После сдачи жилого комплекса застройщик получил отдельный кадастровый номер на бассейн, построенный им на земельном участке комплекса, и затем оформил на него частную собственность. Бассейн оформлен в Росреестре как сооружение, земля под ним не выведена из общего земельного участка, но есть информация что такие попытки ведутся. При покупке квартир собственникам обещалось, что бассейн будет в общедолевой собственности, но в ДДУ этот вопрос никак не оговаривается. В проектной декларации комплекса бассейн отнесен к элементам благоустройства (малым архитектурным формам и иным планируемым элементам). Необходим юридический анализ ситуации, законно ли было выведение бассейна в частную собственность.
Здравствуйте Дмитрий!
Важно для Вас!
В договоре долевого участия строительство дополнительных объектов на территории, находящейся в общедолевой собственности по правилам ст. 4. Договор участия в долевом строительстве Федерального закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривается
То обстоятельство, что застройщик, видимо, самовольно изменил проектную документацию и вместо малой архитектурной формы, к которым п.2.6.1. Приказа Министерства регионального развития РФ от 27 декабря 2011 г. № 613 "Об утверждении Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований" отнесены
элементы монументально-декоративного оформления, устройства для оформления мобильного и вертикального озеленения, водные устройства, городская мебель, коммунально-бытовое и техническое оборудование на территории муниципального образования. При проектировании и выборе малых архитектурных форм рекомендуется пользоваться каталогами сертифицированных изделий. Для зон исторической застройки, городских многофункциональных центров и зон малые архитектурные формы рекомендуется проектировать на основании индивидуальных проектных разработок.
самовольно построил бассейн, нарушает п.7 Письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 сентября 2019 г. N 34072-ДВ/08 О порядке подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ
7. Застройщик вправе утвердить изменения, внесенные в проектную документацию в соответствии с частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ, только при наличии Подтверждения. При этом направление проектной документации с внесенными в нее изменениями, на повторное прохождение экспертизы проектной документации не требуется.
П.8. этого письма указано, что
При строительстве (реконструкции) объектов, в отношении которых осуществляется государственный строительный надзор, Застройщику рекомендуется организовать внесение изменений в проектную документацию и ее переутверждение таким образом, чтобы на момент проведения плановых проверок все выявленные в процессе строительства (реконструкции) отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации были учтены.
В соответствии со ст. 3,6.1 ФЗ от 21.07.1997 г. № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» бассейн относится к гидротехническим сооружениям, при строительстве которых, в соответствии с законодательством РФ в обязательном порядке осуществляется государственный строительный надзор. Бассейн относится к капитальным объектам строительства, на возведение которых необходимо получение разрешительной документации, в соответствии с ГрК РФ.
Следовательно, в отношении застройщика Госстройнадзор обязан провести выездную проверку на основании Положения о федеральном государственном строительном надзоре, утвержденного постановлением Правительства
Российской Федерации от 30 июня 2021 г. N 1087 и вынести Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче заключения о соответствии
Если окажется, что бассейн не соответствует заявленным целям, на него отсутствует проектная документация, он не прошел санитарно-гигиеническую экспертизу в соответствии с Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24 декабря 2020 г. № 44 "Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678 - 20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг", то, соответственно, он не может быть введен в эксплуатацию и в дальнейшем в суде имеет шансы быть признан самовольной постройкой и снесен
Торопливость застройщика в оформлении бассейна в частную собственность связано только с одним. При оформлении квартир в собственность и образовании, например, ТСЖ, любое использование придомовой территории должно быть оформлено общим собранием, что, по-видимому, застройщик и стремится избежать.
Спросить
Здравствуйте!
"Согласно статье 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики), согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве)
Если по договору у вас бассейн не значится, то предьявить права на него вы не сможете, будет считаться, что вы как дольщик не вкладывались в строительство бассейна.
