Спорный вопрос - было ли законно вывести бассейн в частную собственность после сдачи жилого комплекса?
995₽ VIP
После сдачи жилого комплекса застройщик получил отдельный кадастровый номер на бассейн, построенный им на земельном участке комплекса, и затем оформил на него частную собственность. Бассейн оформлен в Росреестре как сооружение, земля под ним не выведена из общего земельного участка, но есть информация что такие попытки ведутся. При покупке квартир собственникам обещалось, что бассейн будет в общедолевой собственности, но в ДДУ этот вопрос никак не оговаривается. В проектной декларации комплекса бассейн отнесен к элементам благоустройства (малым архитектурным формам и иным планируемым элементам). Необходим юридический анализ ситуации, законно ли было выведение бассейна в частную собственность.
Здравствуйте Дмитрий!
Важно для Вас!
В договоре долевого участия строительство дополнительных объектов на территории, находящейся в общедолевой собственности по правилам ст. 4. Договор участия в долевом строительстве Федерального закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривается
То обстоятельство, что застройщик, видимо, самовольно изменил проектную документацию и вместо малой архитектурной формы, к которым п.2.6.1. Приказа Министерства регионального развития РФ от 27 декабря 2011 г. № 613 "Об утверждении Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований" отнесены
элементы монументально-декоративного оформления, устройства для оформления мобильного и вертикального озеленения, водные устройства, городская мебель, коммунально-бытовое и техническое оборудование на территории муниципального образования. При проектировании и выборе малых архитектурных форм рекомендуется пользоваться каталогами сертифицированных изделий. Для зон исторической застройки, городских многофункциональных центров и зон малые архитектурные формы рекомендуется проектировать на основании индивидуальных проектных разработок.
самовольно построил бассейн, нарушает п.7 Письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 сентября 2019 г. N 34072-ДВ/08 О порядке подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ
7. Застройщик вправе утвердить изменения, внесенные в проектную документацию в соответствии с частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ, только при наличии Подтверждения. При этом направление проектной документации с внесенными в нее изменениями, на повторное прохождение экспертизы проектной документации не требуется.
П.8. этого письма указано, что
При строительстве (реконструкции) объектов, в отношении которых осуществляется государственный строительный надзор, Застройщику рекомендуется организовать внесение изменений в проектную документацию и ее переутверждение таким образом, чтобы на момент проведения плановых проверок все выявленные в процессе строительства (реконструкции) отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации были учтены.
В соответствии со ст. 3,6.1 ФЗ от 21.07.1997 г. № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» бассейн относится к гидротехническим сооружениям, при строительстве которых, в соответствии с законодательством РФ в обязательном порядке осуществляется государственный строительный надзор. Бассейн относится к капитальным объектам строительства, на возведение которых необходимо получение разрешительной документации, в соответствии с ГрК РФ.
Следовательно, в отношении застройщика Госстройнадзор обязан провести выездную проверку на основании Положения о федеральном государственном строительном надзоре, утвержденного постановлением Правительства
Российской Федерации от 30 июня 2021 г. N 1087 и вынести Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче заключения о соответствии
Если окажется, что бассейн не соответствует заявленным целям, на него отсутствует проектная документация, он не прошел санитарно-гигиеническую экспертизу в соответствии с Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24 декабря 2020 г. № 44 "Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678 - 20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг", то, соответственно, он не может быть введен в эксплуатацию и в дальнейшем в суде имеет шансы быть признан самовольной постройкой и снесен
Торопливость застройщика в оформлении бассейна в частную собственность связано только с одним. При оформлении квартир в собственность и образовании, например, ТСЖ, любое использование придомовой территории должно быть оформлено общим собранием, что, по-видимому, застройщик и стремится избежать.
СпроситьЗдравствуйте!
"Согласно статье 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики), согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве)
Если по договору у вас бассейн не значится, то предьявить права на него вы не сможете, будет считаться, что вы как дольщик не вкладывались в строительство бассейна.
СпроситьСогласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ в общедолевой собственности собственников помещений МКД находится:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
Как видите, если в проектной декларации этот бассейн отнесен к элементам благоустройства, то он должен находиться в общедолевой собственности. По сути этот Застройщик незаконно оформил в частную собственность этот бассейн О незаконности оформления говорит и то,что
земля под бассейном не была из общего земельного участка, который на основании статьи 36 ЖК РФ является общедолевой собственностью собственником помещений этого дома. Для законного выведения бассейна в частную собственность должно быть проведено общее собрание собственников стст 44-47 ЖК РФ. На этом собрании должен быть сто процентный кворум (то есть должны присутствовать абсолютно все собственники) и за решение о передаче бассейна с частью земли должны проголосовать все 100%.
Так как ничего подобного не было то нахождение бассейна в частной собственности Застройщика является незаконным.
Нужно будет предъявлять иск стст 131-132 ГПК РФО признании незаконным оформления бассейна в частную собственность Застройщика. И аннулирования регистрации права собственности на этот объект
Ответчик: Застройщик Росреестр - 3 лицо на стороне ответчика.
Иск же может предъявить любой из собственников, потому что имущество находится в общедолевой собственности.
СпроситьЗдравствуйте Дмитрий
Оформление бассейна в частную собственность после сдачи объекта не законно было, так как бассейн уже являлся частью общего имущества МКД. Застройщик мог оформить в частную собственность бассейн до сдачи МКД в эксплуатацию.
Обоснование
При начале строительства застройщик подает проект строительства по форме .
В соответствии с частью 2.4 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , утверждена форма проектной декларации согласно приложению к Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 апреля 2022 г. N 239/пр "Об утверждении формы проектной декларации"
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.В п.13.1 проекта должно быть указано: Об элементах благоустройства территории. (п.13.1.8 Описание иных планируемых элементов благоустройства).
После сдаче МКД в эксплуатацию
лица (собственники МКД ст.36 ЖК РФ) принявшие от застройщика объект, вправе созывать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом в соответствии со ст.44 ЖК РФ и согласно п.2.1 ст.44 ЖК РФ принимать решение о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке
В соответствии с п. 4
Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
То есть выведение бассейна в частную собственность возможно было до сдачи МКД.
СпроситьЗдравствуйте, Дмитрий!
Бассейн должен находиться в общедолевой собственности. Ст.36 ЖК РФ. Так как в проектной доументации он указан в элементах благоустройства.
Действия Застройщика по узаконению бассейна незаконны. Подавайте иск в суд согласно ст.131,132 ГПК РФ о признании незаконным оформления бассейна в частную собственность Застройщика. И в суде доказывайте, Ст.55,56 ГПК РФ.Можете предварительно рассмотреть данный вопрос на общем собрании, ст.44,46 ЖК РФ.
ст. 4, 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Спросить
Здравствуйте Дмитрий!
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Об этом говорит и
ПИСЬМО РОСРЕЕСТРА ОТ 10.02.2022 №14-01167/22@ «О ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ»
В связи с данными обстоятельствами, Вам необходимо собственникам комплекса, создать инициативную группу, и коллективно обратиться в суд с исковым заявлением о признании незаконным оформления бассейна в частную собственность Застройщика, и передачу бассейна в общее имущество собственникам ЖК.
Также следует направить и претензию Застройщику перед тем как обратиться в суд, и направить жалобы в Госстройнадзор, Прокуратуру.
Всего Вам наилучшего!
СпроситьДмитрий, добрый день.
1.Полагаю, что в данной ситуации конечно нужно в первую очередь разбираться с документами.
_____
2. Стоит отметить, что Вам обещалось при продаже квартир, что бассейн будет построен для всех жильцов и отнесен к объектам благоустройства.
