-продажи не составляли, при передачи денег сразу всё подали в рег. палату. Свидетельство о гос. регистрации получил (причём там указан договр купли-продажи как основание регистрации, даже есть рег. номер договора).
Сейчас продаю дом, составляю договор купли-продажи и не знаю каким термином охарактеризовать моё право на пользование землёй под домом (земельный участок, занятый жилым домом, необходимым для его использования). Ведь это право должно перейти к покупателю, поэтому и надо его както назвать в договоре. Или просто не оговаривать земельный участок? Вроде в договоре купли-продажи про землю нужно чтото сказать.
Два года назад купил комнату в коммунальной квартире. С хозяйкой комнаты договорились о сумме 420 тыс. При регистрации сделки выяснилось, что соседей хозяйка оповестила на сумму 450 тыс., поэтому регистрировать договор с суммой 420 тыс. нам отказали. Риэлтор переделала первый лист во всех экземплярах договора на сумму 450 тыс. Сделку нам зарегистрировали. Недавно я купил квартиру и сейчас оформляю документы на продажу комнаты. Просматривая договор купли-продажи обнаружил следующее несоответствие:
- сумма сделки 450 тыс.;
- задаток 10 тыс.;
- собственные средства 190 тыс.;
- ипотека 220 тыс.
Таким образом, по договору получается 10+190+220=450.
Как мне поступить в такой ситуации? Могу ли я ничего не исправляя в договоре купли-продажи перепродать комнату? И будут ли вообще на это обращать внимание?