Спросить
Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ в общедолевой собственности собственников помещений МКД находится:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
Как видите, если в проектной декларации этот бассейн отнесен к элементам благоустройства, то он должен находиться в общедолевой собственности. По сути этот Застройщик незаконно оформил в частную собственность этот бассейн О незаконности оформления говорит и то,что
земля под бассейном не была из общего земельного участка, который на основании статьи 36 ЖК РФ является общедолевой собственностью собственником помещений этого дома. Для законного выведения бассейна в частную собственность должно быть проведено общее собрание собственников стст 44-47 ЖК РФ. На этом собрании должен быть сто процентный кворум (то есть должны присутствовать абсолютно все собственники) и за решение о передаче бассейна с частью земли должны проголосовать все 100%.
Так как ничего подобного не было то нахождение бассейна в частной собственности Застройщика является незаконным.
Нужно будет предъявлять иск стст 131-132 ГПК РФО признании незаконным оформления бассейна в частную собственность Застройщика. И аннулирования регистрации права собственности на этот объект
Ответчик: Застройщик Росреестр - 3 лицо на стороне ответчика.
Иск же может предъявить любой из собственников, потому что имущество находится в общедолевой собственности.
Спросить
Здравствуйте Дмитрий
Оформление бассейна в частную собственность после сдачи объекта не законно было, так как бассейн уже являлся частью общего имущества МКД. Застройщик мог оформить в частную собственность бассейн до сдачи МКД в эксплуатацию.
Обоснование
При начале строительства застройщик подает проект строительства по форме .
В соответствии с частью 2.4 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , утверждена форма проектной декларации согласно приложению к Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 апреля 2022 г. N 239/пр "Об утверждении формы проектной декларации"
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.В п.13.1 проекта должно быть указано: Об элементах благоустройства территории. (п.13.1.8 Описание иных планируемых элементов благоустройства).
После сдаче МКД в эксплуатацию
лица (собственники МКД ст.36 ЖК РФ) принявшие от застройщика объект, вправе созывать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом в соответствии со ст.44 ЖК РФ и согласно п.2.1 ст.44 ЖК РФ принимать решение о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке
В соответствии с п. 4
Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
То есть выведение бассейна в частную собственность возможно было до сдачи МКД.
Спросить
Здравствуйте, Дмитрий!
Бассейн должен находиться в общедолевой собственности. Ст.36 ЖК РФ. Так как в проектной доументации он указан в элементах благоустройства.
Действия Застройщика по узаконению бассейна незаконны. Подавайте иск в суд согласно ст.131,132 ГПК РФ о признании незаконным оформления бассейна в частную собственность Застройщика. И в суде доказывайте, Ст.55,56 ГПК РФ.Можете предварительно рассмотреть данный вопрос на общем собрании, ст.44,46 ЖК РФ.
ст. 4, 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Спросить
Здравствуйте Дмитрий!
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Об этом говорит и
ПИСЬМО РОСРЕЕСТРА ОТ 10.02.2022 №14-01167/22@ «О ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ»
В связи с данными обстоятельствами, Вам необходимо собственникам комплекса, создать инициативную группу, и коллективно обратиться в суд с исковым заявлением о признании незаконным оформления бассейна в частную собственность Застройщика, и передачу бассейна в общее имущество собственникам ЖК.
Также следует направить и претензию Застройщику перед тем как обратиться в суд, и направить жалобы в Госстройнадзор, Прокуратуру.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Дмитрий, добрый день.
1.Полагаю, что в данной ситуации конечно нужно в первую очередь разбираться с документами.
_____
2. Стоит отметить, что Вам обещалось при продаже квартир, что бассейн будет построен для всех жильцов и отнесен к объектам благоустройства.
_____
3. Согласно статьи 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 11.06.2021) "О защите прав потребителей"
Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации
______
4. Пишите жалобу, лучше коллективно, в прокуратуру. Используйте положения статьи 36 ЖК РФ
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности
------------
Желаю вам удачи!
С уважением
Спросить
Здраствуйте!
В общедолевой собственности собственников помещений МКД находится
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(ст. 36 ЖК РФ)
Действия Застройщика по узаконению бассейна незаконны
Надо обращаться в суд. (ст.ст. 131-132 ГПК РФ)
Спросить