_____
3. Согласно статьи 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 11.06.2021) "О защите прав потребителей"
Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации
______
4. Пишите жалобу, лучше коллективно, в прокуратуру. Используйте положения статьи 36 ЖК РФ
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности
------------
Желаю вам удачи!
С уважением
СпроситьЗдраствуйте!
В общедолевой собственности собственников помещений МКД находится
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(ст. 36 ЖК РФ)
Действия Застройщика по узаконению бассейна незаконны
Надо обращаться в суд. (ст.ст. 131-132 ГПК РФ)
СпроситьМожет ли бассейн на территории жилого комплекса, отнесенный в проектной декларации к элементам благоустройства, иметь отдельный кадастровый номер и быть выделенным из общедомовой собственности и проданным в частные руки без проведения ОСС?
Есть резервуар (он не в собственности, только оформляем). проблема такая, еще в 2012 году, БТИ изготовило и выдала кадастровый паспорт и тех. паспорт на сооружение, но потом, БТИ на карте земельного участка изобразили это сооружение как не капитальный самострой, и в тот момент, когда полномочи были переданы в росреестр, сведения о данном сооружении не попали в росреестр и он не был поставлен на кадастровый учет и соответственно мы не может зарегистрировать право собственности на него.
Вопросы такие:-бти обязано ли было при переходном периоде (до декабря 2012 года) отдавать в Росреестр сведения о зданиях, сооружениях (если у сооружения нету собственника), для того что бы сведения о них были в кадастровой палате и ставились на кадастр учет.-пишу в БТИ письмо, на что сослаться, как надавить
прошу полные и развернутые ответы
(аналогичная ситуация была с соседним сооружением, мы сами не подавали на кадастровый учет так как мы не собственниками были, а второе сооружение не попало так, из за оплошности бТИ).
На участке общедолевой собственности сособственник возвел новый дом. Дом поставлен на кадастровый учет, но право собственности на него не зарегистрировано. Участок в общедолевой собственности, оформлен. Могу ли я подать в Росреестр документ на оформление в мою собственность в этом новом доме доли аналогичной доли земельного участка?
Земельный участок с двухквартирным домом разделен между владельцами дома. Доступ к земельному участку обеспечен отдельным небольшим земельным участком (он по сути-проход от дороги к земельному участку). В выписке из ЕГРН о земельном участке, на котором расположен двухквартирный дом, в графе "Особые отметки", написано:" Для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка (земельных участков) с кадастровым номером (кадастровыми номерами) земли общего пользования". Как понимать выражение "земли общего пользования"-это общее пользование для всех граждан, или только для собственников земельного участка? Кто может дать разрешение на прокладку газовой трубы по этой "земле общего пользования"-только владельцы земельного участка, к которому обеспечивает доступ этот земельный участочек, или городская администрация?
Кадастровый паспорт на вновь построенный дом оформлен на одного из собственников земельного участка. Земля оформлена на 2 собственников. Второй собственник участка дал нотариально заверенное заявление-разрешение на строительство дома на данном земельном участке. Можно ли дом оформить на первого собственника земли?
Земля физ. лица и многоквартирные дома, как переоформить землю в общедолевую собственность?
Земельный участок площадью 20 000 кв.м находится в собственности у физического лица. Застройщик взял у собственника земельный участок в аренду для строительства трех 123 квартирных домов. Право собственности каждого участника долевого строительства после ввода домов в эксплуатацию зарегистрирована в егрн. Какой нормой закона воздействовать на собственника участка, что бы оформить землю в общедолевую собственность жильцов. В договоре купли-продажи и договорах долевого строительства, о земле не сказано не слова. Собственник земли на контакт не идет, уклоняется от переоформления. Вопрос №15596153
ВЫ мне ответили: Возможно только отсудить долю в земельном участке в судебном порядке.
Кроме того необходимо еще изучить договор между собственником земли и застройщиком.
У меня есть положительная судебная практика по подобному вопросу в Сочи, но что бы дать Вам грамотную консультацию необходимо изучить договор между собственником земли и застройщиком, поскольку в этом вопросе очень много нюансов.
На всякий случай Вам для сведения: можете ознакомиться со статьей 35 Земельного кодекса РФ.
НА СЕГОДНЯ СИТУАЦИЯ СЛЕДУЮЩАЯ:. Подали в суд иск о признания права отсутствующим за собственником земельного участка. Обратились в Росреестр за разъяснение порядка переоформления права. Получили ответ, что так как собственник уклоняется от подачи заявления в Росреестр по переоформлению права его собственности на право общей долевой собственности за собственниками МКД расположенных на земельном участке, то мы вправе обратиться в суд. Суд вынес определение, об оставлении без движения, т.к. оплачена гос. пошлина 300 рублей, а необходимо оплатить 60 000 рублей, посчитав что это имущественный иск подлежащий оценке. Можете разъяснить критерий иска ведь по сути это не имущественный иск? Право за собственниками МКД должно быть зарегистрировано в ЕГРН после сдачи домов в эксплуатацию по заявлению собственника земельного участка. Она уклоняется. Т.е не исполняет закон. Почему имущественный спор?
Сооружение автозаправочная станция находится в собственности физического лица. При покупке сооружения оно располагалось на земельном участке находившимся в государственной собственности. Из-за ошибок в документах на сооружение, которые исправлялись в судебном порядке, оформление права собственности на сооружение затянусь.
В этот период времени недалеко расположенная организация (50 метров) в тайне от меня сформировала с нарушением требований Земельного Кодекса РФ и Федерального закона РФ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и поставила на кадастровый учет земельный участок, граница которого проходит на расстоянии от 0 до 50 сантиметрах от составных частей сооружения. Сформировать и оформить какое-либо право на земельный участок необходимый для использования сооружения не могу. Кадастровые инженеры отказываются от формирования земельного участка в том виде, в котором он использовался продавцом сооружения до его продажи и необходим для использования сооружения по его назначению. Так как при этом возникает необходимость включать часть земельного участка, поставленного соседом на кадастровый учет. Без части земельного участка, которая незаконно включена в состав соседнего земельного участка и необходима для использования сооружения по его назначению, сооружение не может эксплуатироваться по своему назначению, а это означает фактически захват сооружения. Попытка в судебном порядке признать формирование соседом своего земельного участка несоответствующим действующему законодательству судом отклонилась. Основанием для отказа послужило то, что мое "право собственности на земельный участок не оформлено, правоустанавливающие документы на земельный участок отсутствуют".
Подскажите, как разрешить сложившуюся ситуацию?
Достался дом в наследство, в собственность оформлен, дом находится на земельном участке 928 кв м. Документов на собственность земли не могу найти, если они вообще есть. Нашёл план земельного участка, там написано: План зем. участка, название улицы и номер дома, кадастровый номер, общ площадь участка 928 кв м. Площадь земли в бессрочном пользовании нет, площадь земли по договору найма нет, припашка нет. Как узнать в какой собственности земля?
Я работаю в бассейне детского сада. Часть здания сада, где расположен бассейн, находится аварийном состоянии, но пока ещё бассейн не закрыт. Если бассейн закроют, но сад будет работать будет ли закрытие бассейна считаться ликвидацией предприятия? Ведь сам же сад работает? Хочется знать сократят работников бассейна или уволят в связи с ликвидацией части бассейна?
Суть дела: под строительство многоквартирного дома Администрацией было выдано разрешение на строительство, в нём перечислены все земельные участки. В одном земельном участке назначение земель "для размещения благоустройства". В разрешении на ввод в эксплуатацию этого участка уже нет. В ДДУ С застройщиком этого участка нет. Вопрос: является ли нарушением включение в разрешение на строительство земельного участка с назначением земли "под благоустройство"? Должны ли все участки быть под строительство МКД?